为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
一、案件背景
在房地产交易与执行领域，涉及多方权益博弈的复杂局面屡见不鲜。本案聚焦于A公司（化名）、刘某辉（化名）与贾某妍（化名）之间围绕一套位于北京市密云区房产的执行争议，核心要点涵盖房屋产权归属、合同效力、执行异议判定等，对处理同类房地产执行纠纷极具参考价值。
二、案件详情
合同签订与履行纠纷
2015 年 7 月 3 日，A公司与贾某妍签署《北京市商品房现房买卖合同》，约定贾某妍购置A公司位于北京市密云区（县）x 街 x 号院 x 号楼 x 层 x 号房屋，总价 1672891 元。贾某妍支付首付款502891 元后，申请提前装修并承诺房款补齐前不入住，实则未经A公司许可擅自入住，且后续未支付剩余款项。
A公司多次催款无果，于2018 年 12 月 27 日起诉贾某妍，诉求解除合同、腾退房屋，诉讼中变更诉求为要求贾某妍支付剩余房款117 万元及其他费用。经法院调解，双方于 2019 年 7 月 31 日达成协议：贾某妍应在2019 年 8 月 31 日前支付剩余房款。然而，贾某妍未依约履行，A公司遂于2019 年 9 月 6 日申请强制执行，密云法院依申请在 2019 年 11 月 19 日查封涉案房屋，彼时房屋仍登记在A公司名下。
房屋二次买卖争议
2018 年 12 月 29 日，贾某妍与刘某辉签订二手房买卖合同，将涉案房屋以200 万元转卖给刘某辉，同时约定购房款给付方式、期限、产权过户等细则，并于2019 年 4 月 11 日签订补充协议，进一步明确房产证相关事宜。
刘某辉自2018 年 12 月 29 日起至 2019 年 4 月 11 日，通过其本人及妻子账户分多次向贾某妍转账支付共计140 万元，贾某妍出具收条并交付房屋钥匙，刘某辉称已入住至今。因房屋未过户，刘某辉依约尚有60 万元房款未付，后在执行异议审查期间，于 2021 年 1 月 13 日将该 60 万元交付至法院用于执行。
三、各方诉求
A公司诉讼请求
请求依法撤销W号执行裁定书，判令继续查封并继续执行涉案房屋。
要求被告承担诉讼费。
其主张贾某妍仅付首付款，未获完整产权无权转卖；刘某辉购房行为疑点重重，转账未明确房款用途，明知房屋抵押、手续不全且价格偏低，未依规网签核验，双方疑似恶意串通，损害公司权益。
刘某辉辩称
否认与贾某妍恶意串通，称双方交易前互不相识、无利益关联，以合理价格购房。
强调已付140 万元房款，若贾某妍用于偿还A公司欠款绰绰有余，自身购房行为无损反利。
坚称房屋买卖真实有效，签有合同与补充协议，已按约付款并入住，A公司诉求无法律依据，请求驳回。
贾某妍辩称
不同意A公司诉求，称签约时不知已被起诉，不存在恶意串通。
表示入住经A公司准许，购房时不知房屋抵押情况，认为A公司售房行为不合法，愿继续支付剩余房款。
四、法院认定与判决
法院查明事实
确认A公司与贾某妍的购房合同、首付款支付、入住纠纷、诉讼调解及执行申请等系列事实。
查明贾某妍与刘某辉的二手房买卖流程，包括合同签订、转账付款、收条出具、房屋交付及尾款处置等细节。
法院观点
依据相关执行规定，案外人提起执行异议之诉需举证排除强制执行的民事权益。
刘某辉虽与贾某妍签有合同、支付价款并入住，但签约时贾某妍仅持抵押标注的购房合同，刘某辉明知房屋抵押仍低价购买，未审慎审查，不符常理，判定其对未过户存在过错，不享有排除强制执行权利。
对于A公司撤销裁定书诉求，依据民诉法解释，判决准许执行涉案房屋时，原执行异议裁定自行失效。
判决结果
准许执行北京市密云区人民法院W号案件，继续查封登记在北京A公司名下位于北京市密云区（县）x 街 x 号院 x 号楼 x 层 x 号房屋。
驳回原告北京A公司的其他诉讼请求。
五、案件分析（从律师角度）
证据审查与运用
A公司：购房合同、首付款凭证、催款记录、诉讼文书等构成完整证据链，夯实房屋初始产权及债权基础，对揭露贾某妍违约、反驳刘某辉异议起到关键作用。但在证明刘某辉与贾某妍恶意串通环节稍显薄弱，多依赖间接推断，缺乏确凿直接证据，如能深挖双方通讯、资金往来异常细节，证据将更具说服力。
刘某辉：买卖合同、转账记录、收条及入住证明等，有力支撑房屋买卖真实性与履约情况。然而，面对房屋抵押、低价交易质疑，未能充分举证尽到审慎义务，如查询抵押详情、市场价格调研报告等，使自身交易合理性存疑。
贾某妍：以不知被诉、入住许可、不知抵押抗辩，一定程度分散责任，但缺乏实质证据支撑，如入住许可书面文件、购房时抵押告知缺失证据，削弱抗辩力度。
法律条文适配
法院精准援引执行异议、查封扣押冻结财产及民诉法相关规定，依据案外人过错判定执行走向。律师处理此类案件，需吃透法条细节，如“足以排除强制执行的民事权益” 内涵、过错认定标准，为当事人找准法律依据。
A公司依据合同违约、产权未转移主张执行有理；刘某辉欲以善意取得抗辩，却因未满足审慎审查、合理价格等要件而败诉，凸显准确把握法律要件在诉讼成败中的关键地位。
诉讼策略剖析
A公司从源头梳理产权脉络，借诉讼、执行程序层层递进维权，策略稳健。但在执行异议应对上，可提前预估刘某辉证据，针对性反驳，避免庭审被动。
刘某辉以真实交易、付款入住切入，却忽视核心风险点应对，未提前化解抵押、价格争议，致诉讼失利。应在交易全程留存合规证据，遇纠纷优化抗辩策略。
贾某妍被动应诉，未主动化解矛盾，未在购房、入住环节固定有利证据，陷入三方纠纷困境，提示当事人纠纷预防与证据固定意识的重要性。
总之，房地产执行纠纷考验律师全方位素养，从证据收集、法律运用到策略谋划，精细打磨每一环，方能在法庭交锋中稳操胜券，维护当事人合法权益。
