蛇年开年，广州楼市画风有点不一样。
楼市君统计了一下，今年开年至今，广州已经累计网签4933套。
而今年前两个月的网签TOP10项目榜单，发现前三名分别是碧桂园·云顶、君越府、招商林屿境...
估计各位看到这个榜单多少都会有点意外。
要知道，广州目前热度最高的盘，基本都是位于中心城区的网红项目，像是“月光”的越秀·云悦、越秀·珑悦西关等等。
广州的行情，这是又要出现新的变化了吗？
| 广州航拍图
| 广州楼市发布 摄
壹
今年的广州楼市，在数据表现层面，确实开了个好头。
不仅今年1月份新房网签同比大涨37%，春节期间，广州新房网签量也同比大增47%，实现开门红！
具体到个盘成交上，楼市君也整理出了下面这张表：
｜广州楼市发布 制图
说实话，看到这组数据后，楼市君有3个“意想不到”：
1、不到2个月网签383套，没想到降价后的碧桂园·云顶，那么香！
成交榜单的TOP1，很多人都没想到会是碧桂园·云顶。
项目今年不到2个月的时间，已经网签了383套之多。如果按这样的销售速度，甚至有可能年销千套。
如果从碧桂园·云顶的历年成交来看，这个数据也堪称意外。
要知道，即便是在最高光的前几年，碧桂园·云顶每年网签量也仅在千套左右，并且2021年后，项目销售就急转直下。
甚至到了2024年，全年项目仅网签了43套！
｜广州楼市发布 制图
而销量下滑，随之带来的就是价格的一泻千里。
2018年，项目刚开盘时候约2.8-3.3万/平，顶层大平层，甚至最高卖到了4.1万/平！
但随后价格一降再降，去年楼市君调查时候，实际成交均价已经在2万/平左右，比2.39万/平的拿地楼面价还低。
而上个月，碧桂园云顶的团购专场，直接放出了1.35万/平的价格王炸！
｜图源：社群
注意，这不是回迁房，而是实实在在的商品房！
这个价格，已经不是“腰斩”，而是“膝盖斩”。
当然，或许是降出了性价比，碧桂园·云顶开年以383套的网签，告诉了买家：
只要价格够低，就能成为刚需收割机。
2、成交占明珠湾49%，没想到“四代宅”的吸引力，那么大！
楼市君第二个“意想不到”，是来自南沙的招商林屿境。
作为广州首个“四代宅”项目，招商林屿境无疑从一开始就站在了聚光灯下。以至于开年就取得136套、全市TOP3的网签。
但如果你把这个成绩放在南沙热度下滑、横沥岛2字头遍地的市场背景之下，就会发现，取得这样的成交非常难得！
楼市君翻了一下网签，整个南沙截至今年2月5日的网签，仅有473套，其中明珠湾板块（包括横沥岛、灵山岛以及慧谷西区），就占了281套！
换句话说，招商林屿境单盘的成交，就占了明珠湾板块的49%，南沙的近1/3!
另一方面，28679元/平的网签均价，也直接把横沥岛的价格稳住了。
因此，从量价两个层面，招商林屿境可以说是南沙的顶流了。
｜明珠湾航拍
｜广州楼市发布 摄
事实上，楼市君认为招商林屿境的成功，代表了产品力的成功。
作为“四代宅”项目，除了露台这一特征之外，超新规的高赠送，也是打动买家的关键。
按照项目说法，110平的户型，实得面积可以超过150平。
如果按照使用率计算，超140%的使用率，比市面上在售的所有新盘，都要高。
打个比方，其他项目还在诺基亚时代，而招商林屿境已经进入了全面屏时代。
这种产品力的迭代，可以说具有划时代的意义。
｜广州楼市发布 制图
3、80%是刚需盘，没想到刚需买家，依然是广州楼市的购买主力！
第三个“意想不到”，来自客群层面。
事实上，上面的TOP10榜单中，严格意义上偏改善的项目，仅有华润置地长隆万博悦府和武汉城建保利花语和岸这2个项目。
刚需盘的比例，高达80%！
这与前两年改善为主的市场大行情，出现了明显的市场转向。
楼市君统计了一下，2025年广州网签的房源中，300万以内占比高达60%，如果加上300-500万的总价段，合计占比将高达84%左右！
｜广州楼市发布 制图
这个趋势，从去年底开始，就开始显露出苗头了。
拉长数据周期来看，2022年广州500万以内成交占比是76.02%，而2024年是77.76%，再到2025年，再次上涨到84%。
这种购房主力群体的转变是非常明确的。
在去年929新政后的10月份，住建局就曾公布了首次购房的客户占比：68%！
这也意味着，广州楼市将进一步由刚需、刚改群体掌握市场话语权。
贰
事实上，2025年广州楼市开局凶猛，也是事出有因。
楼市君细究这三大“意想不到”，背后两大推手不容忽视：政策猛火和产品内卷。
一方面，新政带来的政策余温仍在。
从929新政之后，广州新房连续3月破万套，即便是传统淡季的1月份，也实现了住宅网签82.35万平，达到同比67%的增幅。
二手房方面，更是实现了连续4个月破万套的成交。
可以说，在政策刺激之下，购房者在加速进场。
｜广州楼市发布 制图
另一方面，内卷升级，市场持续带来好产品。
开发商除了常规的价格内卷之外，也持续在“产品内卷”进行发力。
像是碧桂园·云顶降价换量和招商林屿境颠覆传统，就是“创新+让利”组合拳的最佳体现。
可以预见的是，未来中心区豪宅更强调稀缺资源之外，大多数外围项目都会以“降总价+高赠送”进行突围。
在这方面，可以参考去年执行比较好的保利雅郡，以及榜单上在售的越秀·珑悦西关等盘。
举个最简单的例子，越秀·珑悦西关68平三空间，是老西关前所未见的超高使用率新规户型。
而308万起的总价门槛，也是荔湾老城区中难得的一次原地置换的机会。
｜广州楼市发布 制
当然，长期来看，广州依然是值得持续看好的城市。
在今天刚结束的广州高质量发展大会上，广州11各区都透露了今年的GDP目标，比如黄埔、花都、番禺等，都将GDP增长目标定在了5%左右。
未来这一年，广州将重点围绕加快建设“12218”现代化产业体系。
这也意味着，广州楼市还拥有持续的购买力增量。
总结一句，目前广州的政策窗口期仍在，买家仍有机会。
特别是对于刚需买家而言，可以盯紧南沙等“以价换量”，重点关注新规项目，确保5年内的产品竞争力。
但要注意的是，购房者还需摒弃“抄底”幻想，理性匹配需求和风险。
2025年，有你看好的盘吗？评论区吵起来！
