保障房，已经喊了很多年“狼来了”。
这次，真的要来了！
2024年底，天津多个区密集发布了配售型保障房社区规划。
2025年，即将大规模进入市场。
而且，全都分布在城市中心，价格只有市场价的一半！
这对楼市无疑是一次冲击。
问题来了，保障房对天津楼市究竟有多大的杀伤力？
截止目前，已规划、开工的保障房项目达到10个。
按照要求，天津的保障房都建在了城市核心区。
和平的海河沿线，河西佟楼、梅江……
不仅如此，产品规划上也很有看点。
例如，河东区中山门胜利巷地块，规划3栋17层到顶小高层，设有架空层；
南开区汾水道地块，规划1栋8-9层到顶的洋房，共60户。
最关键的是，它们具备价格优势。
虽然没有明确的细则，但外地已有参考。
北京、上海是成本定价法，IRR（内部收益率）在3%左右。
广州、深圳，定价是周边商品住宅的50-60%。
也就是说，保障房的售价是市场价的5-7折。
试想在南开花2万单价买一套配售型保障房，是不是做梦都能笑醒？
地段优质、产品不差、价格不高，是这一批保障房的“共性”。
评判保障房对市场的影响，我们要看到两点。
首先，我们要看到保障房的规模。
天津要建多少保障房？
目前，只公布了配租型的指标，配售型的还未公布。
十四五时期（2021-2025年），天津新增保障性租赁住房规划实施目标为5万套（间），项目储备目标为10万套（间）。
天津的第一批保租房房源占到租赁市场的1/6左右。
对楼市的影响，还要看到配售型的数量。
虽然暂未公布，但从35城的计划来看，保租房占保障房供应的比例高达92%，是主力。
同时，保障房单个项目的体量也不大。
南开汾水道地块，仅规划了1栋楼，60户。
河西八大里地块，规划了2栋小高层，104户。
从现在的规模来看，保障房的市场影响相对较弱。
其次，我们还要看保障房的“适用人群”。
天津的确定的“适用人群”太过笼统，不妨参考一下其他城市。
国内第一个公布细则的是郑州。
新建面积控制在70-120平米，三室户型50-60%。
实行封闭管理，禁止以任何方式将“保住房”变更为商品住房流入市场。
如果有户籍调动、拖欠房贷、重大疾病等物种情况，将进行回购。
住房折旧按每年1%的折旧率予以核减。
“保住房”可以继承、离婚析产，原房屋性质不变。
再看广州。
主申请人、共同申请人及其未成年子女应当在本市无自有产权住房，且申购前3年内在本市无自有产权住房转移记录。
单套建筑面积原则上不超过90平方米。
一个家庭只能拥有一套配售型保障性住房。
不得变更为商品住房上市交易。
价格结合同地段普通商品住房市场价格的一定比例确定。
估计天津的保障房政策也会和这两座城市大体一致。
第一，需要考察申请人的年龄、社保、住房现状等等，有限制性门槛；
第二，实行封闭管理，不对外销售，不具备流通性。
原则上来说，保障房与商品房市场互不联通。
楼市“双轨制”的新模式已经清晰，最终归结到买房人的“居住选择”。
