编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。
在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。
同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。
观点网 相比过去动辄数千亿销售、上千亿拿地以及“爆雷”初期超高热度关注，碧桂园的2024年显得异常安静，但平静水面下是汹涌波涛。
这一年，碧桂园走在保交楼和化债的路上，工作稳步推进，虽未见明显的突破口，但至少仍能继续生存下去。
而集团董事会主席杨惠妍习惯了在每月召开的内部管理会议上为员工们打气。
“今年国家推出的利好政策力度非常大，也很全面，大家一定要有信心。”她在2024年10月份管理会议上表示，当下政策环境趋好，碧桂园要努力抓住机遇，做好三件事：保交房、资产管理、有效销售。
“三者相互作用，互为一体，是公司穿越周期、健康发展的关键。”杨惠妍称。
这三件事情之外，当然还有推进债务重组。值得注意的是，碧桂园在2025年1月9日已公布境外债务重组关键条款，并据悉获得部分债权人表态支持。
更重要的是，在完成保交楼之后，这家昔日的“宇宙房企”要走向何方？是一个值得关注的问题。
据杨惠妍在公司11月管理会议上的说法，描述碧桂园短、中、长期发展规划为：短期内，首要任务为切实落实保交房；中期是保主体，只有主体健康，公司才能有业务；长期来看，房地产仍然是一个规模庞大的市场，接下来应寻找新的机会并找到自身位置。
保交楼与白名单
自2022年7月，“保交楼、稳民生”这一表态首次出现在中央政治局会议中，便成为房地产行业政策推进落地的重要方向之一。
2024年，保交楼/保交房仍是房地产行业的核心关键词之一，监管部门推出了一系列“保交楼、保民生、保稳定”的举措。
保交楼是房地产行业的重头戏，也是碧桂园目前的最主要工作，几乎是每月月度管理会议上必提的事项。
碧桂园首次披露保交楼相关数据是在2022年，当年完成保交楼约70万套。
这一年，碧桂园虽经历波折，但经营情况尚算良好，全年权益合同销售额约3574.7亿元，保持住了行业销冠位置。同时，总去化率65%，权益回款金额约3324.8亿元，权益销售回款率93%。另外，碧桂园亦有余力拿地，年内共计新获取9个项目。
进入2023年，碧桂园完成最高管理层新老接班，推动了架构大调整。到下半年，未能支付应于8月7日支付的两笔美元债票息，引起外界对这家曾经最大规模房企债务状况的担忧。该事件的发生，被外界认为碧桂园事实上出现“爆雷”。
但碧桂园2023年的融资渠道并没有想象中堵塞。
作为曾经的“示范房企”，碧桂园2022年就获得逾3000亿元银行意向性授信支持。2023年，也在3月获得大丰银行9.5亿港元定期贷款融资，在5月通过中债增发行合计17亿元中期票据，7月获35.83亿港元及3.89亿美元双币定期贷款融资和3500万美元定期贷款。
2023年，碧桂园预计交付70万套，最终完成60万套。
但到2024年，碧桂园再融资基本上“断流”，“开源”只能依赖资产出售，资金的缺乏可能令项目建设推进受到阻碍。
2024年，碧桂园计划交房超48万套，根据最新披露，年内交付数量为38万套房屋，完成目标不足8成。
不过，碧桂园旗下一些较优质项目开始被各地纳入“白名单”。
例如太原碧桂园云顶、阳泉碧桂园、大同碧桂园玖珑湾、太原碧桂园城市花园、太原碧桂园凤凰城、大同碧桂园凤栖台项目先后被纳入山西的“白名单”；在大本营佛山，碧桂园灯湖盛世、碧桂园智慧慢城、碧桂园南海悦城、碧桂园三龙汇、碧桂园世纪中心被纳入佛山首批房地产融资“白名单”。
资料显示，截至2024年3月15日，碧桂园旗下已有272个项目被纳入“白名单”，分布于全国25个省（自治区、直辖市），已获融资支持金额17.32亿元。
后续，碧桂园未公布旗下项目被纳入“白名单”的具体情况，只有一些类似“对比9月13日的数据，至10月10日公司进入白名单项目增加约12.8%，新增到账贷款增加约260%，延展资金增加62.8%”的例子，显示被纳入规模仍是在不断增长的。
对比碧桂园旗下项目整体数量，“白名单”虽然不能覆盖全部“保交楼”任务，但随着前几年交付高峰已过去，2025年“保交楼”任务和压力或许没有那么大。
而且，随着政策落地与市场止跌，应该不会让碧桂园出现“恒大”式风险。
提取最近一些关于未来政策风向的关键词：“全年目标有望顺利实现”、“超常规逆周期调节”、“从稳健走向适度宽松”、“更加积极的财政政策”等。
包括中共中央政治局于12月9日召开的会议上，就强调要：“稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击”。
接下来，碧桂园可能得到更大力度的支持。
