各位朋友大家好，今天我想和大家聊聊房地产的未来，特别是我们可以预见到的未来。
近几年，房地产行业新闻里常出现「爆雷」「转型困境」「行业困难」等词语。这意味着原有的房地产开发模式正在面临一个决定性的转折点，而这个转折点，可能是一些房企「再生」的机会。
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纵向转型，寻找新机
如何找到「转型再生」的机会？我们常见的转型方式有两种：一种是横向转型，一种是纵向转型。
横向转型，指的是一个行业或企业突然发生剧变。比如「昨天还是小哥哥，今天就变成小姐姐」，这类转型虽然能带来短期的效果，但通常伴随着较高的风险和不确定性，尤其是在房地产行业这种需要深耕的领域。
纵向转型则是另一种更为稳健的方式。这类转型像是从少年、青年到中老年的成长。每一个年龄阶段都在不断积累经验、深耕市场。企业随着行业经济的成长，不断完善自己的经营模式，逐步在行业细分市场中深入发展。
从现实发展情况来看，能够在房地产行业存活下来的公司，往往也是通过纵向转型，不断升级自己的经营策略与模式，从而实现长期稳定的生存和发展。
那么纵向转型是什么呢？
举个例子，2001 年，世界贸易中心被毁，美国要重建，于是我们获得机会，在这栋 541 米高的大楼最顶楼，做了一个「中国中心」。从 2001 年开始，我往返纽约 60 多次，并获得一些心得体会。我发现，在发达国家和地区，当人均 GDP 达到 2 万美金时，房地产企业会发生显著的变化：住宅企业的大规模建设会逐渐减少，而服务类产品会快速增加。
当时，美国开发商主要有三种类型。
第一种叫私人房地产开发商。 他们不追求速度，而是追求质量，致力于盖三两栋楼，然后出租，以收取房租为主要收益，这样的房地产家族通常很富有。
第二种叫金融性开发商。 类似于 REITs 管理公司，如 Vornado（零售和办公性质REITs）、BOSTONPROPERTIES（办公类 REITs），它们的资产具有流动性，通常会将资产打包上市。
第三种叫收费开发商。 比如瑞联地产和特朗普房地产集团。他们在项目中出资很少，但能赚取大量利润，有基金收入、工程管理和项目管理收入、利润分红、代理招租销售收入以及资产处置收入等收入来源。
收费开发商模式比较简单。对于收费开发商来说，如何规划土地和项目至关重要。即便是同一块土地，不同规划也会带来不同的回报水平。比如说，建筑物的功能设计、空间使用频率、设备系统等都会影响项目的收益。戳这里，轻松管好工程质量
所以，收费开发商必须在规划时考虑不同的收益回报。一块土地可能会有多个开发商来竞标，他们的回报率差异可能从 15%到 200%不等。如果有一个开发商提出了创新性的规划，能够带来更高的回报，地主自然会选择那个回报更高的方案。这也是为什么一些开发项目会选择像万科、绿城这样的公司来操盘，因为它们有能力实现更高的回报。
为了获得更高的回报，开发商往往采用 1+5 的收费结构：除了股权收益外，还包括基金管理费、项目管理费、销售租赁佣金、物业管理费，以及资产处置增值收益的分成。这种多元化的收入模式和创新的开发方式，使得一些开发商能够从传统住宅开发转型为收费开发商，并在竞争中保持活力。
除此之外，我还发现有不动产综合运营商。 开发商要变成不动产综合运营商，这个要求的本事就更大。
02
从传统开发到综合运营的破局之路
什么是「不动产综合运营商」呢？
在房地产行业，除了住宅开发外，还有办公、商业、酒店度假、物流仓储、教育研发、公共物业和医疗健康等七大类业态。
毕竟现代大型建筑综合体的开发已不再是单一功能的项目，而是包含多个功能的综合体。如果这些业态要在一个综合体中开发，那么开发商必须具备「综合运营商」的能力，即能够熟悉并运营不同的业态，如写字楼、酒店、购物中心等，同时还要做好财务安排。
另外，综合运营商的运营模式也在发生变化。 如今，开发、投资和运营往往是分开的，开发商需要作为一个统一的角色来整合这三者， 以适应市场发展和挑战。
但是我们传统的房地产开发商往往被媒体带着走，永远横着去想。媒体天天告诉我们一些看似永远正确的、一些虚假的概念。比如，这个地方有一个夜总会，就叫文化地产；有个洗脚的，就叫康养地产；有个酒店，就叫文旅地产；有个厂房，就叫产业地产。
我到马来西亚，有一个人带我去看燕窝地产，我想肯定是华人做的产品，果然是。他们在别墅前面支个杆，弄个小房子，塞了几只燕窝，燕子在那吐口水，于是这排别墅叫燕窝地产。
大家知道，许多房地产行业的流行词汇，实际上都是媒体发明的。媒体记者在中国房地产领域的平均从业年限通常只有三到五年。而这些经验相对较少的记者创造的大量行业 词汇却成为许多房地产公司决策的依据。 比如，产业地产、康养地产、文旅地产等概念，一度被认为是企业新的机会和发展方向。 每当这些词汇被媒体提及时，往往会引发一波投资热潮，很多企业老板也会跟风投入，期望从中获利。
事实上，尽管这些概念层出不穷，却很少有人真正通过这些「机会」获得成功。房地产行业已经发展到一定的阶段，进入了一个相对成熟的周期，单纯依赖这些词汇并不能创造真正的价值。
房企要想实现向上增长，必须深刻理解行业的变化和趋势。比如， 当前写字楼、购物中心、酒店等传统业态正面临着挑战。因为 随着互联网的普及，写字楼的需求减少，尤其是共享办公模式的兴起使得传统写字楼使用率下降。 购物中心也受到电商的冲击，特别是线下店铺的需求大幅减少。过去「一铺养三代」的时代已不复存在。 酒店业则受经济波动影响较大，经济繁荣时度假酒店需求上升，但经济下行时需求减少。
相反，随着人们寿命延长，健康支出的比例大幅增加，推动了健康相关空间的需求增长，尤其是医美和健康管理，已成为新的商业机会。此外，社交空间、私密的聚会场所、咖啡厅等逐渐成为人们的新需求点，这些都为房地产行业提供了新的机会。
结语
对于房地产公司来说，想要成功转型，必须深入理解并适应这些新的市场需求，尤其是在医疗健康和社交空间等新兴领域的机会。只有打造符合时代需求的价值空间，持续深耕市场，房地产公司才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。
来源：风马牛地产研究院，本文已获授权，对原作者表示感谢！
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