作者| 高凌朗
编辑| 汪戈伐
1月21日晚间，中交地产发布三则重要公告，宣布将剥离房地产开发业务，并预计2024年全年亏损53亿元。
随后，中交地产股票应声下跌，在3个交易日内跌幅累计达19.82%，总市值仅剩52.30亿元。这意味着这家具有央企背景的房地产开发商，一年的亏损金额已经超过其当前市值。
根据其公告内容，中交地产拟将其持有的房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东中交房地产集团有限公司，交易将采用现金方式进行。
在完成交易后，中交地产将彻底告别房地产开发业务，转而聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务转型。
从中交地产的财务数据来看，预计2024年归属于母公司净资产将转为负值，约为-3.7亿元。截至2024年第三季度末，公司一年内到期的非流动负债高达320亿元，而现金及现金等价物余额仅为66.41亿元，显然已处于资不抵债的状态。
值得一提的是，中交地产还发布公告称：2024年度报告披露后，公司股票交易可能因净资产为负，而被深交所实施退市风险警示。
回看2019年，当时中交地产的新任董事长李永前雄心勃勃，立下"2023年销售规模上千亿"的军令状。为实现这一目标，公司在2020年大举拿地，当年的土地投资额达到销售额的86%。2021年，土地投资力度虽有所收缩，但仍达到销售额的69%。
激进的拿地策略直接导致公司杠杆率飙升。数据显示，2020年中交地产的净负债率达到296.4%，较上年激增约146.2个百分点。虽然2021年有所下降，但仍高达217.7%。在高负债压力下，公司业绩开始断崖式下滑。
具体来说，中交地产2022年销售金额为458.82亿元，2023年降至373亿元，到2024年前三季度更是仅有123.40亿元，与千亿目标相去甚远。
高企的财务成本成为压垮中交地产的最后一根稻草。公司2023年净利润首次出现亏损，亏损金额达16.73亿元。而到2024年，亏损金额猛增至53亿元，超过了公司过去20年的累计盈利总额。即便是在业绩最好的2018年，中交地产的净利润也仅有8亿元。
造成业绩亏损的原因复杂。首先，随着房地产市场下行，公司多个项目出现减值迹象，被迫计提大额资产减值损失。
其次，中交地产期内达到交付条件的项目明显减少，从2024年上半年数据看，公司签约销售面积同比下降56.73%至43.4万平方米，签约金额同比下降62.26%至81亿元。
为加速销售回笼资金，中交地产采取降价促销策略，导致交付项目毛利率大幅下滑，全年销售回款也同比下降53.97%至113.4亿元
此外，公司竣工项目增多，费用化利息同比大幅上升。截至2024年中期，中交地产持有房地产项目117个，土地总面积1045万平方米，其中光在建及待建面积就达997万平方米，巨大的存量开发规模持续对公司的现金流形成压力。
显然，在行业整体步入下行区间的背景下，问题的相互叠加，最终导致了中交地产前所未有的亏损规模。
事实上，早在2024年8月，中交地产就开始释放转型信号。
当时，中交地产的控股股东中交房地产集团与广州交投睿郡置业有限公司联合以47.4亿元底价摘得广州市海珠区AH10314地块。
次日，中交地产发布公告称放弃该地块的商业机会。原因是该地块预计投资金额较大，项目投资收益率及周转效率存在不确定性。
据统计，这已是2023年以来中交地产第三次"谢绝"来自控股股东的项目机会，中交地产还曾放弃长沙和三亚两个项目的优先开发权。
在2024年11月，中交地产斥资约7亿元收购了中交物业服务集团100%股权，这也是2024年以来物业企业股权交易的最大金额。
这笔收购为中交地产向轻资产业务转型奠定了基础。不过从目前的经营数据看，轻资产业务体量仍然偏小。2024年上半年，物业管理收入仅占总营收的0.06%，约为536.83万元，且同比下降15.17%。
在出租物业方面，中交地产目前仅有4个项目，分布在深圳、重庆、北京和盐城。其中北京华通大厦B座写字楼出租率为100%，但重庆中房·那里项目的出租率仅有60.6%。这些资产的体量显然无法支撑当前的市值。
实际上，中交地产"退房"并非个案。2024年以来，华远地产、格力地产、美的置业等多家房企已陆续宣布退出房地产开发业务。
在房地产行业告别"黄金时代"的背景下，“退房”可能成为一大趋势。据统计，2024年全国商品房销售额已跌破10万亿元，降至9.7万亿元。
从更大的视角看，在16家以房地产为核心业务的央企中，除了少数头部企业外，多数企业在市场化经营方面都面临挑战。中交地产的转型之路，或许也预示着央企房地产业务的发展模式正在发生深刻变革。
目前，中交地产的当务之急是尽快剥离房地产业务，化解退市风险。但在完成"轻装上阵"后，如何发展壮大轻资产业务，将是一个更大的考验。
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