作者：周军律师.
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消费购房人具有超级优先权，权利顺位优于建设工程价款优先权可抵押权，但前提条件是签订《房屋买卖合同》，支付大部分房款且名下无其他用于居住的房产。
那么，如果签订的是房屋《内部认购协议》并付款的，可否享有消费购房人优先权？
最高院在《中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司、韦胜周破产债权确认纠纷再审案》中明确：
只签订《内部认购申请书》，未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”，根据相关司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，可以认定买受人作为购房消费者，其享有的购房款返还请求权优先于抵押权予以受偿。
最高院认为，
本案系破产债权确认纠纷再审审查案件。金穗公司进入破产程序后，共有102位购房者申报的债权被破产管理人确定为优先债权，长城资产广西分公司对此提出异议，形成本案破产债权确认之诉。
韦胜周与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。
虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。
原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为韦胜周作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城资产广西分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。
长城资产广西分公司通过收购债权而获得抵押权，其基于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优于韦胜周作为消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿，其关于作为抵押权人的合法权益受损的主张，理据不足。
长城资产广西分公司关于其依法行使异议权提起本案诉讼不属于行使债权人会议职权的再审事由，因与本案实体争议处理缺乏实质关联，不影响原判决结果公正性。
周军律师提醒，即使当事人只签订了《内部认购申请书》，未能签订《房屋买卖合同》，但如果所付款项属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”，也可以认定为购房消费者从而享有超级优先权。
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