昨天下午四点半，除夕前夜，包括艳姐在内的地产人，在路上的、不在路上的，都被万科的公告连发吓了一跳：
2024年巨额预亏450亿元，管理层核心人士郁亮、祝九胜、朱旭集体辞职。
实打实的上市公司公告，比几天前的祝九胜传闻更炸裂，更震惊一片。
经过一个晚上的发酵，今天早上，港股万科高开9%充分说明了资本市场的态度。
艳姐觉得，这两年万科虽然已经不是行业第一了，但在很多地产人心里依然是妥妥的NO.1。万科的一举一动，标杆意义实在是太强了。
这次深圳国资全面派驻高管团队接手万科的管理，此前传言许久的万科走向国有化正在成为现实。
我们不禁要问，这场巨震是否会影响一大批正在暴雷的房企和混改性质的房企？
但可以肯定，这注定是一场房地产行业值得载入史册的大事件。
最早喊出“活下去”的开发商，终究是活成了自己不喜欢的样子。
01
为什么是辛杰？
今天开始的万科，已经不再是那个职业经理人主导的万科了，而是“更红了”。
艳姐再简单复盘一下可谓这轮地产周期中幅度最大的人事调整：
郁亮申请辞去公司董事会主席职务。郁亮辞去上述职务后，将继续担任公司董事，并担任执行副总裁职务。
祝九胜申请辞去公司董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官、授权代表等职务。祝九胜辞职后不再担任公司任何职务。
朱旭申请辞去公司董事会秘书、公司秘书、授权代表等职务。朱旭辞去上述职务后，仍在公司工作，联系长租公寓事业部。
同时官宣的，是拥有深圳国资背景的四位大佬——
深圳地铁集团董事长、党委书记辛杰，接替郁亮成为万科董事会主席，并成为万科法定代表人。
李锋，2020年3月起任深圳市特区建工集团有限公司党委委员、副总经理；2024年6月起任深圳市天健股份有限公司董事。
华翠，曾在茂名市相关部门任职，历任深圳地铁集团审计法律中心总经理，深圳建材交易集团总经理、董事长。
李刚，2018年1月至今历任深圳市地铁集团有限公司办公室主任，深圳市地铁商业管理有限公司党委书记、董事长；2021年11月至今，兼任深圳市睿印商业管理有限公司董事、董事长。
郁亮们的辞职有些突然，但辛杰的上任并不令人意外。
在过去很长一段时间里，万科每一次出现负面舆情，基本都是辛杰出面把控大局。对如今的万科来说，辛杰是最合适的人选。
2023年11月初，万科首遇“股债双杀”，在随后万科与境内外金融机构举行的三季度业绩说明会上，深圳市国资委有关领导，协同辛杰等共同为万科站台。
彼时辛杰表示，深铁已经准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元。
他也坚定表态，万科背后是深圳地铁，深圳地铁背后是深圳国资。
而在辛杰的主导下，万科的大宗交易甚至成为其这两年的一大亮点。
最重要的是，大家肉眼可见，深圳国资是用真金白银在支持万科。
举个最明显的例子，2024年5月27日，在万科深圳湾超总地块挂牌结束的最后一刻，深铁和深圳南山国资以22.35亿元联手摘地。
对于这宗地，艳姐来划几个重点——
使用年期30年，当时剩余不到24年，主要用途为商业办公及酒店，且要求自持70%。
其实不难发现，万科这两年对于大宗交易的重视。
在比这次摘地稍早些的万科2023年年度股东大会上，郁亮表示，坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。
有一个数据还是值得提一提的，2024年前三季度，万科通过大宗交易回款232.6亿元，已完成年度回款目标的78%。
根据万科方面的最新说法，目前大宗交易已签约259亿元，盘活存量回收现金超百亿元。
而对于2025年将要到期的公开债务，万科方面向媒体回应，“将通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。”
很多业内的朋友也告诉艳姐，处理手中的大宗资产依然是万科目前的重头戏，各地为此还成立了很多大宗资产交易部门。
辛杰的上任，很可能加速万科的大宗资产交易步伐，更多项目可以流动起来，更快回笼资金，减轻负债压力。
02
这次不得不道歉了
相比于很多发不出年报的同行，万科对自己的业绩情况倒是从来没有藏着掖着。
2024年，万科预计全年净利润亏损约450亿元，较上年同期下降470.0%；扣除非经常性损益后的净利润亏损约410亿元，同比下降518.6%；基本每股收益亏损约3.79元/股，上年同期盈利1.03元/股。
这是多年的地产优等生万科头一次录得这样的巨额亏损。
万科坦言，一是房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
