文/乐居财经 严明会
地块被拿下近两个月时间，有关上海浦东新杨思地王项目的话题热度依旧居高不下，从户型面积到价格，外界猜测不断。
近日，华润置地发布了一则招聘启示，对此项目的描述是：低密城璟墅境，云居都芯天地花园。
项目展厅将设在世博天地，预计2月份开放。同时，业内有消息传出，预计整盘均价约12.8万/㎡，小高层部分均价约10万/㎡，叠加均价约14万/㎡。
低至10万的价格，让外界出乎意料。
一方面，就地块本身而言，溢价高、总价贵。
202轮加价、78.96亿、溢价率达40.4%、装标5000元/㎡，这些数字加持之下，注定了项目的“高贵”。项目对应的地块是新杨思Z000602单元20B-12地块，这是上海实施“双高双竞”交易规则以来，首个触发竞“高品质建设”指标的地块。
华润置地&中能建&越秀联合体拿完地之后，有业内人士预计，地块有7%不可售，加上建安含装修、公建配套、税收及营销费等，本次地块未来的保本价或不低于11万/平，未来入市价格大概率会突破12万/㎡。
另一方面，是周边市场的新房价格。
地块东侧一路之隔的新杨思上园，单价不到10万。该项目所在地是浦发集团所属浦房集团在2022年9月获得，容积率1.7，限高40米，均为13层的小高层，楼面价50243元/㎡，房地联动价9.9万元/㎡。
新杨思上园在2024年4月30日首次开盘，累计推售4个批次共612套住宅，主力建面87-166㎡三居四居，目前网签535套，去化率超87%，成交均价约9.96万/㎡。
相比之下，华润置地联合体拿下地块的楼板价是74426元/㎡，两年时间过去，“面粉”的单价涨了两万多。但华润置地依然把部分小高层的价格压到了10万，看得出来给出了十足的诚意。
地块竞拍后，市场上出现了这样的声音：今年不买新杨思，明年再买贵两万。也有评论说：新杨思业主赢麻了，顷刻间赚了几百万。
在产品设计上，华润置地动了不少心思的。新杨思上园都是高层住宅，整盘均价9.9万/㎡。华润置地在新杨思地块2.0容积率的基础上，采用了高低配的建筑形态，做到了叠墅和高层的最大化利用。在小区中央有一条9米宽的南北向公共通道，这条通道将叠墅和大部分高层隔开。
项目整体规划有9幢13-19层高层住宅、12幢4层的多层叠墅以及1幢19层的保障房，整个项目的配比大约是70%的高层+30%的4层叠拼。高层主力面积为120-140㎡，叠加主力建面约170-220㎡。
走量的高层价格低了，自然无法贡献利润，叠墅产品就要扛起整盘利润的大旗。
此外，均价10万+的豪宅区内，还配建了一栋保障房，华润将这栋19层的保障房设置在了项目东南角，设置了独立的出入口。从小区南侧的主出入口进来后，可直达保障房楼下。
新杨思板块正在快速发展。华润置地联合体项目开盘后，竞争对手并不是即将进入清盘阶段的新杨思上园，而是还未拍卖的2幅土地。
其中有一块地已经上架。2025年开年，位于新杨思的20Ea-01地块挂牌，这个地块在华润置地联合体项目的东南角。这也是整个新杨思区域的倒数第二幅纯宅地，距离全新规划的核心更近，西侧就是新建的九年一贯制学校。
该地块的起始楼板价达到56000元/㎡，相比华润置地联合体项目，上涨了约3000元/㎡，容积率达到了2.5，比华润置地联合体项目的2.0容积率高了点，在限高80米的情况下，基本能做到24层左右的高层产品。
从区位来看，杨思是浦东南部的一个大板块，属于大三林的一部分。新杨思是个新兴板块，是浦东“金色中环发展带”“3+5”重点地区之一。虽然现阶段配套还不算成熟，但市政已有规划，且预期和信心很足。
2022年4月，新杨思核心区控制性详细规划出炉，将围绕高质量发展理念，把该区域打造成为面向未来、面向国际的时尚文化展示区、国际消费体验区、品质生活示范区、生态智慧样板区。
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