在2025年1月管理会议上，杨惠妍亦提出，国家出台的一系列政策为市场注入了新的活力，显著增强了信心，“随着政策环境的不断优化，行业将逐步恢复活力，只要坚持不懈，公司也必将伴随着行业的复苏逐渐进入一个更为良性的发展循环。”
资产出售和债务重组
保交楼之外，碧桂园另一个压力就是境外债务重组。
2024年2月27日，碧桂园收到建滔集团旗下永恒信贷有限公司Ever Credit Limited的清盘呈请，事关双方一笔本金约16亿港元的未支付定期贷款及应计利息。
这项清盘呈请聆讯经过多次延迟之后，目前被延期至2025年1月20日。截至1月3日，尚未有再度延期的消息。
面临越来越大的压力，碧桂园需证明在境外债务重组方面取得进展，以避免被强制清盘。据报道，碧桂园方面代理律师曾提到，碧桂园与债权人顾问之间，是每周和每两周举行一次沟通会议。
2024年，碧桂园境外债重组进度一直较为缓慢。9月末最新一份季度更新中，该公司透露“公司继续与主要债权人团体进行建设性接触及分享信息，尤其是协调委员会及项目小组以及其各自的顾问，以征求他们对全面重组实施的意见。”
10月底，碧桂园向部分债权人提交了境外债务重组方案的初步条款，涉及削债和债务转换为股权等。方案中调整后的现金流预测显示，与早些时候向部分境外债权人分享的估计值相比，该公司未来几年现金流预期下降。当时认为，这可能拉低债权人的预期。
11月底消息，碧桂园似乎再向部分债权人提交境外债务重组方案的初步条款，并希望尽快与主要债权人团体就重组方案达成一致。
这笔债务规模较为庞大。企业预警通资料显示，碧桂园目前存续的境外债共21笔，大部分以美元计价，少部分以港元、泰铢、马来西亚林吉特计价。
其中，美元债券共有15只，债券余额达96.41亿美元，它们是碧桂园目前推进的境外债务重组主要讨论对象。除两笔余额分别为9.65亿美元和5.37亿美元，分别于2021年1月27日和2024年4月8日到期的债券外，其余债券其实并未在2024年到期，只不过碧桂园似乎未能实现付息。
在此之前，碧桂园已宣布聘请了中国国际金融香港证券有限公司和华利安诺基（中国）有限公司作为财务顾问，盛德律师事务所作为法律顾问，以评估资本结构和流动性状况，并制定整体解决方案。因此，才有上述与债权人沟通的情况。
目前，该公司的境外债务重组终于有了突破性进展，最新于2025年1月9日披露境外债务重组方案。
公告显示，碧桂园确切的有息境外债务总额（不包括应计利息）约164亿美元，包括现有债券债务的未偿还本金额约103亿美元，现有银团贷款债务的未偿还本金额约36亿美元，股东贷款的未偿还本金额约11亿美元及其他有担保及无担保债务的未偿还本金额约14亿美元。
碧桂园表示，若境外债务重组方案落实，则有望减少债务最多116亿美元，同时新债务工具期限最长11.5年，以及将重组前每年平均借贷成本约6%降到重组后每年约2%。
方案分为现金回购、存粹股权化、强制可转债与新债务工具（票据或贷款融资）组合，以及两种形式的新债务工具，共5个选项。
具体而言，选项一：债权人可以获得现金，但本金需最少削减90%；选项二：债权人债务完全股权化，转股期限为参考日期（即2025年6月30日）后3.5年；选项三：债权人选择将部分债务股权化，但部分转换为新发行的债务工具，股权化比例在67%，转股期限为参考日期后7.5年；选项四：债权人将旧债务转化为新发行的债务工具，年期延长至参考日期后9.5年，并伴随35%本金削减；选项五：债权人将旧债务转化为新发行的债务工具，完全没有本金削减，但年期延长至参考日期后11.5年。
据了解，这一重组方案已获得了包括7家知名银行在内的债权人支持，这批债权人组成了一个协调委员会。另据报道，碧桂园已收到不少债权人的表态，表示愿意长期支持碧桂园度过当前的难关，同时期望其能够尽快完成重组。
境内债方面，2024年9月碧桂园宣布对9笔境内债延期6个月，这9笔境内债规模合计近150亿元。这次展期即将在2025年第一季度末届满，届时碧桂园可能再次寻求展期或重组，阻力相信不会特别大。
再融资困难重重，碧桂园目前较为依赖资产管理来实现新的资金来源。
2024年以来，碧桂园已将碧桂园凤凰城酒店、佛山禅城希尔顿酒店、碧桂园凤凰城永旺商业物业、碧桂园藏珑府办公楼、白云区的人和公寓楼、增城碧桂园中心甲级写字楼等资产摆上货架；另外，分两次出售了珠海万达合共1.8%股权。
境外方面，碧桂园出售了澳大利亚子公司Risland Australia悉尼剩余所持地块和英国艾尔莎码头(Ailsa Wharf)项目。
2024年12月27日，碧桂园赶在年末前完成出售长鑫科技集团股份有限公司约1.56%的股本权益，交易总金额20亿元，为当初入股的成本价。
彻底退出长鑫科技，碧桂园表示进行此交易的主要原因是缓解流动性压力，出售所得将用于 “保交楼”等项目的建设开支。