二是新增计提了信用减值和存货跌价准备；三是部分非主业财务投资出现亏损；四是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
万科昨天在公告里说，公司对业绩亏损深表歉意，将全力以赴推动经营改善。
艳姐突然想起来前几年郁亮和祝九胜的道歉。
2021年万科中期业绩发布会，当时万科实现净利润110.47亿元，同比下降11.68%，祝九胜感慨：“这让我想起读书时候，期中考试没考好，心情很忐忑。忐忑之余，也不能忘掉立志长期成为好学生的定位和志向。”
到了2021年度的业绩发布会上，万科实现营业收入4528亿元，同比增加8%；归母净利润225.2亿元，同比下降45.75%，这是万科13年来净利润首次下滑，且幅度近腰斩。
当时郁亮说，昨天晚上我特别忐忑不安，交出这样的成绩单，倍感压力。
以及此后火遍全网的道歉：
“2021年我们业绩表现不好，让股东失望了，我向52万名股东表示诚挚的歉意。”
郁亮还说：“期待明年给大家交上合格答卷。”
后来的情况大家都知道了，不知道辞职后的郁亮和祝九胜，心里是否还会对股东们有所歉意？
不过这两年，我们确实能看到，万科也在出售资产，尽可能回笼资金。
就在昨天的公告里，万科宣布与深铁集团签署协议，涉及红树湾物业开发项目49%相关收益权，转让价格为12.92亿元；亦转让所持目标项目管理经营公司49%股权，价格为5824.72万元。
在万科这么多公开出售的资产案例里，艳姐印象最深刻的，是去年初的上海万科七宝广场。
这是万科在上海的第一个广场系购物中心，也是万科商业体系中最赚钱的项目，多年业绩均位列万科商业项目第一。2024年1月底，七宝广场整体估值为70.6亿元，但协定的交易价仅52亿元，万科的折让幅度达到26.3%，这也就有了当时很出名的一条新闻标题：
领展成功以近7折价格抄底上海七宝万科广场。
有点可惜，但这也是万科不得不做的决策。
这一次，是真的为了“活下去”。
03
终成深国资“亲儿子”
很多人应该也都注意到了，在万科公告连发约10分钟，深圳市委机关报《深圳特区报》便发布了一篇题为《多方积极支持 万科发展迎来重大转机 深圳国资：有足够“子弹”支持万科》的文章，“深圳发布”官方微信也在稍后予以全文转发，官方态度和立场非常鲜明。
在这篇文章里，包括署名和未署名，提到了足足9位受访对象，领域涵盖深圳市国资委负责人、深圳市住建局负责人，深铁集团和万科方面相关负责人，甚至还有新上任的董事长辛杰。
辛杰首次以新身份受访，他表示：“在各方及大股东强有力的支持下，新的管理团队将积极实施‘一揽子’方案，有信心实现万科队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定。目前公司已对今年一季度债务偿付做好了安排。”
相比2000多字的内容本身，这篇文章更大的意义在于让资本市场看到了深圳官方的态度，避免万科出现更大范围的股债波动——
好在今天的资本市场给力，万科港股大涨超9%，也算对昨日公告做了阶段性回应。
就在刚刚，有业内朋友向艳姐表达了自己的观点：
第一，意味着万科从一家股份制企业全面转向一家重国资背景的企业，资金压力可能会减轻。
第二，深铁集团辛杰出面当了一把手，未来万科的管理班子可能还会陆陆续续出现很多国资背景的人士，未来职业经营的范围可能会变小。
第三，万科的项目可以流动起来，资金链有所好转，证明万科能“活下去”了，只是各方面性质会变，这对整个房地产行业的信心提振是很重要的。
艳姐觉得，万科其实是一家国资背景但由职业经理人运营的市场化企业，如今，以郁亮和祝九胜为代表的明星职业经理人退下，地方国资成为主导万科下一步发展的力量。
这里有必要再说一下2023年11月深圳国资与金融机构的沟通会，当时深圳国资委明确表示，国资国企有实力、也有能力支持万科防范和应对各类风险。
艳姐注意到，彼时多家重要官媒都援引了这样一个说法——
万科是深圳国资体系的重要成员，深圳国资将万科纳入统计报表范围，万科总资产、营业收入、利润总额在深圳国资中占比均超三成以上，万科的经营发展对深圳国资具有重大影响。
从深圳国资体系关键成员到如今深圳国资委的“亲儿子”，万科已经完成了自己的血脉置换。
结语
遥想8年前，深铁集团从华润、恒大等10家企业手中收购万科29.38%股权，花费约664亿元，当时中国房地产市场还是一片乐观。
而去年，深铁集团自身其实也出现了较大亏损，业界更多将此解读为被投资万科“套牢”。
在这样一个时间节点，一边是万科巨亏的契机，另一边是深铁集团希望捋清甚至重新开始这一次投资，辛杰们的上任，更有了临危受命的意义。
与万科甜蜜蜜的那些年，辛杰和深铁集团绝对不会忘记。
但一转念，“活下去”，已经是7年前的事情了。
主编：张艳
责编：安济
