各位老铁，过年好！
今年过年，我回到河南老家，跟大家分享一下关于楼市方面的观察与交流情况。
像我们河南的地级市、县级市，包括农村，房子基本已处于饱和状态。不过，对于建筑品质较高、小区规划和环境较好的房子，还是存在一定需求。
就农村来说，目前房屋空置率很高。以我农村老家的街坊为例，十户人家中，大部分是单层平顶房，只有一户是双层的，但这户平时家中也无人居住。
还有两三户人家，过去 20 年房子都未曾翻新，依旧是我少年时的旧瓦房，甚至有的人家房顶都快坍塌两三年了。
我们村的宅基地也没有进一步扩建的需求，因为年轻人大多外出打工，或者大学毕业后就在外工作安家。我们街坊这十户人家，平时家里有人的也就三四户，房子都盖好了，根本不需要新的宅基地。
县城和地级市层面的房子同样基本饱和。一方面，过去十多年城市向外扩张建设新区，新建了一批房子；另一方面，老城区逐步推进旧城改造，尤其是城中村改造，市中心区域基本改造完毕，外围还在持续推进。县城和地级市建于 70、80 年代的五六层无电梯小区，目前还未进入拆迁范围，所以老城区、老市区这类多层房子的小区数量较多。而新区和外围地区，则是大片新建小区。
农民进城买房的问题
大部分此类需求已得到释放。
这种需求分为两类，全家迁入城市，年轻人进城。
以我农村老家的街坊为例，一排房子过去共有十户人家，其中三户已完全在老家附近的地级市工作生活，他们在城里做生意并购置房产定居，老家房子长期空置。
另外一类群体，像我同龄人的孩子，也就是晚辈们，有的高中或中专毕业就已工作几年了，部分人在本地县城、地级市，有的在东部大城市或中部省会郑州等地，并且在外地买了房，基本已在外地定居。老家可能还有五六十岁、六七十岁的父母或爷爷奶奶仍在农村生活。
总体而言，农民进城买房的第一波，也是规模最大、最基础的那波购房需求已释放完毕。
后续的需求，比如大学未毕业或大学毕业后在城市工作的人群，严格来说他们已不算农民了，而是大学毕业后参加工作的群体，与传统农民进城买房需求不同。
还有全家已移民到城市工作生活的，他们以后若买房，比如改善换大房子，属于市民购房升级，和农民进城买房关系不大。
房价已跌五年了
在城市地区，无论是县城还是附近的地级市，近几年楼市较为低迷，这和中西部很多中小城市情况类似。
房价高点基本出现在 2019 年，我们知道很多一线城市和东部强二线城市房价高点在 2021 年夏天，而我们这种中小城市 2020 - 2021 年房价不仅没涨，还在阴跌。
2021 年下半年后，随着全国大势，这里房价也大幅下跌。
比如我们当地级市目前房价平均 5000 多元，高峰时能达到七八千，相比 2019 年高峰，总体跌了 40% 左右。
我们这儿的人买房绝大部分是为了自住，一般不在本地投资。
过去楼市热的时候，有钱的人会去东部大城市投资，有点余力的会去河南的省会郑州买房投资。
在本地县城和地级市，投资的人很少；所以尽管房价已经跌了五年多，本地人对房价下跌的感受并不深，因为大多是自住需求，且没有加杠杆。
少数人可能对房价下跌有感觉，像我一个同学，以前在老家城市工作生活，后来去外地工作，他 2019 年在高位买的一套房，目前跌了 30% 多。
房子跌价后他暂时不想卖，但又不知道何时能跌到底，有时会问我该怎么办？
我跟他说，如果在外地大城市真有投资机会，或者想改善换大房子，还是得割肉卖掉本地房子，因为从长期看，这里的房子增值性很弱。
十几年前的烂尾楼
在我们县城和本地地级市，烂尾楼相比郑州等大城市较少。
这主要是因为 2021 年之前的几年，一些外地全国性大开发商涌入哪个城市多，哪个城市烂尾楼就容易多。
全国性大房企暴雷后导致烂尾情况频发，而本地中小房企本身杠杆率不高，拿地价格也不贵，高峰期还拿不到地，都被外地大开发商拿走了。
