今天（1月17日），国家统计局发布了2024年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，以及2024年全国房地产市场基本情况相关数据。
看完这些数据，好消息与坏消息并存。
2025年，对于整个地产行业来讲，站在了一个十字路口。继续底部徘徊，还是逐步企稳回升？目前来讲其实很难给出一个答案。
因为，影响房地产市场的因素太多了。
毕竟，如今的楼市已经与10年前不一样了。
01
坏消息：销售面积创15年最低，销售额创9年来最低
先来说坏消息吧。
2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%，创近9年来最低值。
2024年，房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米，比上年下降12.7%，创近10年来最低值。
2024年，全国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，创近15年来最低值。
2024年，全国新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，创近9年来最低值。
总结一句话就是：楼市从规模的角度来讲，基本回到了10年前。
规模的大幅下降，带来的直接影响就是城市建设的降速、销售金额减少影响到土地市场、行业从业人员的下降。
前两天看到一组数据，中国统计年鉴2024显示：2020年房地产开发企业从业人员数量是290.13万人，2023年的时候已经下降到200.23万人。
再考虑到2024年整个行业从业人员继续减少，也就是说在过去5年时间里地产行业从业人员减少了100万人！
地产，又进一步影响到建筑业、制造业等。
2020年、2021年的时候，全国商品房销售金额曾经分别达到17.36万亿元、18.19万亿元的高位，随后一路下降，2024年只有9.68万亿元。
销售额下降之后，地产企业的拿地资金就影响到各大城市土地市场。
克而瑞发布了一组数据，2024年一线城市、二线城市、三四线城市土地成交金额分别下降了16%、32%、18%。
有的城市，土地成交金额降幅更大。例如：郑州。
2018年、2019年郑州土地出让收入均超过了千亿，2020年也接近千亿，2024年则仅有95亿元，不到5年前的1/10。
万亿GDP、千万常住人口城市，“世界工厂”东莞，2024年全年仅挂牌了5宗涉宅用地，其中2宗终止出让、3宗成交，土地成交金额仅有28.8亿元。而这3宗成交的住宅地块，有2宗是人才房用地、1宗是安置房用地，也就是说东莞2024年普通商品住宅用地成交挂0！
整个2024年，各大城市都在努力的去库存。
但是，截止2024年12月末，全国商品房待售面积75327万平方米，比上年末增加了8032万平方米，分年度来讲则创下历史新高。
看到这组数据，大家就不难理解为什么整个2024年感觉地产行业比较难了。
02
好消息：政策进入宽松期，房价上涨城市数量增加
看完了坏消息，我们再来看一下好消息，给行业一点信心。
2024年12月，全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市为23个、持平的城市为4个、下降的城市为43个。
房价上涨的城市数量已经连续3个月上升。
要知道，2024年最惨的时候，5月份的时候仅有2个城市新房价格环比上涨，68个城市下跌。
整个4月份至9月份，这半年时间新房价格环比上涨的城市始终徘徊在2-4个，当时97%左右的城市新房价格是环比下跌的，基本可以用全线下跌来概括。
四季度，经过逐步回升之后，新房价格环比下降的城市下降到了6成。
全国商品房成交价格，经历了7-9月跌倒1万元/㎡以下之后，在四季度的3个月时间里又重新回到了万元以上。
房价的涨与跌，对于当前市场的影响非常重要，楼市中始终存在一种买涨不买跌。房价越跌，大家越没信心，越不感买；房价开始企稳回升，购房者对于楼市才有信心。
之所以在四季度能够实现市场的企稳回升逆袭，最重要的因素是9月底连环楼市政策的助推。
9月底，住建部会同有关部门以及地方政府打出一套“组合拳”，包括 “四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳。
“四个取消”包括取消限购、限售、限价和普通住宅与非普通住宅标准，赋予城市政府调控自主权；“四个降低”涉及降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率及换购住房税费；“两个增加”则是通过货币化安置新增100万套城中村和危旧房改造，以及年底前将“白名单”项目信贷规模增至4万亿元。
目前的楼市政策，可以说是史上最宽松了。
专家说：房地产市场短期看金融、中期看土地、长期看人口。
但其实，站在一定的阶段，大家更重要的是短期如何渡过。当前无法渡过，就没有机会看到中期、长期。
所以，政策对当前楼市的影响是最为巨大的。
03
西安：正在经历耀眼中的回调
具体到西安来讲，西安应该是这一轮楼市调整周期中，截止目前调整幅度最小的。
因此，大家经常讲到：这两年在西安从事地产行业，是一件很幸福的事情。
2024年，从规模的角度来讲，西安依然是位居全国前列的。
2024年，西安的土地成交面积位居全国第一，土地成交金额位居全国第五，新房成交面积位居全国第二，商品房成交金额位居全国第七，二手房成交面积位居全国第九，二手住宅中的“3000万+”豪宅成交位居全国第八！
不过，在这种规模位居全国前列的同时，2024年西安也没能避免土地市场、新房市场成交面积、成交额的下降。
土地成交面积下降了6%、成交金额下降了13%，新房成交面积下降了20%、成交金额下降了19%。
同时，在2024年，西安的新房价格也开始出现下降。
2024年9月至12月，西安新房价格已经连续4个月环比下降。
上一次西安新房价格连续4个月环比下降，还是10年前的2015年2-5月。
这一点，需要大家注意和警惕。
当然，如果要说2024年西安楼市最抢眼的，那当属二手房市场、豪宅市场。
2024年全年，西安二手住宅成交量超过了10万套，创下历史新高。二手住宅的成交面积，基本已经与新房五五开了。
二手住宅市场的这种成交规模，是建立在以价换量的基础之上的。西安的二手住宅价格已经连续下跌了14个月，继续网签推2023年10月份为0%，2023年10月份之前还有5个月是连续下跌。
西安的二手住宅价格已经连续下跌了有2年时间了。
2024年12月份，西安二手住宅价格同比下降了7.2%，按照20000元/㎡这意味着过去一年基本下跌了1500元/㎡左右。
昨天晚上还刷到一个楼盘，2020年的网红盘，当年新房价格1.9万元/㎡左右，如今刚刚迎来两套二手房成交，成交价格1.35万元/㎡，业主亏损6000元/㎡以上离场！
豪宅市场，也是2024年西安最抢眼的。
曲江星河湾、金茂璞逸曲江，这两个千万级豪宅项目销售额跻身2024年西安单盘销售额TOP10，还有户型面积180㎡起步、售价“2.5万+”的龙湖高新云河颂也位居西安前十。
二手房市场中，不断传来千万级豪宅成交的消息，并且全年法拍市场上千万级豪宅成交套数也超过了2023年。
进入2025年，二手房市场中的豪宅热在继续。近开年这半个月，中大国际九号、长安龙胤均已经先后迎来“2800万+”房源成交。
2025年，虽然我们谁也无法预测楼市，但可以肯定的是市场分化会越来越明显。有房企为活下去而挣扎，有房企大举在土地市场抄底拿地；有楼盘卖不动，有楼盘依然热销。
经历几年的调整之后，是彰显企业、团队真实实力与能力的时候了。
