我今天这一段话价值万金，少数人能听懂，那就是你们的福报；听不懂的，继续去当炮灰好了。
我今天在日本大阪，当地接待我的一位中国同胞，2008 年到日本留学、工作，后来拿到了永驻权。这位同胞 2021 年在大阪买了一套房子，总价大概 300 多万人民币，零首付。大家猜猜房贷利率是多高？
1%、1.5%、1.8%、2%几？绝大多数朋友猜的都是 1.5%以上，对吧？今天上午我在内部直播时已经讲了，人家亲口跟我说的，房贷利率 0.51%，而且还有人比他更低，低至 0.3%几。
请问大家，你们的房贷利率现在是多少？5.8%、3.35%、4.2%、4.1%……大家有没有算过，如果贷款 20 年或者 30 年，要还的总利息是多少？我告诉你们，绝大多数人从来不算账，这就是为什么绝大多数人在楼市里交出沉重昂贵学费的核心原因——连账都不会算。
现在很多房吹宣称，我们的房贷利率已是有史以来最低，对吧？现在确实有个别城市房贷利率降到了 3%以下。我之前是不是跟你们说过，先等房贷利率“二字头”，今年是不是已经出现了？我的预测向来遥遥领先，你们现在是不是已经见到“二字头”了？
今天告诉大家这个事实，是想让更多人清醒：要是想买得更便宜，完全可以等到房贷利率“一字头”。大家别觉得不可能，刚才还有人说“日本是发达国家”，我跟你们讲，说这话的人非常蠢。为什么我敢说能等到“一字头”？
请问大家，我们这几年是不是连续降息？再看，现在房吹是不是又在说美联储降息，而且我告诉你们，美联储的降息周期将长达两年。美联储一降息，我们这边前两天不也出大招了，存量房贷利率要给大家下调 0.5 个点，对吧？即便下调 0.5 个点，你的房贷利率还是很高，要付的总利息依旧不少。
日本为什么长期零利率？不就是因为之前房地产泡沫破了嘛。所以日本利用货币政策，想通过大幅度降息挽救楼市，结果救得了吗？根本救不了。同理，我国继续降息，也救不了楼市。
绝大多数人在楼市里，接下来会接受最深刻的投资者教育。前两年有人高位冲进去接盘，现在不用说，大家都看到了，实际已经亏钱了。还有人早年买房，洋洋得意，觉得来得早不怕楼市下跌，可接下来呢，楼市就像坐过山车，资产会缩水，这是既定事实。所以，绝大多数中国老百姓会在楼市里接受一次最严厉的投资者教育，就这么简单。
我这不是给大家制造焦虑，也不是危言耸听。改善型商品房还有保值作用吗？现在跟你说保值，那全是伪命题。整体楼市下行的大周期，资产都在下行，你说什么保值？得跌到位，横盘整理的时候，再谈保值的事，对吧？L 型复苏，要等底部那根横线出来，别在下降通道就说保值。
有人说楼市分化，不是普跌。凡是这么说的人，首先想想，他是不是卖房的？他总不能说楼市普跌，让大家都别买房吧？
但我问你，整体大趋势向下，是不是得先避其锋芒？所有人赚钱最简单的逻辑就是顺势而为，做不到这点，必然先赔钱，同不同意？想想看，你最赚钱的那几年、那几个项目，不就是风口来了，抓住了而已。现在所有投资买房的人，都是逆势而为，愿意买就去买，去当接盘侠好了，也算是为国家做贡献。