另外，根据碧桂园上述于1月9日发布的最新公告披露，该公司正在出售境外少数权益金融投资，并已就此取得重大进展。
公告表示，约1.4亿美元出售收益已存入用于重组提案的指定账户。碧桂园还说，在2025年1月至2033年的预测期间内，公司预期透过出售这些少数权益金融投资，能筹集约6至8亿美元的净出售收益。
碧桂园还提出，预计将在2025年至2033年持续变现所有可出售资源，包括一些商业物业、城市更新项目及其他金融资产。
前路在哪里？
积极出售资产、保交楼、化解债务，说放弃为时尚早。但目前最困难的一点在于，无人知道新房销售何时能够提振。
碧桂园2024年强调有效销售，同时或者也为了应对未来可能缩小的业务规模，因此年内5月份进行了又一次架构调整。
包括，豫西区域与河南区域合并，成立新河南区域；鲁苏区域、鲁东区域、江苏区域、沪苏区域合并为沪苏鲁区域；湖南区域与湖北区域合并为华中区域；深莞惠区域与粤东区域合并为粤东区域。
据此，碧桂园旗下区域公司从最鼎盛时期的108个，缩减到：广清区域、粤东区域、海南区域、山西区域、华中区域、河南区域、沪苏鲁区域、华北区域、赣闽区域、川滇区域、东北区域、渝贵区域、江中区域、中西区域、浙皖区域，共15个。
这基本上可以视为一次管理链条和成本缩减的策略，但对销售可能是于事无补。
2024年1-12月，碧桂园累计实现权益合同销售金额约471.7亿元，对比2023年同期1743亿元，同比下滑73%。
近几年，碧桂园销售跌幅严峻。2021年全年销售仍达到7588.2亿元，翌年录得4643亿元，2023年就跌至2169.1亿元。
不过胜在盘子够大，碧桂园的行业地位并没有下滑太多，现时仍保持在TOP20之内。拥有“大型民营企业”身份，这对其业务开展和公司形象有一定程度的帮助。
来自观点指数研究院发布的《2024年1-12月房地产企业销售表现》，碧桂园年内权益销售排在行业第15位。就算按照真实数据471.7亿元看，排名或不会所下降。名单中排在碧桂园之下的金地集团，2024年权益销售金额约在450.53亿元。
全口径销售金额627.8亿元，排在行业第16位；同时，全口径销售面积表现为657.22万平方米，更排在行业第8位置。
这也反映了市场环境的转变，以及碧桂园在“暴雷”前虽然有意在土储层面增加一二线城市的占比，但大象未来得及转身。
来自1月9日的最新公告，截至2023年12月31日，碧桂园还有超过3000个开发项目，可售合同总面积介乎9000至9200万平方米的物业待售。
它们包括超过2900个境内开发项目；马来西亚、泰国、澳大利亚、印度尼西亚、美国、印度、中国香港、英国及新西兰9个国际市场的29个开发项目；还有约130至140万个车位。
房地产销售可能在一段时间内难有起色，碧桂园将一些精力放在其他业务上。
2023年5月31日，碧桂园内部发文，对碧桂园控股集团的组织架构作出调整。此次调整最大的变化是碧桂园控股集团下设地产集团、科技建筑集团两大产业集团。
新的架构之下，地产集团将聚焦房地产开发及代管、代建业务；科建集团以智慧建造业务为核心，经营范围覆盖建筑工程总承包、BIM设计与技术咨询、建筑智能化工程施工、全过程工程咨询等建筑领域。
新业务均有一定的起色。碧桂园目前能提供的数据是：2024年前10个月，建科集团累计交付9.97万套房屋，交付面积超1400万平方米，新拓外部项目总包11个，专业分包75个。
而博智林建筑机器人的市场应用也进一步拓展。
“客户购买机器人以前很多用于教学或观摩，现在出现越来越多的复购，越来越多应用到现场。”管理层在月度管理会议上说，截至10月末，该公司经销商数量突破150家。
最新消息，博智林机器人在香港上水第四区2号公营房屋项目C栋完成了22F-33F的室内涂料工程。公告称：“该项目作为香港地区首个由机器人以全自动方式批量完成的工程项目，在智能建造领域实现了从0到1的历史性突破。”
碧桂园文商旅虽然不属于“一体两翼”大业务范畴，但表现也较为亮眼。2023年开出6个新商业项目，2024年开出南通海门碧乐汇、安阳北关碧乐汇等8个项目。
年内，还签约了河北廊坊文安月星广场项目、苏州昆山中茵世贸广场、成都航天科技大厦项目、西安城市立方项目。
具体这些新业务能为碧桂园未来提供怎样的故事？或许会在碧桂园2024年报中有所体现。
最新消息，碧桂园截至2023年12月31日止年度业绩，以及截至2024年6月30日止中期业绩已编撰完成。而2024年全年业绩，有望如期发布。
眼下，碧桂园最要紧的工作还是“保交楼”和推动化债。在2025年1月月度管理会议上，杨惠妍就表示，公司新一年的工作将围绕保交房和修复资产负债表两大关键任务展开。
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