作者 |罗乾波
出品 |波哥看楼市
10万亿的背后,到底隐藏了什么密码?
1月17日,国家统计局公布的全国房地产市场基本情况显示:
2024年新建商品房销售面积97385万平方米,比上年下降12.9%,其中住宅销售面积下降14.1%;
新建商品房销售额96750亿元,下降17.1%,其中住宅销售额下降17.6%。
而,2023年,商品房销售面积111735万平方米,比上年下降8.5%,其中住宅销售面积下降8.2%;商品房销售额116622亿元,下降6.5%,其中住宅销售额下降6.0%。
简析:
据波哥看楼市观察,在销售方面的两大指标上——销售面积和销售额,2024年首次双双跌破10万亿的规模,跟以往高峰数据18万亿比较起来,基本相当于腰斩了,只能用一个字形容:
惨!
较之于2023年,2024年的数据似乎更加不太好看。
2023年,两大指标尚在10万亿以上,而2024,双双跌破,并且下降幅度也在拉宽,整体均价从1.04万元下降到9935元没平米,下降幅度4.5%。
同时,在库存指标上,也出现了较大的变化——2023年末,商品房待售面积67295万平方米,比上年增长19.0%,其中,住宅待售面积增长22.2%。
根据国家统计局数据,2024年末,商品房待售面积75327万平方米,比上年末增长10.6%,其中,住宅待售面积增长16.2%。
因此,整体上看,2024年的楼市,或许是历史以来最难的一年了,在去化和积压方面,寒气逼人。
上述数据的反差确实很大,而在过去的2024年,在救市方面又是最忙的一年,可能也是历年以来政策最频繁出台的一年,然而,现实的最终答卷不尽人意,让人揪心。
这说明了什么?又是什么原因造成的呢?
此类问题,可能会萦绕在每一个业内人士的心中。
具体的原因很复杂也比较简单,无外乎大趋势的剧烈变化、内外相关动能受阻或趋弱等,是一个综合性叠加后的结果。
对此,各界亦有各自不同角度的分析,在此,就不去梳理和介绍了。
就近几年的连续变化而言,大家基本都有了一个共识:
中国楼市,正在加速更迭,产业和市场价值也正得以不断回归,旧时代快速过去,一个新的周期正在汹涌而至。
所以,即使我们不断推出各类刺激政策等,在宏观性和国际性大趋势之下,并未达到预期目标,有其必然。
客观数据能够说明一切,下面仅以销售数据为例:
2021年,18.19万亿(历年来的顶峰数据)
2022年,13.33万亿
2023年,11.66万亿
2024年,9.675万亿
短短4年间,逐步下行,到2024年,直接击穿了10万亿。
这,难道还不能充分反映出大时代的巨大变化吗?
综上所述,波哥看楼市认为:
2024年,正式结束了一个旧时代,也将逐步开启一个新时代。
楼市高速发展的周期,基本不可能再出现了。
房屋存量众多、进入存量改造周期、经济发展动能快速转换等,都昭示出国内楼市要快速拉回到合理的价值线上了,完全进入到以销定产的新阶段,一旦卖不出去或去化效率不高,就会快速成为库存和掣肘,对产业链内外就是一次严重的内伤。
以前,大家都不觉得,没这么深的感受,然而,几年时间的快速流逝,已经教育了所有人。
比如,很多人把2015—17年那轮棚改的思路,套用到新一轮城中村改造上来,而最后,都比较打脸,而完全看不到过去的那种如火如荼的气象,也纷纷沦为了一个笑话。
只用某些技术层面的手段,来简单看待新趋势新时代的变化,其结果自然不会有什么好结果。
片段可以重复、条件快速改变,即使核心心法一样,其结果也将迥然不同,不然就不会有过去、现在和未来的明显分别了。
熬成一锅粥,简单至极,不是吗?
最后,一个重要问题是:
为什么,国家要尽快挥别房地产的牵引,和有效转换到新质生产力上面来?
想明白了这个问题,也就可以深刻理解到其中的重大调整和变化。
首先,这是社会生产力不断进化下的自然选择,众所周知,科技才是永恒的第一生产力,楼市和房地产虽然有众多的价值,但是它永远替代不了科技的价值。
这点毋庸置疑。
再者,咱们来反向思考一下,近百年来,为何房地产领域的科技没有什么大的变化和进步,即使是BIM等手段,实际上都未能导致该行业的巨大变革,只能算是一个局部的优化和提升手段罢了。
此外,退一步看,假设房地产领域在某些技术上取得了重大的突破,和成倍提高了房地产领域的效率,可最终面临一个本底上的核心制约——空间有限、人口在衰减,也即提高效率对局部企业或个体而言有一定价值,但对整个行业和产业而言,效率再高也无甚太多价值,因为地球只有一个,最后,只能像马斯克一样,到火星上去自嗨了。
也即,房地产的科技进步,有价值,但无有效空间可发挥,因而倒逼科技的低迷不振。
简而言之,即为:
有土地、建房子、自住和卖与租,三板斧搞完了,在这三者之中,土地及何人来使用购买与有多少人来使用等,于此三者之中,前后一卡,第二环节“建房子”,很快就会成为一个鸡肋。
没有土地,建不了;
没人买单,无价值。
这跟其他科技类产业没法相比,因此,所谓的科技,在房地产领域不怎么重要,就自然没什么进步了。
而且,房地产还是一个资金和人力密集型行业,在单位效率和价值创造上,一旦缺乏想象空间和足够的价值尺度等,其跌落和趋弱,将是一个必然的结果。
据今天的统计局数据:
“2024年,我国房地产业增加值占GDP的比重6.3%,比2023年下降0.5个百分点。
2023年我国数字经济增加值占GDP的比重是31.8%,比2022年提高1.3个百分点;其中,数字经济核心产业增加值占GDP的比重是9.9%,比2022年提高0.5个百分点。”
端倪已现,无需多言。
虽然,去年为了救市,个别官媒还在强调房地产支柱地位及其价值,但整体上观察,房地产的价值,在国家的总体规划和布局里面,其价值已经在不断减弱和让位了。
其中,人们常说的一个观点——“要摆脱土地财政模式”,就是一个明证。
今天,本来开始打算简单说一下就行了,可随着思考的不断深入,又相应展开了一下,篇幅又增长了一点。
其他的就不多扯了,就此打住。
最后,稍微总结一下:
中国楼市,2024年两大销售指标双双跌破10万亿,充分预示着中国房地产产业迎来了历史性的大转变。
过往的成功和高速奔腾,是趋势和时代之力在加持;
当下的低迷和模式重构,是新趋势和时代的大选择。
没有好坏和对错,一时一境一选择,而已。
另外,伴随老龄化和少子化趋势的走强,大家都可以判断出,未来,中国楼市的销售规模或许还会延续下跌的节奏。
天地嬗变,趋势轮动,规模反转,数据跌落,预期止稳等,皆为产业价值有效回归的现实表现,无喜无悲即可。
10万亿,不仅是国内楼市的一个分水岭,也是一个旧新时代的分割线。
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