2025年，房地产市场能止跌回稳吗？这是社会公众当下最为关心的话题之一。在国新办近期举办的“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会上 ，国家发改委、财政部、中国人民银行针对房地产市场表态称：新的一年将会继续支持楼市平稳健康发展。
“楼市止跌企稳可期。”近日，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光在接受南都记者专访时表示：“房地产这一波，我觉得更准确的概括是行情，行情要转化成趋势，还需要进一步加大工作力度。中央经济工作会议用了一个‘持续用力’，就是说要把目前的行情转化成趋势，需要落实好已经出台的政策。”
中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光。
尚不能认为市场已经筑底企稳，市场分化出现
回望2024年，围绕稳楼市，中央和地方紧锣密鼓出台一系列政策，效果也随着政策加力而逐步显现。
据中国房地产业协会梳理，2024年，房地产市场政策堪称“应出尽出”，政策“组合拳”持续发力。
回望去年的政策发力，两个重要节点值得关注：一是去年5月17日央行等部门出台了一系列政策措施，包括大幅调降首付、降按揭利率、收购存量做保障房等，市场成交量出现回升，但两个月后政策的边际效应递减。二是去年9月26日中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，房地产调控政策发生重大转向。去年12月的中央经济工作会议又提出持续用力推动房地产市场止跌回稳，进一步体现了中央对于房地产的重视和扭转市场下行趋势的决心。
继中央定调后，一系列更有力度的政策陆续出台，包括：一线城市松绑限购，首付比例降至15%，取消普通住宅和非普通住宅标准，房贷利率再下调，允许地方专项债用于收购闲置土地、收储存量商品房等。从市场表现来看，中央相关决策部署及时有效，直接带动了四季度商品房销量回升。
住建部网签数据显示，2024年10月-12月，全国新建商品房销售面积连续3个月同比、环比双增长。全年重点百城新房房价同比上涨2.68%；二手房房价同比下跌7.26%，但四季度二手房房价环比跌幅逐月收窄。这一轮房地产市场的分化十分明显，以一线城市为代表的高能级城市企稳更加明显。去年12月，4个一线城市新房成交量同比增长35%、环比增长1%，其中深圳新房成交面积同比增长189%，北京和广州成交面积同比、环比齐增。拿地金额前十的房企中有九家在一线、二线城市中的投资占比超过95%。
“上述变化来之不易。”张其光认为，总体来看，楼市止跌可期，回稳尚需时日。
张其光进一步解释，2024年四季度，房地产市场发生积极变化，部分行业指标有所回升，但还不能认为市场已经筑底企稳。“房地产市场要想真正实现止跌回稳，关键在于政策要不折不扣地落地实施，给居民带来实实在在的利好。今年需要继续加大工作力度，巩固向好势头，促进市场止跌回稳。尤其是财政、税收、金融、土地和住建部门要取向一致、协同配合，进一步加强政策合力，发挥综合效应。”
上海嘉定区一个楼盘开盘项目的现场。 新华社发
高房价源于高地价，土地财政需要转型
南都记者关注到，相对于收入水平来讲，中国的房价处于高位，大城市尤其突出。尽管中国的人均收入刚刚跨过1万美元大关，但中国一线城市的房价已经比肩那些人均收入4万美元以上经济体的大城市。以2022年的数据为例，中国内地一线城市，如北京、上海、深圳的房价与纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市相当。
对此，张其光认为，高房价源于高地价。
张其光具体谈到，中国房价与国外相比较高，有其特殊原因。重点城市的地价占房价的比重偏高，从全国范围看，土地出让金和房地产相关税收约占房价的50%。在房地产传统发展模式下，地价和地方财政收入密切相关，为保证地方财政收入的稳定增长，土地出让价格越来越高，最终导致房价居高不下。
“随着城镇化建设继续推进，人口向大城市群集聚，小城市和县城的人口大量流失，房价也会继续分化。”张其光还说，未来房地产发展必须向新模式转型，其中重要的一个方面，就是土地财政必须转型，一要改变土地出让方式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，人口持续净流入的城市加大土地供应规模，控制地价不合理上涨。二要大力发展租赁住房，建立租购并举的住房制度。租赁住房供应量提高到一定程度，也可有效遏制房价的不合理上涨。
济南，购房者在展示交易会现场了解房屋信息。新华社发
楼市仍有政策空间，一线城市或需进一步放开限购
为促进房地产市场止跌回稳，张其光认为，政策仍有空间，对此，他提出了四点建议，即大力支持购房需求、着力消化房地产库存、加快扩大“好房子”供给和构建房地产发展新模式。
