班级排名都公布了，详情戳《2024天津楼市牛榜》。
扎根天津，看天津楼市，成绩确实不如意，体感温度也不咋地。
但十分有必要了解下年级排名。
如果跳出天津，再看天津楼市，咱们就是妥妥的学霸啊。
2024年，天津新房成交面积，竟然全国第三！
冠亚军分别为成都、武汉。
北京、上海、深圳都是存量房市场，新房很少，没可比性。
可天津人自己都想不到，有朝一日还能领先广州、杭州……
二手房呢？
2024年，天津二手房成交面积，全国第四！
前三名为成都、上海、北京，都是强者，人家领先没毛病。
但咱也同样领先武汉、广州、南京……
天津二手房在2024年大出风头，整体与2023年相比成交量差不多。
市区+环城，还涨了6%。
獠牙凶猛，直接下场抢新房的刚需份额。
2024年二手房成交市占率已达66%，又扩大3个百分点。
做个加法，算个总分。
2024年，天津新房+二手房成交总面积，全国第三！
首次进入TOP3，忒牛了。
至此，全国住宅成交座次洗牌为——“成上天”。
这几年思维惯性，一提天津楼市总是偏负面。
因为新房或二手房，都是“散户交易”，存在选择性偏见。
负面情绪又自带流量，很容易放大。
并不是说天津楼市有多好，不过，咱们依然是全国最大的住房消费市场之一。
房价涨也好，跌也罢，天津楼市的购买力韧性够强。
2024年，天津人均购房面积全国第二名！
仅次于成都啊。
成都是什么概念，楼市都快魔性了，吸收整个大西南的买房需求，投资客占比很高。
这种局面下，天津才比成都略低一丢丢。
所以，天津房价是不是已经很合理了？
房价收入比的排名，一目了然。
房价收入比=套均价/家庭平均年收入
越低说明房价越合理，购房压力越小
在这个榜中，天津不再是前几名，重点城市中才排13名。
最高的是深圳、北京、上海、厦门，比值都在40以上。
杭州、成都、南京在23以上，第二梯队。
天津只有20.8，比一线城市“砍半”，买房压力也减半。
天津能逆袭成全国学霸，自有逻辑。
❶老学霸们掉队了。
虽然咱们很优秀，但也承认客观事实。
2024年，杭州、武汉、南京这些老牌“房热”城市，成交量跌幅比天津大，基本在30-45%，咱天津跌17%。
它们属于急跌，南京一年房价能跌30%。
市场情绪更差，买房人也是惊弓之鸟，不敢买房，成交缩量。
❷天津最有效的政策，还得是学区。
2024年，南开、河西、河东、生态城，陆续收紧入学/转学政策。
每一次政策，都拉抬一波二手房成交，屡试不爽。
仅贝壳一家平台，河西区全年就成交了8239套。
北方教育一哥的位子，天津虽无意，但却越座越稳。
❸产品换代，激发改善需求。
降价很难长效放量，只能是波段行情。
2024年天津楼市巧就巧在，正好是产品换代大年。
第一，换代速度快，开倍速。
年初只有架空层，年末酒店式门庭、会所、赠送面积都来了，第四代住宅也准备起跑。
第二，跨级换代。
1万的往2万的换，2万的往4万的换。
潜台词就是，换到你动心思为止，在产品上玩命加配。
不但激发了一直观望的改善需求进场，还诱惑了本来没想换房的人。
正好学区政策让自己的二手房突然卖出去了，那就置换个现房吧。
怎么其它城市不行呢？
因为它们早就换代完了，只能靠降价。
什么商品都是促销好使，唯独房地产买涨不买跌。
如果天津没有大规模换代，一味降价也换不出2024年的成交量。
❹ 具有天津特色的房地产模式。
产品能换代的前提是，得有新盘；有新盘的前提是，得卖的出去地。
去年比较低迷的市场，很难市场化出让土地。
天津推出了“一石三鸟”的城市更新，供应了大量的核心区地块。
才有机会出现后发优势。
这也是天津城更模式引发全国来学习的原因之一。
穷则生变。
2024年天津房地产的“小心思”，水平挺高。
