最近，奶厂又被推上了风口浪尖。
有人发现奶厂二手，成交的“4字头”变多了。
龙湖首开天宸原著一套急售的97平，要求一次性付款，单价4.5万/平。
有人对比板块巅峰期的8-9万+，觉得奶厂的天好像要塌了。
｜图源：中介朋友圈
楼市君认为，现在下结论，可能还为时尚早。
奶厂片区居住氛围不断豪宅化，挤掉泡沫后，反而更香了，低位入手奶厂的好机会。
壹
其实最近三年的市场行情，大家也看到了。
广州几乎每个板块的二手，都在挤水分，珠城也不例外。
｜图源：贝壳找房
不过值得高兴的是，目前二手房整体均价已经开始往上升。
此前因为市场行情被过度下压的部分，或将成为以后的成长空间。
上周全市二手已经重回“3万大关”，达到了31615元/平。
｜广州楼市发布 制图
二手的价格底部正在收窄，部分项目、核心板块的价格已经开始涨起来了。
价格回到合理水平，是迟早的事。这点龙湖天宸原著已经有所体现了。
项目12月底的成交均价比上个月上涨了4.2%，成交量和看房人数也在涨。
｜图源：贝壳找房
改善和性价比这两个词很少一起出现，但现在的奶厂二手，同时都具备了。
龙湖首开天宸原著约130平的四房，现在买能比两年前买省下400万左右；
金地天河公馆2021年89平三房的总价，现在差不多可以买144平四房。
奶厂价格到位后，流通性陡峭上升，很多人开始抢着买。
｜龙湖天宸原著流通数据
|图源：贝壳找房
四个小区的带看都非常火热。
一个小区月均看房人数都在100人以上；龙湖天宸原著一年看房人数高达1912人。
部分价格特别笋的房源，很快就会被消化。
比如下面金地天河公馆这套168平户型，成交周期只有1天。
｜图源：贝壳找房
可以说，现在正是抄底奶厂比较好的时机。
不过要注意，奶厂要挑着买，优选四房户型。
从过去三年的成交数据来看，四房占比超过60%，是奶厂流通性最强的产品，也比两三房更卖得起价。
｜广州楼市发布 制图
除了成交向来较少了华润天合，其他三盘的四房成交都在20套以上，招商雍华府最高达到31套。
相对来说，奶厂的四房，不仅尺度满足改善、景观也足够好，同时还稀缺，自住投资都可以考虑。
｜广州楼市发布 制图
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贰
除了价格，部分人觉得奶厂的威胁，还来自新盘的逆天产品。
确实，近年广州新盘迭代很快，使用率逆天，但奶厂的综合素质依然是罕有的。
天河后花园、天然低密、圈层纯粹、纯次新、学位好，广州能同时具备这些条件的板块，凤毛麟角。
｜牛奶厂航拍图
｜广州楼市发布 摄
奶厂四大金刚都是别墅+洋房的产品组合，华润和龙湖两盘容积率仅2.1，其他两盘仅3.0。
加上这些项目一开始定位改善，园林设计、社区营造等放在现在来看依旧不过时。
就拿龙湖天宸原著来说，这是龙湖进入广州的第一个项目，由有名的山水比德操刀。
很多新盘园林一般集中在小区内部，但龙湖这个小区的园林从街面打开，利用街区地形和建筑做出层次感，开阔大气。
｜龙湖天宸原著实景
还配置了入口景墙、照壁、水景、亭台阁榭、大理石景观画卷等，内部的绿植郁郁葱葱。
不少买家正是看中了奶厂的低密和舒服的居住氛围。
而且从天河的新盘格局来看，奶厂片区正在加速豪宅化，整个板块居住氛围很加分。
这里除了在售的千万级豪宅越秀·观樾、缦云广州，还有几个新地块要来。
比如广氮低密地块，容积率低至0.8，限高18米，转化入市后又将是富人的聚集地。
｜广州楼市发布 摄
此外，奶厂还有两大利好值得期待。
一个是悦景路，正在分两段施工，牛奶厂段重修路面和增加绿化隔音带等。
奥体路-科韵路段，将新建一条双向车道拓宽成6车道，而且四车道还下沉3.4米减轻噪音影响，预计2025年12月建成。
未来将大大改善片区的出行体验和水浸问题。
| 广州楼市发布 制图
另一个是地铁19号线，对整个天河东的意义都很大。
今年地铁四期环评公示，虽未官宣具体线路，但19号线的呼声比较大。
19号线规划穿过珠吉、广氮、牛奶厂、汇景新城、华景新城、琶洲、海珠中轴等地，最终连通三山新城。
通车后奶厂四盘或能摆脱多年的地铁盲区。
｜广州楼市发布 制图
书包也不错，对口华阳奥体东小学，体育东灵秀小学，小升初能摇号执信中学。
未来吉山村旧改，也能改善周边城市面貌，带来更多的生活配套。
总之，曾经的奶厂可能很多人高攀不起，但现在可以。
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