所以本地中小房企虽有困难，但项目不多，暴雷现象不明显。但也有几个烂尾楼，却并不是2021年大降温以来所导致的，而是在遥远的十多年前就烂了，其与当前大量担保公司非法融资及后来破产也有一定关系。
不过，值得关注的是，我们城市的城中村改造拆迁安置房建设有些不太顺利。有些村庄改造已超十年，至今仍未完成。
前几年资金监管宽松，有些房企拿到购房款后居然跑路，部分拆迁户交了房款，房子却没建成。
在当地部门协调下，部分项目找到其他房企接盘，继续建设。但房子建好后，房价涨了，比如多年前房价一两千，现在涨到四五千，过去已交钱的拆迁户不愿接受这个价格，接盘的开发商也不愿按当时价格把房子分配给拆迁户，矛盾较为突出。
相关部门协调难度大，导致有些城中村改造房子虽已竣工，但村民、拆迁户却拿不到房子，因为他们不愿意补差价。
总体来看，我们这里的楼市和其他城市一样较为冷清，但仍有一些新项目在开发，新楼还在建设，城市也在缓慢发展。
我们这种地级市，过去十几年经历了快速的新城扩张 “摊大饼” 式发展，现在发展步调放缓，但仍在推进，新城区和外围地区还有新楼盘在建。
这就是目前我们县城及地级市的基本楼市情况。不知道各位在老家过年的朋友们对当地楼市有什么感触，欢迎在评论区留言。
另外，再聊一点人与车的事
关于车。汽车发展极为迅速。我两年前回来时，无论是村里、县里还是地级市，车子都没这么多，这次回来感触颇深。村里春节都停了不少车，县城和市区就更不用说了。特别是在市区，大街小巷到处都是车。尤其是市中心老城区，过去很多小区没有配备足够车位，完全没料到如今汽车如此普及，导致小区内停不了多少车，车子只能停在小区外马路上。甚至城市的大马路上，原本是单向双侧车道，现在有些地段因一侧车道被停车占满，只能单向单车道通行。还有大量老年代步车，我感觉目前在我们城市的老市区开车难度比在上海还高，路况差，交通拥堵。真不知道这种情况以后该如何解决。
关于人。中国总人口已经见顶，开始逐年下滑。这意味着农村人口持续流出，县城人口也在小幅流出，而我们这边的地级市人口基本保持平稳。我今年 50 多岁了，今年回来感觉和同学的交流、饭局都变少了。一方面是年纪大了，同学情谊有所淡化；另一方面，这几年大家收入、工作都不太如意，也很少有人组织饭局。不过，像我的同学，无论是中学同学还是大学同学，大部分在县城和地级市，多为体制内人员，比如老师、国企员工或者行政机关单位工作人员。虽然收入增速不如以前，但日子还算过得去。特别是教师和行政机关事业单位的同学，他们收入基本平稳，有些岗位隔几年还会涨工资。而且据他们反映，近几年体制内奖金福利的发放没有前几年管控得那么严格，逢年过节还能发些福利。
对于我们这代人来说，基本就这样了。我们经历过经济起飞，也经历过赚钱相对容易的时期。即便那些从小一起长大的农村小伙伴，也曾有过外出打工赚钱较快的阶段。但我们聚在一起时，有时会聊到下一代。比如有些结婚早的，孩子没上大学就已外出打工，工作大多不太稳定，会随经济环境变化而变动。总体而言，日子还能维持。
现在大家比较关心的是，同辈中一些孩子，有的大学没毕业，有的研究生还没毕业，还有些已经毕业，普遍反映近两年找工作特别不容易，这让我们这些做父母的很是担心发愁。尤其是农村的伙伴，他们更为烦恼，因为农村孩子上大学，家里往往要付出高昂费用，父母支持力度很大，花费颇多。他们自己没上过大学，当年村里大学生稀少，像我是村里第一个本科生，当他们孩子考上大学时，都非常开心，没想到如今孩子大学或硕士毕业，找工作却如此困难。
如果农村孩子大学毕业后长时间找不到工作，对农村家庭来说，压力巨大。一方面是经济上的压力，另一方面，父母原本寄予厚望，如今却希望落空，怎么大学一毕业就失业了呢？相关部门应将解决问题的重点进一步聚焦到大学生就业上，尽全力解决。
