房子增值160%！自掏腰包拆危建新项目，在广州花都交房交证！

经过约9个月的拆建工作，曾经的D级危房——广州市花都区集群街2号楼以崭新的电梯住宅形象重生。1月11日，作为广东省首个自筹资金拆危建新项目的业主，集群街2号楼的居民们终于如愿以偿吃到了“第一口螃蟹”，拿到了新屋钥匙。

重建前与重建后

仅用9个月实现“蝶变”
整栋危房，通过改造治标治本

新华街集群街2号坐落于广州北站片区东南侧，属典型的人气兴旺、商业繁华的老城区旧楼。该楼始建于20世纪70年代，为五层混合结构房屋，其中2至5层共有住宅24户，首层共有商铺16间。其中首层商铺为同一业主所有，住宅则有9户为私人产权，15户为花都区属国企资产。由于年久失修，早在2024年以前，该房屋便已经被鉴定为房屋整体出现险情的D级危房。

如采取传统的老旧小区微改造，无法从根本上解决房屋安全问题；

而由于项目为单体建筑，地块面积小、土地利用率难有提升空间，重建利润微薄，吸引不了开发商介入，传统征拆方式也不可行。

为解决这一难题，在广东省住房和城乡建设厅、广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局等多部门的关心指导下，按照《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》有关要求，花都区住房和城乡建设局、市规划和自然资源局花都分局、新华街等有关部门高效合作，充分发挥各方作用，出台《危旧房屋拆除重建试点方案》，创造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“谁受益、谁出资”原则，引导居民承担主要改造成本，项目拆建投资估算约800万元，由业主按照4600元/平方米标准共同承担改造成本，成为广东首个业主自筹、原拆原建的危房改造项目。

重建后的新华街集群街2号俯瞰图

在短短9个月内，各职能部门主动对接协调，指引代建国企一体代办推进，做到“有人代办协办、有解决问题渠道、有限时化解措施、有及时反馈机制”，区住建局执行“早”字诀，结合日常质量安全监督检查，主动靠前对接，逐一击破竣工联合验收难点、堵点，促使竣工联合验收“早”起步，“早”办结，同时协同区规划与自然资源局加快推进竣工联合验收、土地出让金计缴、不动产登记合并办理，从申请联合验收到取得不动产权证的时间，由原来的2-3个月压减至15天，解决业主多头跑、多环节、耗时长等问题，全面提升业主满意度和获得感。

该项目的实施，成功解决了困扰小区居民多年的供水、电梯加装等问题、并使房屋增值160%，既让居民享受到了最好的资源，又走出了政府主导、引入开发商拆建之外的第三条路径。

拆危建新，新居满足现代需求

如果只是简单地原拆原建，对于业主来说重建的意愿或许不会如此强烈。作为一栋设计建造于20世纪70年代的老房屋，旧的集群街2号楼与现代住宅几乎并不沾边，能否借助建新的机会将它改造成符合现代住宅功能分区的新房屋备受老业主们关心。

“我愿意搬回来的最大原因就是新楼会有电梯，而我现在住的自建房没有。”作为9户私人业主之一的居民徐耀通已经74岁高龄，对不少身体情况类似的老居民来说，电梯已经成了出门的必需品之一。事实上，旧的集群街2号楼问题还不止于此。据居民介绍，此前的旧楼布局更类似于早期的企业宿舍，卧室、客厅、厨房、卫生间等功能间被公共空间分割，狭小的厨房甚至无法容纳一个标准的洗碗池，做饭、洗菜不得不分开进行，油烟在狭小空间里也难以散去。

成套化改造前后的户型对比图。受访者提供

“今天这样方方正正的家和之前是完全不一样了。”看到新房实景的钟彩兰表示，在这套建筑面积约63平方米的住宅中，容纳了两室一厅一厨一卫和两个阳台。“我们之前是根本没有生活阳台的，厕所和厨房也不像现在一样完全分开，现在这个设计，生活阳台我可以晾衣服，主阳台的采光也很好。”

作为建新中调整幅度最明显的一部分，住宅成套化改造是完全基于业主们的改造意愿而进行的。全新的集群街2号楼，在未增加原有户数的前提下，大幅度优化了住宅内部结构，户型方正、功能分区，采光充足，更加符合大多数人的居住习惯。除此之外，预留的燃气管线、光伏管线等基础设施也是近年新建小区常见的硬件升级。

业主们与领导嘉宾一起入户参观集群街2号，走进居民们温馨、和谐、奋进的新家园，共同感受“集群”共建的涅槃重生和邻里和谐的浓厚氛围。

“集群街2号楼的成功和业主的构成有着很大的关系，近三分之二的住宅是公房，私人业主仅有9户，加上业主本身意愿也足够强，协商和做工作的难度都小很多。但对其他老旧小区而言，情况就未必能这么乐观。但是，参照近两年老旧小区加装电梯的情况来看，如果持续地有成功案例出现，相信未来也有机会把这一模式推行下去。”一位街道工作人员表示。

“30万元的改造费用对我们来说算是一笔巨款了，之前从集群街2号楼搬走以后，也没想过用这笔钱去买套新房，但是有机会把老楼改成新家再搬回来住，我觉得值。”徐耀通表示。

探索破局，城市更新理念的成功实践

交房仪式上，花都区相关领导介绍本次活动的主题含义，“集群”二字重若千钧，它不仅是集群街2号楼涅槃重生的生动写照，更是党和政府携手街坊群众，群策群力共筑“老城市新活力”新篇章的铿锵誓言。主题深刻诠释了“人民城市人民建、人民城市为人民”的崇高理念，推动了党建引领下的可持续城市更新的“集群实践”，携手共绘了“百千万工程”的崭新画卷。

花都区锚定目标抓住关键，系统推进全面突破，集群街2号项目紧扣群众需求优化公服，有力破解达成共识的困难、筹集改造费用的难题、政策突破的挑战以及改造审批的复杂性，是对城市更新理念的一次成功实践。

广州市住房和城乡建设局领导在致辞中表示，集群街2号危房拆建项目为广州老屋“新生”探路。广州危旧房原拆原建有很大市场需求和存量规模。大量建成年代久远的城镇住房，因为建设标准低、年久失修，出现严重安全隐患问题，迫切需要改造升级。集群街2号拆除重建试点的成功，率先探路破局，为广州探索危旧房改造新模式开了个好头，为以“小切口”推动广州城市更新“大变化”，提升居住品质、改善城市面貌、扩内需促消费，提供了有益参考。

广东省住房和城乡建设厅领导在致辞中表示，花都区在整个广州北站东侧老旧小区成片连片改造项目中，创造性运用“城市体检+城市更新+城市运营”的思路，打通城市建设治理的各个环节，值得各单位学习借鉴。2025年是“十四五”收官之年，广东要按照应改尽改的原则纵深推进城市更新工作，坚持以人民为中心的发展理念，在城市更新中发展新质生产力，在城市更新中尊重历史文化，努力探索出城市化新阶段新路子，争当城市更新“排头兵”！