壹
丰台不愧是丰台，一出手就是“next level”。
皆因，在“阳台”这个产品力赛道，丰台又整“新活了”。
这不2025年刚开年，位于三环东铁营的金茂璞逸丰宜，位于丰台科技园的北京隅·西颂，都带着“南向双阳台” 即“内嵌封闭式阳台+花池（开敞式阳台）”向市场款款走来，一下子就把其他区的小伙伴给“看呆了”。
实话实说，在如今的北京楼市，阳台早已不是啥稀罕物，由防火挑檐演变而来的开敞式大阳台，内嵌在室内的封闭式阳台，乃至南北双开敞式阳台，甚至南向封闭式阳台+北向开敞式阳台等形式，大家早已熟悉不过。
而阳台的风潮，也早已从顺义、丰台向其他各区蔓延，去年昌平、大兴、通州等区也实现了新房带阳台的突破。
在其他区小伙伴相继“跟上节奏”的市场情况下，丰台又开始了产品力全新升维，像金茂璞逸丰宜和北京隅·西颂，南向面宽都有封闭式阳台（50%计容），再配以客厅+南向一间卧室外带“花池”（100%赠送），确实乃“头回见”。
但对于两个项目来说，有了南向双阳台还不够，北侧卧室还有设备平台的赠送面积，此举就是要把实际空间获得感“拉满”。
以金 茂璞逸丰宜153㎡的四居为例，在赠送面积方面确实“奥利给”。
1.内嵌式阳台：南向三面宽13.6米，内嵌式阳台进深约1.8米，50%计容，赠送面积约12㎡；
2.花池：面宽8米，进深0.7米，全赠送，赠送面积约5.6㎡。
3.北侧设备平台：北侧两个卧室设备平台面积全赠送，赠送面积约5.2㎡。
按照金茂璞逸丰宜10.75万的销售指导价来计算，其赠送面积货值约245万，相当于可以买一辆奔驰大G+一辆特斯拉Model X，而153㎡四居的实际得房率也高达90%以上。
除了通过“黑科技”让实际得房率提升外，金茂璞逸丰宜和北京隅·西颂都在“好房子”这个领域下足了功夫，都在社区里配备了首层架空层，打造成多变空间，且都配置了下沉式会所，来满足业主圈层交往所需。
然而这一切只是刚刚开始。
据悉，去年12月刚拍出的中海万泉寺项目，也按照“好房子标准”来打造产品，包括南向双阳台、北向设备平台、首层架空等，而且部分楼座还有坡屋顶天窗设计，以及边户转角大飘窗。若是这些设计都能落地，丰台的产品力争霸赛又将到达新境界。
贰
一开年，丰台楼市产品力就继续“开大”，让其他区小伙伴，特别是海淀“羡慕不已”。
皆因海淀新房带阳台“真挺难”，并非是开发商没这个功力，而在于海淀老业主担心新房有阳台会影响区域房价其他二手房保值，因而每当有新盘报规时，就会进行强烈的意见反馈。所以说，海淀新房带阳台，只能是再等等。
而丰台新房产品力这么拼的背后，是“外卷”、“内卷”双重夹击下，必须得“发大招”，才能杀出血路。
【外 卷】
全北京“豪宅战队”大扩容
众所周知，2025年北京楼市进入豪宅“诸神之战”年。
一方面是众多10万+豪宅蓄势待发，另一方面是大量好地排队等上架。
别的不说，就拿海淀来看，2025年海淀已知要面市的项目，已呈现“全明星阵容”。包括：1月13日首开热销31.6亿元，位于永丰北的保利建工·嘉华天珺，位于永丰南的海开·颐海澐颂，位于功德寺的和樾玉鳴、和樾望雲，位于朱房村的华润+招商+中铁联合项目、以及建发朱房项目，让海淀楼市从来都没有打过“这么富裕的仗”。
2025年已知海淀新房供应一览表
随便盘盘可知，2025年海淀已知新房供应面积就达71.78万㎡，大约能供应5000多套房，而2024年海淀新房成交面积为15.06万㎡，成交套数为1063套，如此巨大新房体量，可以预知去化周期将拉长。
然而这还是刚刚开始，2025年海淀还有众多新地在路上。
2025年海淀拟供应土地一览表
网传2025年海淀将拟供应树村8号地北侧住宅用地、四季青西冉、四季青田村、四季青西山片区、半壁店城中村改造2宗地、翠湖地块等多宗宅地。如果这些土地都能转正拍出，海淀楼市新增供应就真的“海了去”。如此大体量新盘接踵而至，极可能导致“海淀也缺有钱人了”。
在猝不及防海淀土地供应大开闸之际，朝阳自然也不能示弱。据网传2025年朝阳将拟供应19宗地，包括永安里、太阳宫、呼家楼、酒仙桥、化石营等准10万+豪宅好地。
2025年朝阳拟供地计划一览表
其实，2024年朝阳豪宅项目整体表现不错，最根本原因在于去年朝阳就供应了三宗地，即中建智地拿下的酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区综合地块，金隅拿下的十八里店地块，中海拿下的酒仙桥+小红门+十八里店综合地块，而去年实际入市的为北京宸园、璞园PARK、北京隅·东序。因为朝阳楼市竞争相对小，2024年朝阳上市的新盘，都获得了不俗的销售业绩。
但进入2025年朝阳这么“咔咔供地”，市场竞争必将进入白热化状态，除了要吸引朝阳群众，肯定还得向外拓客。当然，海淀亦是同理。
如此这般，丰台不上点“狠活”（产品力升级），咋跟海淀和朝阳“掰头”有钱人。所以“黑科技”是必须搞起来，“吸粉高招”就是把实际得房率“打上去”。
【内 卷】
丰台新房库存130万平+，不卷不能出圈
1月16日，随着中海以底价40.08亿拿下西南郊冷库地块，也让丰台新房库存面积上升到新高度——130万㎡+。
在2024年丰台新房去化情况并不甚理想，共成交3356套，成交面积44.9万㎡，若是按照这一去化速度，130万㎡+的新房库存需要花费约3年的光阴，这还是丰台不再供应新地的情况下。
但按照以往的供应情况，以及朝阳、海淀纷纷拿出“压箱底”的好地来看，丰台自然得跟上。据悉，丰台在2025年还有众多好地在路上，这也让区域新房库存面积，将继续“加载中”。
因为市场卷，去化难，所以丰台新房在“黑科技”设计上猛用功。而北京楼市新房带南北错层大阳台的肇始，也是从2020年面市的中海甲叁號院启幕。目前来看，丰台新房带阳台基本已是标配，而“南向双阳台”也在蔓延中，在产品力方面，丰台真的是“卷上了天”。
不过，随着北京倡导“好房子”，各区新房都将在“阳台、架空层、风雨连廊”进行产品力比拼。这也意味着，现在丰台独有的“南向双阳台”，或许很快就会在其他区的新房上面看到，甚至还会玩出“新花样”。
这下子压力又给到了丰台，区域新房继续在产品力上卷已成定势。至于还能怎么卷，就看中海西南郊冷湖地块会有啥新动作了。
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