来源：深圳淘房志
回顾2024年，深圳楼市宛如过山车一般刺激。
很多片区，包括福田、南山等核心区，房价一年跌幅就能高达20%-30%，甚至以上。
比如南山中心区，华彩天成从年初的13万挂盘均价，跌至12月的9.4万均价，一年降了3.6万一平，跌幅高达27.7%。
非核心区如龙岗中心城，很多小区跌幅都在30%以上，很恐怖。
当然，929新政之后，市场快速火爆，也迎来了反转。
不仅成交量连续三个月站上高位，核心区一些楼盘房价也开始反弹，成交涨幅15-30%。
站新一年的起点，市场的信心明显比去年强了很多，但有不少人仍认为，大环境之下，今年房地产行情还是不看好。
所谓，悲观者往往正确，乐观者才能成功。
对此，我们基于对市场的一些认知，大胆对2025年作出以下8大预测！
01
成交量将创近年来新高
价格预计上涨10-20%
去年9.29新政后，购房客信心大增，成交量大涨。
主要源于最高层会议定调，最高级别的信用为房地产背书，不先说涨，止跌是一定会止跌的。
而正因有了这个预期，市场才会买单。
2025年，无疑是楼市政策的集中出台之年，会有非常强的政策持续刺激楼市。
今年，二手房的成交量大概率会站上新高，单月最高有望超1万套。
今年也将迎来小阳春，作为楼市传统旺季，3月会很有看头。
尤其是核心区的稀缺豪宅，成交量会率先大涨，接着学区房也会迎来一波行情。
价格涨幅预计10-20%左右。
02
房贷利率降至2字头
房贷利率下降是近几年放松的主基调，几乎每年都会下调。
去年9月之前，楼市成交量、房价都跌至低点，房贷利率一年三连降，从4字头降至3字头，力度很大。
今年，随着宽松力度加大，以及外部环境的操作空间，有望降至2字头。
早在前两天，央行就表示将会落实好适度宽松的货币政策，简单来说利率还会再创新低。
目前，深圳首套房贷利率仅3.15%，二套3.55%，从空间看，LPR降息一年40个基点还是有望的，最快一季度就会降息。
此外，公积金贷款利率也会相应下调，额度相应提高。
03
2025年深圳史诗级放松政策：
放开限购、降低首付、降低税费等
前两年，深圳出台了各种刺激政策，包括认房不认贷、降低二套首付、取消豪宅线等等。
但效果很有限，基本拉一波就没了。
对于2025年，这个深圳楼市的关键之年，小打小闹已经没用了，甚至还会降低市场信心。
更重要的是，此前没有最高层的表态，深圳也不敢大刀阔斧的放松，而去年定调之后，今年没有顾忌了。
接下来，深圳可能放松的方向包括降低首付、减免各种税费，以及最为重磅的放开限购。
首付首套有可能降至1成，二套降至1.5成，增值税、契税等会进一步减免。
对于深圳来说，放开限购无疑是引爆楼市的大杀招，一般不会轻易拿出来。
不过，同为一线的广州已经放开限购，深圳放开也是迟早的事。
既然早晚要放开，那么今年无疑是最佳的时机。
04
改善、豪宅需求爆发，价格上涨
2025年的市场，刚需会不会抓住机会上车还很难说，毕竟经济环境以及自身购买力的限制在那，甚至基于收入因素，刚需市场需求还会下降。
但改善、豪宅市场会迎来爆发。
最直接的影响因素就是，在大放水之下，富人手里的资金都需求流通，否则面临货币贬值的压力，而对于富豪来说，优质的豪宅资产就是最好的对冲标的。
很明显的表现就是，从行情好转以来，豪宅就是市场成交的主要对象。
很多新房项目，也都是大户型优先卖完，剩下小户型在以价换量，深圳未来豪宅市场的需求是非常大的。
05
核心区成交大增、偏远地区二手难卖
2025年，深圳的板块会进一步分化。
核心区的行情是几乎明牌的，市场一旦起来，一定是核心区先动，无论成交量还是价格。
核心区的笋盘会很快被消耗掉。
参考去年年底那一波，核心区成交量大幅上涨，不少小区一个月能卖几十套。
而核心区之外的偏远区域，如果小区没有一个很大优势，会很难卖。
基本上，投资客都知道，接下来房价上涨的区域、产品就那几个，明年这种关键之年，是最后置换的最佳时机。
这就导致，买家跑去核心，卖家也要跑去核心区置换，更加抛盘式卖，一些供应量大的地段，就更不用说了。
也别指望进不去核心区的刚需群体接盘，刚需会优先选择区域品质更高、价格也便宜的新盘。
06
福田、宝中、南山、龙华
重点片区将迎来爆发
在深圳，地段论永远不败。
去年年底那波，很多优越地段的楼盘不仅止跌，甚至都已经反弹了，涨幅最高达20%+。
如果2025年行情向阳，这些重点片区预计还会继续爆发，收回部分跌幅，重新冲击高位。
例如福田百花、宝中、南山深圳湾、南山科技园、福田香蜜湖、龙华红山、梅林关等片区。
这些片区不是顶级学区，就是改善、豪宅大区，是深圳置业的重点板块。
关键是经过前几年跌幅，价格处于相对低位，有较大的反弹空间。
2025年，大概率领涨深圳。
07
土地市场预计出现多个“高价地”
前两年，碍于市场行情，土拍市场有所缩减，即使土拍也很难卖出高价，房企普遍意愿不大。
但今年，市场成交大增，行情有所转变，基于为市场接下来造势，土拍市场会出现一些积极的变化。
大概率，今年会出现一些高价的地块。
当然，地块的条件对开发商也会更好，留足了利润空间，比如在配建、户型、新房价格等方面，官方做出让步。
拿地主力上，今年深圳预计还是实力较强、市场项目去化较多的央国企为主，一些资金回款较快的央国企，会更积极。
昨天，中海就以30.65亿的价格拿下了龙岗地块，其楼面价接近3万一平，溢价70.4%，实属难得。
作为2025年第一块宅地拍卖，也为今年的土拍市场开了个好头。
08
楼市再次虹吸周边城市、甚至全国
还是那句话，2025年的深圳楼市是明牌的。
政策明牌、趋势明牌、需求明牌。
政策就不说了，会是史上放松之最；
至于趋势，一方面深圳楼市周期5年一轮，09年一波、14、15年一波、20年一波，现在25年刚好（量升价稳）。
另一方面，去年年底到现在的市场数据，不少都出现积极的信号，如砍价空间缩小、多数楼盘下跌幅度缩小、核心区热门豪宅价格上涨等，趋势很明显。
需求方面，前两年，尤其去年的下跌把很多有需求的人吓住了，不敢抄底，都在观望。
但去年下半年来，市场明显变好，价格也逐渐止跌，很多人都在择机上车了。
预计，随着今年的各大利好出台，会有更多的需求被激发出发，量升了价自然就会稳住。
很多购房客会加紧抄底笋盘。
而随着成交的持续回暖，以及门槛的降低，深圳也将发挥一线城市的优势，虹吸周边如东莞、惠州等城市的购房客。
据了解，去年年底那波，就有很多东莞客跑来深圳置业了。
