瑞虹新城无疑是过去二十年里发展的最顺利的板块，如今几乎是整个上海中产社区中的王者，价格仅弱豪宅一线。
但是瑞虹新城的争议也很大，过高的容积率、涂料的外立面，让人戏称为下一个中远两湾城。
客观来说，随着北上海的整体城市更新，北外滩、苏河湾、中兴路、东外滩，一批品质不弱的新房出现，瑞虹新城的地位的确正在受到巨大的威胁。
在今天作为赢家通吃的瑞虹新城，会不会在下一个时代持续下滑？
瑞虹新城价格贵，跌的少，核心原因在于他的各方面基本都是中产社区中的顶级，十分稀缺。
1、板块整体位于内环内距离市中心、距离陆家嘴都很近；
板块边缘有10号线、内环线4号线，北侧还有8号线，三轨交，出行十分方便。
从瑞虹新城开车走新建路隧道到陆家嘴，只需要15分钟左右的车程。
截图来自百度地图
从瑞虹新城开车到南京东路，用时也在15-20分钟。
截图来自百度地图
2、板块更是内环内少有的整片规划整片开发，资源足够健全，商场能级足够高；
瑞虹新城板块地图
瑞虹新城整体拆迁整体规划开发，和新天地是浦西唯二整体开发旧改的区域，核心区都是瑞安自己做的商品房社区，城市界面整齐统一，是北区内环独一份。
瑞虹新城实景照片
瑞虹新城的商业是整个片区的一大亮点。
瑞虹新城商业照片
瑞虹的商业体量约55万㎡，名为“瑞虹天地”，核心是18万㎡一站式购物中心“太阳宫”，同时拥有建面15万㎡、总高170米甲级双子办公楼“企业天地”。
工作日的太阳宫内景
瑞虹商圈已经取代了当年四川北路的地位，成为了虹口内环、杨浦内环人民最常去逛街的商场。
整个瑞虹新城，可以说除了学校一般，其他基本都是顶配。
3、瑞安的产品也做的不错，几乎每一期都是同年份产品中的佼佼者。
瑞虹新城除了早期三期产品偏向于港风，定位偏刚需，后面整体都定位改善。
2006年，瑞虹新城2期开始引进园林概念，瑞虹新城5期全面升级的定制装修标准、花溪瀑布和私人会所，这些都是当年的顶尖社区配置。
6期怡庭率先引入艺术理念，7期引入豪华设计团队和奢品精装；
且7期开始随后的8、9期都开始豪宅化，有不少200平以上的户型，总价超过3000万。
让瑞虹从改善定位再次向上拔高了一个身位——成为了仅弱于豪宅一线的板块。
9期大户型
瑞虹新城的崛起可以归纳于三个幸运：
拆在了恰当的时间，遇到了对的开发商，赶上了好的时代。
众所周知，瑞虹新城这个地段起点很低，当年是内环内最大棚户区常年以出流氓闻名的虹镇老街。
虹镇老街
这样的地方，如果拖到21世纪再整体拆迁可能就会变成极为庞大的烂尾工程：
拆迁成本变高、而且区域内的不确定因素太多；
一旦拖到后面这些年拆迁规则变化后，这种地方很多房子可能就拆不掉了：
原拆原建、历史保护建筑，整个区域的开发进度会大幅度滞后。
而且，这样起点很低的地段，一般房企根本没法操盘：
你做产品定位会束手束脚，不知道该做改善还是刚需，不知道先搞住宅还是商业；
而且前几期项目假设有一个项目哑火了资金回笼不利，整个区域的旧改就停滞了，被动烂尾。
虹镇老街区域的幸运就在于此。
从拆迁的时机来看，瑞虹新城这片土地恰到好处的赶在了90年代上海市区第一波城市更新，时间早方式好，不用搞保护开发。
这个大前提，才让瑞虹新城有了成片开发，打造顶级中产社区的物理基础。
当然，好的布料得有优秀的裁缝才能做出漂亮的衣裳，瑞安无疑就是那个优秀的裁缝。
图源网络
举个例子，瑞虹新城一期的产品设计其实就踩了一个非常大的坑，做了一个非常水土不服的围合式产品，市场并不太买账。
瑞虹一期实拍
很多完全东西向，甚至向北的户型，即便是90年代也算是差的了。
瑞虹一期户型
因此瑞虹一期销售的并不理想，从1998年开盘慢慢悠悠卖到2003年才卖完。
这要是换成别的开发商，开局不利可能直接就项目转让了——
但是人家瑞安韧性是非常足的，一期开局不利就快速改进，在二期的产品设计中迅速调整。
2006年的二期，虽然依然是塔楼但是大部分户型已经朝南，外立面升级成港风，并且率先引入了景观园林的设计理念，几乎秒杀市面上同档次的社区。
瑞虹二期
这个项目自然也成了瑞虹系列的转折点，奠定了瑞虹新城后面持续热销的基础。
此外，瑞安的商业运营能力也极强，这也是板块崛起的必备优势。
如果没有持续在星星堂、月亮湾到后面太阳宫上的成功运营，瑞虹新城就只是个纯居住片区，板块地位也就比较一般了。
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当然，一个板块并不是说你想造豪宅，就有人为你买单；
瑞虹新城的ip逐渐成为北区改善的天花板，自然也并非一日之功。
自从瑞虹新城2期站稳脚跟后，瑞虹新城后面二十年只做了一件事：
