2024年，深圳政策力度和密度前所未有，除中心区未放开限购外，政策应放尽放，内容涵盖降首付、松绑限购、减税降费、降低房贷利率等多个方面。
土地市场方面，全年土拍数量创新低，仅成功出让6宗宅地，但总收金超过2023年14宗宅地总和，供地缩量提质，聚焦核心板块。
2024年深圳新房市场，前三季度低迷，四季度新政助力，成交量高位运行，大幅拉高了全年的成交水平，刷新近3年的纪录。开发商供应谨慎，全年新房供应量降两成，通过调低备案价，送黄金等加大促销力度去库存。二手住宅成交量创近3年新高，存量房市场重回主导地位。
深圳保障性住房体系全面优化和升级，与国家并轨，待存量安居房，人才房及共有产权房市场消化完，保障房体系将分为配售型保障房及配租型保障房。
来源：克而瑞深圳整理
宏观环境
2024年深圳市整体消费、投资增速放缓，政府收支稳定；外贸亮眼，为全市GDP作出显著贡献。房地产市场氛围低迷，深圳地产开发投资由升转降，总规模与2022年接近，施工面积亦同比加速下滑。
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2024大政策年，深圳楼市优化政策持续加码，力度空前，除中心区未放开限购外，政策应放尽放 。
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土地市场
2024年深圳市土地缩量提质，供求规模连续四年下滑，成交规模不到高峰期2成。2024年出让地块均没有“90/70政策”的限制。全年共出让14宗土地，其中仅出让居住用地6宗，较去年减少了10宗，为近年最低点。成交亦降至12宗土地，6宗涉宅用地，时隔六年成交量再度低于百万平方米，虽然供应数量锐减，但总收金超过2023年14宗宅地总和，且大多聚焦在核心板块。
2024年深圳仅供应了7宗涉宅用地，成交6宗，供求总量为近六年来最低，仅略优于2018年。从区域来看，土地供应主要集中在优质板块，缩量提质，其中南山后海商住地块成为2024年全国年度招拍挂土拍地王，收金185.12亿元，被华润置地&中海地产联手斩获，还出现纯现房销售宅地宝安航城地块。
数据来源：CRIC
新房市场
2024年深圳市场供应谨慎，政策助力下，成交量同比上涨3成，“以价换量”为主基调。2024年深圳新房供应面积约435万㎡，同比下滑25%，为近10年平均供应量的90%。前三季度整体市场信心不足，房企着力去库存，推新谨慎，供应端大幅减少。
2024年新房成交大幅上升得益于几轮政策助力，尤其929新政购买力释放明显（10-12月，仅3个月网签量占比全年达到49%），市场迎来高位成交带动全年行情向好。市场持续以价换量，成交价格持续下行。
从各区供求走势来看，核心区南山供需两旺，次核心龙岗、光明、龙华、宝安成交量反弹明显，各区均价下行为主。
访购表现：政策松绑下，深圳市场迎3轮脉冲式行情，年末市场趋冷，低位盘整。（略）
开盘表现：年度整体开盘去化率创新低，年末政策效应消退，开盘去化再度回落至2成，性价比为第一考量。（略）
产品表现：产品设计限制放宽，产品改善迎良机，产品力提升，更具市场优势。（略）
库存表现：四季度借助政策东风快速去库存，南山、宝安、龙华等区域去化周期快速回落至12个月左右，热点区域有效库存不足。
结构表现：刚需与刚改产品为主，70-90㎡及90-120㎡占比合计80%，占据稳定市场份额。（略）
二手房市场
2024年深圳二手住宅成交量创近3年新高，同比涨幅46%，价格同比跌幅3%，但回稳趋势渐显；二手房成交量是新房的1.15倍，二手市场主导地位进一步稳固。
数据来源：CRIC
保障房市场
深圳保障房市场分化明显，因新房降价走量，保障房整体性价比下降，成交热度较2023年明显回落；其中安居房成主因，但新入市共有产权房项目因综合性价比高实现热销。
珈誉时尚花园、悦章凤凰里共有产权房项目热销分析（略）
公寓市场
2024年深圳整体公寓市场低迷，供求量均再创新低，全市公寓以低价小面积产品支撑成交，价格在低价项目影响下结构性降低；其中御景荟都以低价驱动成交，占据全年公寓成交榜首。
数据来源：CRIC
各区的公寓市场来看，龙岗供求量稳居全市第一，以小面积户型为主。南山超越福田均价登顶第一，但均价较去年仍下滑6%。
商办市场
2024年深圳整体的商业市场供给遇冷，同比下降23%，市场持续以价换量，成交同比增27%，均价同降6%，带动库存消化，整体成交仍以外围区域为主，成交集中于龙岗、南山，占全市总成交的45%。
数据来源：CRIC
数据来源：CRIC
2024年深圳整体的办公市场供求规模回升，供应同比上涨97%，成交同比上涨65%创近五年新高，销售市场展现回暖态势。从各区表现来看，宝安、龙岗成交量均破20万㎡，南山供应井喷。
数据来源：CRIC
2024年深圳房企各类型榜单
市场展望
2025年潜在供应呈现为“东高西低”，持续供应下市场区域分化格局将进一步加深，风险与机会并存。展望未来，深圳市场具备更强市场韧性，阶段性回暖下市场有望止跌回稳，但分化格局依旧。政策和经济环境将是关键变量。
市场规模将趋于稳定，但内部结构持续分化，核心区豪宅化，外围刚需成主要趋势。深圳产品“内卷化”，购房者愈发关注“性价比”。尽管深圳楼地比相对可观，房企拿地仍需更加审慎评估项目的可行性和盈利能力。
以上内容节选自
「2024年深圳房地产市场年报」
以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点
