在日本二手公寓市场上，竣工不久的“超筑浅”房产出售数量有所增加。东京和大阪房龄不到一年公寓的出售数量是10年前的3倍多。
由于投资者在短期内买进卖出，期待转售获利。再加上新房供应量减少，需求量也很大，这也是二手公寓价格上涨的原因。
对此，一些房地产公司开始限制购买转售房产，以便让真正想买房自住的人能够买到房子。
根据运营房地产信息网站“公寓评论”的one of a kind公司提供的数据，调查了从2014年至2024年的1 ~ 10月期间，1都3县（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）和大阪府出售的二手公寓的建造年月和销售时间。
数据显示，2024年1月至10月，在东京和大阪出售的房龄1年以内公寓为1,548户，比2014年同期增加了3.7倍。换算成全年也超过3倍。在全体二手房销售中所占的比重为1.89%，比10年前的0.81%增加了2倍。其中还包括从未居住过的“新古”房屋。
东京23区房龄1年以内的房屋近10年的价格涨幅为2.6倍，远高于新建房屋价格的1.9倍。神奈川县和千叶县等地，“超筑浅”房屋的上涨率也超过了新建房屋价格的上涨率。
由于开发区域的减少，全国新建公寓供应数量已减少至10年前的6成左右。城市热门公寓的抽签申请如潮水般涌来，不少想买的人却买不到。因此，对与新房差不多的筑浅二手房需求正在增加。
那么，日本筑浅公寓价格上涨的背后究竟有哪些因素呢？
近年来建筑成本上升，新建公寓的价格本身也在上涨。再加上需求大于供给，新建房屋的价格也在上涨。
此外，海外资本涌入日本市场以及受利率预期升高带来的抢购需求等因素也推动了房价的上涨。
房地产研究公司东京KANTEI的高级研究员高橋雅之表示：“筑浅二手房非常稀缺，容易使价格上涨。”
我们再来从供给端看筑浅公寓数量增加的原因，投资者短期持有并通过转售赚取利润。
根据投资房地产信息网站楽待的数据，2024年7月至9月该网站上挂牌公寓的表面收益率（租金收入除以购买价格）为6.69%，与2014年同期相比下降了2.18个百分点。
与长期持有获得租金收入相比，投资者更有动力在短期内获得出售收益。
一位在大阪市内经营公司的40多岁男性，于24年2月在JR大阪站北侧的再开发地区“Grand Green Osaka”的塔楼公寓销售中购买了4套1亿~ 4亿日元左右的房子。一些公寓在二手市场上的价格已经翻倍，他们正在考虑在四年内出售它们。
个人投资者并不是公寓交易的唯一参与者。房地产咨询公司Total Brain的副总裁杉原禎之说：“在许多情况下，房地产相关公司购买新建公寓的目的是为了在短期内出售获利，并在公寓还比较新的时候将其出售。”
根据房地产经济研究所的数据，2024年1月至11月东京23区新建公寓的平均价格为1.1285亿日元。由于建筑成本在过去五年增加了60%，使得新建公寓还是二手公寓的价格都已经涨到了普通人难以负担的水平。
对于筑浅二手公寓的价格，一些业内人士表示，“我们看到了毫无根据的、泡沫般的价格上涨。”
为了防止购房自住的消费者无法购买房产，日本房地产公司开始限制购买新建房产用于转售。
野村不动产开发公司已将目前正在出售的塔式公寓「URAWA THE TOWER」的申请数量限制每人只能购买两套。三井不动产住宅也对部分房产设置了购买户数的上限。住友不动产还推出了“禁止转售条款”，自交付之日起五年内禁止转售。
筑浅二手公寓市场的未来趋势将取决于利率。对于以低利率贷款购买公寓的投资者来说，利率上升将减少销售收益。
近日，日本央行正副总裁均暗示加息，1月加息的可能性非常高，那么加息对海外投资者有何影响呢？
日本央行加息对日本房产投资的影响主要体现在购房成本增加、市场需求减少等方面。
首先，购房成本增加。加息通常会导致房贷利率上升，这意味着海外投资者在购买日本房产时，如果通过贷款方式支付，将面临更高的每月还款额，从而增加购房的整体成本。这可能会使部分预算有限的投资者望而却步，或者推迟购房计划。
其次，市场需求可能会减少。加息预期和实际的加息措施可能会导致部分潜在购房者推迟购房计划，甚至选择租房而非购房。这将导致市场需求的减少，进而可能对房价产生下行压力。对于海外投资者来说，市场需求的减少可能会影响其房产的增值潜力和出租收益。
当然，加息并非只有负面影响。随着投机性需求的减少，房价上涨的速度有望放缓，市场可能朝向更加理性的方向发展。这对购房自住者来说是一个利好，同时也有助于稳定市场，防止房价出现更大幅度的波动。对于长期投资者而言，这可能是一个逢低布局的好机会。
综上所述，日本央行1月加息对海外投资购买日本房产的影响是多方面的，投资者需要综合考虑各种因素，做出明智的投资决策。
日本房产投资或者移居日本，请联系旭不动产（微信号：asahi-2013）。
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