不断收割北区的高净值购买力，打造自己的顶级居住圈层。
价格上，后面的每一期开盘，基本都是北区的价格天花板，一批又一批的不断的虹吸北四区的改善购买力；
产品上，而瑞虹新城的产品也从早期小户型为主逐渐进化成了后面的大户型三房四房改善为主，逐渐奠定了改善地位。
瑞虹8期9期
而且，前文也说过，瑞虹新城的第三个幸运就是赶上了好时代：
他的开发周期内，外部基本没有竞争对手能分流他的客群，基本只能看他一家独大。
虹口区内，过去十几年基本只有瑞虹新城在开发商品房，其他区域的开发都十分有限，没人跟瑞虹新城去争。
北外滩之前开发的住宅十分有限，就白金湾府邸这么一个豪宅盘，新外滩花苑近些年才开始炒作江景，本身品质很一般。
曾经能压瑞虹一头的四川北路商业没落后，区域的旧改进度也不快，大量的居民外流，地位逐渐被瑞虹片区超越。
至于凉城、曲阳、江湾这些地方都是老房子为主，这个周期内基本都没啥新房。
而把范围扩大到整个北区，情况也差不多：
地段比得了瑞虹的基本都没太开发，或者没啥住宅。
剩下的几个能打的地段都比不了瑞虹。
苏河湾豪宅化之后升了维不跟中产玩了，几个豪宅项目对瑞虹的主力产品威胁有限。
同为内环内的中兴路、杨浦内环、东外滩，在那个阶段都是零星旧改，完全没成气候，每个区域的好项目一只手数的过来。
至于北区四王中的其他三个，大宁、长风、新江湾，地段直接就被瑞虹pk掉了，整体还是弱了瑞虹一档。
因此，即便是瑞虹新城的缺点很明显，比如板块整体密度高、真石漆外立面、限价后几期的大户型社区没会所，老的几期难停车……
由于圈层共识已经形成，因此在上一个楼市周期里，瑞虹新城就是北区的王者板块，价格梯度自然也是北区最贵。
像板块内的楼王中粮瑞虹海景壹号，巅峰成交价一度接近20万。
房龄已经接近20年的二期，近期主力户型成交单价依然能达到10万以上。
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上一个周期，瑞虹凭借着上述优势大获全胜；
但是下一个周期，瑞虹新城的地位恐怕就保不住了，房价有断崖式下跌的风险。
第一个风险，是北四区全面启动开发，内环内开始出现大量的竞争对手。
2020年之前，北四区内环内的开发基本属于停滞状态，瑞虹新城没有敌手因此快速崛起。
北四区格局
但是近些年，北区的开发格局完全变了，大家都开始了进步：
北外滩之前有中皇北岸、招商外滩玺，当下有碧云北外滩，后面还有中粮北外滩等项目。
最近虹口的推介会上，刚对四个地块进行了住宅增多的调整，远期北外滩东部整个提篮桥片区一堆的低密度社区，可以说北外滩后面也算是个供应大户。
北外滩控规
闸北内环近几年大刀阔斧，新项目一个接着一个，并且产品也逐渐开始改善化。
苏河湾片区的龙盛湾上、安康苑、中兴路的万科中兴傲舍，实际的成交客户大量都来自北区的地缘改善，都在持续分流北区的购买力。
中兴傲舍样板间
杨浦内环、东外滩更是新房供应大户，江浦公园四兄弟，鞍山三兄弟，东外滩一堆兄弟都在未来会进入二手市场。
仁恒海上源
再加上之前的大宁、新江湾，可以说未来的苏州河以北，遍地都是中产社区。
第二个风险，就是瑞虹新城的产品力，在新时代面前可能有些不够看了。
瑞虹新城被人诟病最多的就是密度非常高，100多万方，3.55的容积率，全是排排站的高楼；
瑞虹新城航拍
外立面又大多都是真石漆和涂料，因此被众多网友吐槽会成为下一个中远两湾城。
涂料外立面
到了限价时代，以大户型为主的8、9期，社区内都没有会所，要和前几期共用。
以前在北四区，大家没得选，瑞虹综合实力强，这些产品上的瑕疵可以被原谅；
但是近几年北区供应的这些新房项目，虽然也有维权，但是硬件条件不算差：
铝板外立面，小区会所，人车分流，该有的都有。
随着这些新社区慢慢的交房，瑞虹慢慢老化，之前这些缺点恐怕会被进一步的放大。
当然，这个冲击一定会到来，只是不会来的那么迅猛。
一方面这些新区域商业成熟度、城市界面等方面仍有欠缺；
不过随着未来随着居民的进入，配套的补齐其实只是时间问题，瑞虹的相对优势势必逐渐减弱。
另外一方面从产品层面来看，瑞虹的改善地位目前还不能完全替代。
新房的冲击主要集中在两端的面积段。
市区的大户型豪宅、北区地缘的大面积在冲击瑞虹后面几期的大面积改善产品，这类房子的风险很大。
北区内环的商品房由于之前70/90的限制，大量的户型都是99小三房，对于瑞虹的主力改善大三房产品冲击有限，主要是冲击中小户型。
不过70/90已经调整，小户型比例也在逐渐减小，未来的新房面积段会越来越向改善发展。
北区的下一个二十年，瑞虹新城的稀缺性肯定大打折扣了，房价自然也很难维持在如今的楼市站位。
未必会跌，但是涨幅肯定是有限。
