(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)在房产纠纷领域，房屋占有使用相关争议一直是焦点与难点。本案围绕北京市海淀区 × 号房屋的占有使用费问题，林晓莉、张宇杰与 S 公司、M 公司、D 公司、张宇涛之间展开了激烈的法律博弈。以下将从专业律师的视角，深入剖析这起案例，揭示其中的法律要点与应对策略。
一、案件核心人物关系
原告：
林晓莉，与张宇杰为夫妻关系，主张对北京市海淀区× 号房屋拥有所有权，并要求四被告支付房屋占有使用费及利息 。
张宇杰，与林晓莉为夫妻关系，同林晓莉一起主张对房屋的权利及相关费用支付。
被告：
S 公司：实际控制人为张宇涛，主张与林晓莉存在特定基础关系，使用房屋并非侵权行为，且原告起诉已过诉讼时效，构成重复起诉 。
M 公司：否认占有使用房屋，认为原告主张无事实和法律依据，且起诉超过诉讼时效，占用使用费计算及利息主张均无依据 。
D 公司：实际控制人为张宇涛，称自身不存在侵权行为，原告起诉超诉讼时效，且占有使用费请求无合法标准，利息主张无法律依据 。
张宇涛：与张宇杰系兄弟关系，通过S 公司及 M 公司支付 × 号房屋全部购房款，主张未实际控制使用房屋，不应承担责任 。
二、案件详细情况
（一）房屋购买及产权情况
购房过程：2001 年 3 月，林晓莉与北京 C 公司签订《北京市内销商品房预售契约》及附件，约定购买海淀区 × 号房屋，总价款 3849660 元，林晓莉交房款 1159660 元，其余 2690000 元办理银行按揭贷款 。
贷款与产权登记：2001 年 8 月 30 日，林晓莉与中某银行签订《个人购房借款合同》。2014 年 1 月 14 日，林晓莉取得 × 号房屋《房屋所有权证》 。
（二）原告诉讼请求与依据
诉讼请求：
请求法院依法判令四被告向二原告支付北京市海淀区× 号房屋的房屋占有使用费 9214190.41 元 。
请求法院依法判令四被告向二原告支付房屋占用期间房屋占有使用费利息。
本案诉讼费由四被告承担。
事实依据：2001 年 6 月开发商交房后，房屋一直由四被告实际占有使用，并有出租房屋收取租金等商业行为，但四被告一直未支付房屋占有使用费。2021 年 1 月 22 日，二原告在强制执行下收回房屋使用权 。
（三）被告抗辩理由
S 公司抗辩：
时效与重复起诉：本案适用三年诉讼时效期间，立案时间为2021 年 3 月 30 日，法律只应保护 2018 年 4 月 1 日之后的权利，且 2018 年 4 月 1 日之后公司未使用房屋，不应承担责任。同时，林晓莉之前主张以租代偿，现起诉构成重复起诉 。
基础关系与非侵权：公司使用房屋是基于与林晓莉的特定基础关系，并非侵害物权的行为。
M 公司抗辩：
未占有使用：公司从未占有使用该房屋，原告无证据证明，主张无事实法律依据。
时效问题：本案应适用三年诉讼时效，原告起诉超过时效。
费用与利息无依据：原告对于占用使用费的计算和主张的利息均无法律依据。
D 公司抗辩：
非侵权与时效：公司不存在侵权行为，本案应适用三年诉讼时效，原告起诉超时效，且法律只保护三年内权利，此期间公司未使用房屋，不应承担责任。
费用标准与起诉条件：原告请求的占有使用费无合法标准，主张利息无法律依据。原告起诉不符合基本条件，应区分各被告侵权行为分别诉讼。
张宇涛抗辩：× 号房屋系其借林晓莉名义购买，通过 S 公司及 M 公司支付全部购房款。原告在之前诉讼中一直主张 S 公司实际控制使用房屋，未提及张宇涛，故其不应承担责任 。
（四）法院查明事实
人物及公司关系：张宇涛与张宇杰系兄弟关系，张宇杰与林晓莉系夫妻关系，张宇涛系S 公司、M 公司、D 公司的实际控制人 。
相关诉讼情况：
借名买房诉讼：2016 年，张宇涛起诉林晓莉要求协助办理 × 号房屋过户手续，法院驳回其请求，林晓莉未能证明以租金冲抵房款的口头约定。张宇涛上诉、申请再审均被驳回 。
排除妨害诉讼：2019 年 1 月，林晓莉以排除妨害为由起诉 D 公司、张宇涛，要求拆除楼道防盗门，恢复楼道原状。2020 年 2 月法院判决支持，后 D 公司、张宇涛上诉被驳回，2021 年 1 月 22 日林晓莉收回房屋 。
不当得利诉讼：2019 年 7 月，张宇涛以不当得利纠纷起诉林晓莉、张宇杰，要求返还购房款及利息。林晓莉以与 S 公司存在以租代偿约定抗辩，法院判决林晓莉、张宇杰返还部分款项，二人上诉后被驳回 。
房屋使用主张与争议：
原告主张：× 号房屋自交房后一直由张宇涛及 S 公司占有使用，作为办公场所，2015 年 D 公司曾对外出租，四被告应连带支付 2002 年 1 月 1 日至 2021 年 1 月 22 日期间的房屋占有使用费 。
被告主张：张宇涛、S 公司称林晓莉对其占有使用明知且同意，且 2015 年之后不再实际控制使用房屋。D 公司认可曾出租房屋，但称未实际占有使用，2015 年之后房屋空置。M 公司称从未占有使用过该房屋 。
时效争议：被告主张原告主张已超诉讼时效，法律仅保护2018 年 4 月 1 日之后权利；原告称 2020 年 12 月 23 日不当得利纠纷二审判决作出之日才知晓权利受侵害，诉讼时效应从该日起算 。
