作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
难道深圳湾价格要重新定调了？
开年没多久，便在朋友圈看到一则推广——深圳湾稀缺小户型住宅，限量臻席，错过不再，深湾华府，总价5字头起，约37㎡深圳湾稀缺两房。
阿这……总价5字头都能买深圳湾的新房住宅了？深圳湾底线已经这么低了？
虚晃一枪
如果对深圳豪宅区比较敏感，就会发现，朋友圈的这则推广短短不到30个字，就暴露出相当多的信息。
一是深圳湾出现约37平小户型，还是两房的住宅，二是深圳湾出现了5字头总价的住宅，三是带装修。
要知道，对有深圳湾情结的群体来说，5字头总价的住宅“噱头”，是非常有吸引力的。
一方面，毕竟深圳湾地段，周边的小区以大户型为主，区域内18个住宅小区，除了太古城南以外，面积段都是80平起步为主的户型，并且80—100平的户型量也不算多。
另一方面，深圳的住宅，单价都以10万+/平起步，总价最低门槛都要千万起步。
5字头总价的小户型也就只有太古城南区的“迷你户型”可以选择，面积段41-71㎡的挂盘房源，成交总价能在500万—750万/套的区间。
难道深圳湾豪宅区域的格局，要重新调整了？
若情况属实，还能与深圳湾板块内的其他小区有一定的倒挂差距。
并且从位置上来看，这个深湾华府与宝能太古城、曦湾华府等深圳湾典型小区一路之隔，是实实在在的深圳湾核心的地段位置。
产品类型也确实是住宅类，并不是价格本身就低于住宅的公寓之类产品。
“5字头”的总价，在深圳湾的位置有两房的上车机会，确实很难想象。
实际上，拨开迷雾，就会发现，这又是一次低价推广的“噱头”，为的是吸引关注。
这个项目其实原名为致远大厦（紫藤苑）。
只不过换了个推广名字，改成和深圳湾片区直接挂钩的“深湾华府”。
开发商曾经在2020年加推过一次。
查证了一下，项目是2006年批的地，约2009年左右建成的项目，共240户住宅，容积率3.11，车位比1:1.2，总楼高18层，3梯8户，建筑面积约37平。
1月中旬开发商便加推位于A栋7-9层的24套房源，是原保留单位，实际成交需要按二手房的流程成交。
一枝独秀是否值得？
对南山而言，今年全区的供应不算低。
据不完全统计，将有17个新房项目待推出，无论是改善区域，还是刚需区域，都有可选项。
但在深圳湾这样的顶级地段，总价门槛5字头的产品确实少见。
那么就代表着，能够闭眼上车了吗？
虽然5字头的总价对深圳湾地段而言，门槛算低，但交易需要按照二手房交易流程走，这就意味着虽然为“新房”，实际上在银行贷款层面已经视为“二手房”。
其次整个项目产品混杂，办公产品与住宅产品同属一栋，且办公产品楼层在住宅楼层之上，没有区分开来，若追求居住环境的私密性以及安静，则可能有所欠缺。
第三项目3梯8户的设计，部分户型设计的次卧、厨房和卫生间存在暗房，布局与公寓相似，加上又无小区园林，居住的舒适性也有一定的影响。
第四项目2006年批的地块，项目产权年限也还需进一步确认。
除此以外，诸如电梯使用感受、水电使用情况需进一步确认。
更重要的是，市场上同类产品，在金融属性、流通属性以及居住属性，都相对纯花园住宅，或独栋纯住宅产品的情况都弱一些。
在中介平台上显示，有6套二手房源挂盘，均价约15.24万/平，最近1个月带看的次数还算活跃。
去年12月20日成交一套约36.75平的户型，成交总价为465万，折合单价约12.65万/平，已经低于总价5字头的水平。
所以，若追求深圳湾的区位潜力、地段的便利，周边的配套成熟度，以及低门槛，则见仁见智。
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