在大力支持购房需求方面，张其光表示，要在个人抵押贷款利率采取更有力措施，一线城市进一步收缩限购范围，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，巩固发展房地产市场止跌回稳良好势头。
在着力消化房地产库存方面，张其光谈到，由于房地产企业长期实行“三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式，积累了大量房屋库存，这些库存资产大部分是依赖债务购置的，不消化库存，房企就没有资金偿还债务，房地产风险就可能传导到金融体系，并向实体经济蔓延。“5·17”新政出台了再贷款支持存量房收购政策，但由于对收购主体、收购范围、收购价格和收购用途等限制过多，实际执行中很难落地。
“近期，收购政策在收购主体、收购价格和住房用途等方面给予地方政府更大的自主权，为消化房地产库存打开了政策空间，2025年有望获得更大进展。”张其光说，存量房收购工作，一定要用好地方政府专项债和人民银行的再贷款两个工具，切实解决收购资金来源问题。
据张其光观察，2021年下半年以来，房地产供求关系发生了重大变化，市场迅速从卖方市场转向买方市场，消费者的市场地位大幅提升，倒逼房地产企业提高住房品质。两年来，各城市先后放开了新房价格管控，优质优价，激发了企业建设好房子的积极性。2023年，住建部提出建设“好房子”，一些风险控制较好、运营稳健的房地产企业加大科研投入，提高规划设计水平，加强施工管理，不断提高住房品质。
张其光表示，2025年，结合城市更新，将更有力推动“好房子”建设，扩大“好房子”供应规模。
此外，张其光还强调了构建房地产发展新模式的重要性。他说，长期以来，我国形成了以售为主的房地产发展模式，这套模式适应住房短缺历史时代，通过售房快速回收资金，再继续投入住房建设。目前，我国住房供求关系己发生重大变化，住房短缺问题基本得到解决，因此，应有序构建房地产发展新模式，加大租赁住房供给，构建租购并举的住房制度，促进职住平衡，提高居住满意度。
2024年房地产市场政策梳理及变化
2024年5月17日以前，以地方“挤牙膏”式的楼市松绑政策为主。政策大致可以分为三类：一是全面或部分取消限购；二是为购房者减轻房贷压力，比如认房不认贷、阶段性取消首套房商贷利率下限、调整住房公积金个人住房贷款最高额度等；三是推出“以旧换新”政策，以二手房市场推动新房交易。
2024年5月17日是一个关键节点，这一天，央行、金融监管总局等多部门发布政策，降首付、降利率、去库存、保交楼“四箭齐发”救楼市，被称为“5·17”楼市新政，具体包括取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限、降低居民购房首付比例最低至15%、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等。
但“5·17”楼市新政实施后，政策效果显现后又出现了一段时间的回落。
到了2024年9月下旬，楼市政策再次发力。值得关注的是2024年9月26日召开的中央政治局会议，其首提促进房地产止跌回稳。另外，2024年9月24日，央行会同金融监管总局发布金融支持房地产政策，包括：建立动态调整存量房贷利率机制，引导银行降低存量房贷利率；统一首套房、二套房最低首付比例，二套房最低首付比例从25%下调到15%；3000亿元保障房再贷款央行支持比例从60%提高到100%等。
在此次中央利好信号释放后，去年9月下旬起，广州、深圳、上海、北京相继发布楼市新政，其中广州全面取消限购，深圳、上海、北京放宽限购、调降首付比例等。随即，国庆期间一线城市迎来了一波购房热潮。
到了去年10月，政策力度再度加码。10月17日，住建部、财政部、央行等五部门联合召开新闻发布会，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”。政策可以归纳为四个取消、四个降低、两个增加。
四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施，主要包括限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。
四个降低，就是降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。
两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。
去年11月，财政部、税务总局、住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确契税、土地增值税等多项税收优惠政策，随即北上广深接连取消普通住宅和非普通住宅标准。财政部有关负责人介绍，同以前相比，现在在一线城市购买一套120平方米的二套房，契税降低了2/3；同时，城中村改造支持范围已从最初35个超大特大城市扩展至近300个地级及以上城市。（综合有关部门政策、其他媒体报道、智库分析等）
采写：南都记者杨文君 发自北京