费用标准争议：林晓莉、张宇杰提交网页查询截屏及物业管理有限公司出具的情况说明作为房屋占有使用费标准；被告认为该标准及证据缺乏依据，且物业公司与林晓莉有利害关系。
三、法院最终裁决
张宇涛、北京D 公司于本判决生效后七日内连带支付林晓莉房屋占有使用费 1405327.4 元 。
四、案件深度分析
（一）证据审查与事实认定
房屋占有使用证据：原告主张四被告占有使用房屋，需提供充分证据。从律师角度，在类似案件中，应指导当事人收集如租赁合同、水电费缴费记录、物业证明、证人证言等多方面证据，以形成完整证据链证明房屋被他人占有使用的事实。
以租代偿证据：林晓莉主张以租代偿，但未能述明具体内容并提供相应证据，导致法院未采信。
诉讼时效起算证据：被告主张诉讼时效抗辩，原告则称2020 年 12 月 23 日才知晓权利受侵害。在判断诉讼时效起算点时，法院需审查双方证据。律师在处理诉讼时效问题时，要指导当事人收集能够支持自己关于诉讼时效起算点主张的证据 。
（二）法律关系认定与法律适用
重复诉讼的判断：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条，判断重复诉讼需满足当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同或后诉请求实质上否定前诉裁判结果三个要件。本案中，前诉为不当得利纠纷，诉讼标的为购房款；本案为物权保护纠纷，诉讼标的为房屋占有使用费，两案诉讼标的及法律关系不同，且本案诉讼请求未否定前诉裁判结果，故不构成重复诉讼。律师在代理案件时，要准确把握重复诉讼的判断标准，在起诉前对案件进行全面分析，避免因重复诉讼导致诉讼请求被驳回。同时，在应对对方提出的重复诉讼抗辩时，要依据法律规定和案件事实进行有力反驳。
侵权责任与连带责任认定：法院认定张宇涛、D 公司在 × 号房屋公共通道安装防盗门的行为侵犯了林晓莉的合法权益，导致其无法占有使用房屋，应支付房屋占有使用费 。而林晓莉要求 S 公司、M 公司承担连带责任。在判断侵权责任时，需依据侵权行为的构成要件，即行为的违法性、损害事实的存在、行为与损害之间的因果关系以及行为人主观过错 。对于连带责任的认定，必须有明确的法律规定或当事人约定 。律师在代理此类案件时，要准确把握侵权责任和连带责任的认定标准，指导当事人收集证据，证明侵权行为的存在以及连带责任的依据 。
五、办案心得
（一）证据收集与整理
多维度收集占有使用证据：迅速展开对房屋占有使用证据的收集工作。除了向原告了解房屋使用的基本情况外，还应通过多种途径获取证据。例如，向物业公司查询房屋的水电费缴费记录、访客登记信息等，以证明被告在房屋内进行活动。同时，尝试寻找曾在该房屋工作或居住的证人，获取证人证言。对于被告可能存在的出租行为，通过房产中介、网络租房平台等渠道收集租赁合同或相关广告信息。在整理证据时，按照时间顺序和证据类型进行分类，制作详细的证据清单，便于在庭审中清晰展示。
精准把握诉讼时效证据：针对被告提出的诉讼时效抗辩，要精准把握与诉讼时效起算点相关的证据。详细审查之前的诉讼材料，包括借名买房诉讼、不当得利诉讼等，分析法院的判决内容和认定事实。重点关注法院对以租代偿主张的态度和相关表述，以及原告在这些诉讼中的主张和行为。如果原告在之前诉讼中一直认为以租代偿约定有效，直到不当得利纠纷二审判决作出才明确约定不被认可，那么应收集相关判决文书、庭审记录等作为诉讼时效起算点的证据。同时，要关注原告在其他时间点是否有主张权利的行为，如向被告发送催款函、与被告协商解决等，若存在这些行为，可作为诉讼时效中断的证据。在整理诉讼时效证据时，要清晰阐述证据与诉讼时效起算点或中断的关联性，以便法官能够准确理解。
（二）法律适用与策略制定
精准掌握房产纠纷法律要点：深入研究房产纠纷相关的法律法规和司法解释，包括物权保护、诉讼时效、重复诉讼等方面的规定。关注最高人民法院发布的指导性案例和各地法院的裁判观点，了解司法实践中的最新动态。在本案中，准确把握重复诉讼的判断标准，明确本案与之前诉讼在诉讼标的、诉讼请求等方面的差异，为反驳被告的重复诉讼抗辩提供有力法律依据。同时，深入理解诉讼时效的起算、中断和中止等规定，结合案件事实分析原告的诉讼时效是否已过。在法律适用上，不断更新知识储备，确保能够准确运用最新的法律法规和政策。
制定全面且灵活的诉讼策略：基于对法律的理解和证据的收集，制定全面且灵活的诉讼策略。在诉讼请求的设计上，明确要求四被告连带支付房屋占有使用费及利息，并根据案件进展适时调整诉求。在庭审过程中，首先强调原告对房屋的所有权以及被告占有使用房屋的事实，通过展示证据清晰呈现案件脉络。针对被告提出的各种抗辩，制定详细的应对策略。例如，对于被告提出的诉讼时效抗辩，从时效起算点、时效中断等方面进行反驳，结合证据说明原告的诉讼请求未超过诉讼时效。对于被告提出的重复诉讼抗辩，依据法律规定和案件事实，详细阐述本案与之前诉讼的不同之处，证明本案不构成重复诉讼。同时，根据案件的实际情况，灵活调整诉讼策略，如在庭审中适时提出调解建议，寻求双方都能接受的解决方案。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
