原本以为，翘尾行情再延续，今年开始大逆转…
然而现实猝不及防，2025年房价给我们开了个天大的玩笑。
下面咱们就来扒一扒，这背后到底藏着什么猫腻。
01.
市场突变，戏剧性转折出现
2024年9月以后，房地产市场就迎来了一轮火热行情。
以深圳为例，售楼部人来人往，销量月月增长。
10月，深圳全市二手房录得量达到8269套，环比增长117.0%，同比增长122.5%；
11月8770套，环比增长6.1%，同比增长103.7%；
12月，成交同比增长66.3%。
拉长周期来看，不少地区二手房交易去年创下来几年来销量最高峰。
看到这，很多人开始笃定，翘尾行情的出现，预示着三年调整期结束，新一波上涨启动。
只是没想到，才过去一个月，现实就给大家泼了一盆冷水。
中指研究院数据显示，今年1月二手房挂牌量同比激增23%，去化周期延长至11个月。
更可怕的是，统计数据之外还存在一些“暗库存”：开发商隐匿的烂尾楼、法拍房堰塞湖、分流购买力的保障房等，都在拖累市场预期。
价格方面呢？
却在不断下跌，百城二手住宅均价同比下跌7.22%。
从这些数据来看，房地产市场似乎一夜间又要“下跌”了。
首先，从土地供应来看，维持低位，成交锐减
据克而瑞研究中心的数据显示，今年第一周，重点城市供应建筑面积466万平方米，环比下降26%，
继续维持低位，成交建筑面积827万平方米，较上周大幅下降60%。
价格呢？某些地块成交同比去年成交价下降20%。足以说明，未来新建楼盘的成本降低，房价自然也失去了支撑。
再看个更为悲观点的数据，南方都市报消息：
2024年，是近十年来东莞土拍涉宅地块成交最为惨淡的一年。
去年东莞挂牌5宗涉宅地块，但最终，去年东莞没有一宗普通商品住宅用地顺利出让。
而且，有分析师称：东莞当前去库存压力仍然存在，未来一年重点任务仍然是去库存。所以房企对增量市场会高度谨慎，非必要不拿地。
其次，从新房市场来看，库存不断增加，很多楼盘销售周期拉长。
原本计划半年就卖完的楼盘，如今一年过去了，还有大量待售。
最后，市场需求端出现变化
除了一线市场，三四线观望情绪依旧较浓，加成交下滑。
如百强房企一月销售总额为2350.3亿元，同比下降16.5%。具体到城市，有的新房成交环比下降48.6％；销售面积环比下降51.9％。
02.
追根溯源：房价突变的四大主因
第一，全球经济增速放缓
大的环境不理想，加之国际贸易摩擦不断，我们也因此受到影响。
如企业赚钱效应减弱，打工人工资增长受限，购房能力就进一步被削弱。
第二，国内GDP增速下降
GDP增速的下滑，直接影响了房地产市场的发展。
而房子又关联数百产业，行业发展受限，大家的收入减少，投资和消费的需求就会受到影响。
如新疆地区2024年建筑钢材房地产需求量在224万吨，较去年同期301万吨下降25.58%，反映出房地产开发建设速度放缓。
第三个：投资预期急转直下
以前买房的逻辑是，只要你敢进场，基本上都不亏，赚多赚少，起码是稳赚不赔！
现在呢？政策变化和大环境冲击，人们的投资意愿骤变。
买房不再稳赚不赔，甚至担心入场即贬值。
于是，投资热情急转而下，投资占比越来越少。
第四个：收入普降、信心缺失
除了担忧买入即贬值以外，很多人因为收入下降，对买房更是失去信心，
害怕买入以后将来工作及收入稳定性差，进而导致陷入断供。
如2024年人均可支配收入只比上一年增长了2%，实际到个人，很多人不仅工资没涨甚至面临下降趋势。
没钱，谈什么信心买房？
03.
2025年或面临三大难题
首先，房企债务困境，举步维艰
供需失衡，房子难售，房企又面临着巨大的债务压力。
有一个数据值得关注：
克而瑞数据显示，2024年房企债券到期规模4828亿元，而发行规模仅有2158亿元，这中间存在不小的缺口，不少房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。
2025年债务到期规模高于2024年，达5257亿元；债务压力仍然较大。
去年存在巨大的缺口，难以借新还旧，今年债务规模更大，情况不会比去年更好。
这种情况下，很难说没啥实力的中小房企不会陷入破产风险。
大型房企同样也因债务问题举步维艰，纷纷压缩人工自救。
其次，金融市场连锁反应。
房子与金融紧密相连。房价跌，银行不良率上升…一连串的反应，更让金融市场不太平。
去年，不少房企因为还不上债，陷入违约。
今年的债务规模更大，情况不会比去年更好。
为避免风险，银行或对房企收紧信贷，这又会加剧企业资金困难，形成负面循环。
最后，房子影响上下产业链增长
房子作为经济支柱，上下关联几十个行业。
建材、家具、装修等等，房子卖不动，这些行业也跟着遭殃。
就业就更不用说。
04.
聪明人都在未雨绸缪
房子跌了，聪明人都在未雨绸缪，理性分析，而不是被市场情绪裹挟。
比如我认识的一个朋友，就很聪明，买房之前，先算三笔账：
"家庭收入账"、"月供压力账"、"未来规划账"
月供控制在收入的40%"，首付备足4成，留够3年的应急资金
另外，买房他也不冲动，密切关注房地产政策动向，了解市场走势。
不管是市场说的“政策底”、“价格底”，他都不乱动，就是等，等市场销量稳定三个月持续上升，他再入手。
他自认为：买高一点没关系，就怕买在了下跌的半山腰！
另外，他买房，也有目标，只选地段好的次新房，或者核心区域的电梯洋房，
毕竟这些资产未来保值增值潜力更大。
总之，买之前理性思考，实地考察，多做比较。
这样才能在2025年的不确定性加剧的市场浪潮中，不做那盲目接盘侠。
（文中图片来源于网络，侵删）
