北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，上次咨询完您之后，我们把老家的房子卖掉了，现在打算在北京入手。目前看的两套，一套是和泓四季，前者73平左右，一套是农林科学院宿舍，后者68平。前者更新一点，但后者配套更好，生活上班更方便一点，二者总价差不多。
不知道从将来的流通和保值性上，您看哪个更好一点呢，或者有更好的建议吗？再者，现在是入手的好时机吗？还是可以再等等呢？
A：
1、和泓四季和农林院，73和68平，价格一样吗？如果总价一样，那73/68=1.07，仅有7%的价格差？这或者是和泓四季的报价高了，或是农科院的这套房有瑕疵，我感觉第二个的可能性大，否则常规价差在15%左右差不多，不至于低于10%。
所以如果农科院的房源没有瑕疵硬伤，那肯定是买这里了，大概率是捡漏儿了，各项都能兼顾。但如果有瑕疵就具体情况具体分析了，让当地中介给做个评估。
另外提醒一点，如果没瑕疵+不是付款方式的原因，只是单独的价格低，那得考察清楚是否有隐情？别买到麻烦。也就是价格低必须有低的道理，做到心里踏实。
2、保值和流通，长期的话肯定是农林院了，短期持有的以房龄新的为主，比如五年之内要换房，那就最好看房龄新的，贷款时不受影响。长期的话和泓四季这种回迁房不占优，最好成绩是不落后板块大盘。而公房是肯定不落后，只是流动性弱而已。
另外也比较一下租售比，也就是学区溢价。如果农科院的价格低还没瑕疵，那就各项都占优了。
3、现在谈不上多好的时机，年底大多都是成交淡季，过了年才有可能是小阳春呢。所以如果着急入手就买，不着急的话可以关注政策和成交量。明年的春节早，有可能2月初就有兆头了。
仅供参考。
二
Q:
请问，我最近考察了西四环地铁附近，都是已经上市的公房小区，请问从居住生活通勤学区及将来可能改善便于出手，如何选择？我们是京籍首房（刚落户），夫妻工作地点在魏公村和紫竹院，预算为首付300万总价500万左右，税费和装修款另计。
实话实说，老公房不是我们的首选，但鉴于通勤和学区所以只能先上车。但看到几乎是除您之外的所有说房自媒体都不看好老房，所以也不想长期持有，只住到孩子上学即可，大概八九年之后。
A：
1、如何选择，如果是想过几年就出手，那就尽量选择90年代的，避免到时候因为限贷而影响挂牌周期。另外尽量选择原产权单位管理的好的，在维护上能占优势，保值也相对好。有没有电梯无所谓，尽量避开带硬伤的就行。
2、魏公村和紫竹院，这可以算一个地段吧？通勤的感受只能看自己了，这没标准。预算也是看自己，外人不好提什么建议。
3、老公房不是你们的首选，大多数人也不会当首选的。但谁让北京的房价高呢，都是没办法的事儿，无奈的过渡而已。
大多数说房的都兼顾卖新房的业务，那谁会说老房的好话啊？就算是做二手房的也一般不推荐老公房，总价不高还成交周期长，没有新房和次新房好赚钱。
4、不想长期持有，可八九年就不算短了。北京年轻人的换房周期是平均7年，八九年算中等吧。不过这我也是看自己，我好像没什么建议似的。
只是提醒一下计算学区溢价，尽量选择溢价低的，这样居住的性价比高，入学高峰之后的保值风险也小。
仅供参考。
三
Q:
请问，我想知道现在北京房子的建筑成本是多少？
A：
1、建筑成本没多少钱，如果是纯粹土建的话，别墅之类的小楼也就1000多块钱，六层的洋房到不了2000，十来层的小高层2000多吧。高层的成本高，估计得3000左右了。
但这只是楼栋的建安成本，如果再算上公共简装+道路+简单绿化的话再加1000多，2000之内能达到普通小区的交房标准。
2、或者这么说吧，北京的监管比较严，对开发商收取的保证金是5000块钱。也就是说，除非豪宅，否则5000块的建安费就绝对能达到大多数小区的交房标准了。
3、给我发这图片没什么意思吧？这点儿钱在北京的开发成本中九牛一毛，加点儿减点儿都无所谓。
外地房价低的小城市对建安成本非常重视，差个几十块钱恨不得就是10%的利润了。比如鹤岗，市区3000多块钱就是不错的新楼盘了，其中建安成本2000多，然后土地没什么钱，估计2/300块钱，税费大概5/600，剩下的是利润，那如果能从成本中抠出几十块钱来都是很高的比例了。
4、大概就这种情况吧，这些年是房价涨的多，土地价格涨的更多，但建安成本虽然也上涨了但不太多。
仅供参考。
四
Q:
请问，我们夫妻俩已经退休，想卖掉西城大观园的房子，置换到东南四环至东南五环的房子，预算700万，有推荐的小区吗？前几天看了京城雅居，这个小区您觉得怎么样？
A：
1、京城雅居挺好的啊，典型的Townhouse居住体验好，经济实惠，如果是当养老房的话挺合适。这其实没必要咨询别人，凭个人喜好选择就行，自己住的舒服最重要。
2、不过多说一句，算我多嘴。这地段儿到目前为止还不太强，所以板块内小区的价格走势普遍略弱。再加上别墅类产品就更是偏重于消费的，所以再弱点儿，否则也不会现在这价格。
以后的价格走势也不太好逆转，能做到不再走弱就是最好成绩了。当然这是长期才逐渐形成的，短了无所谓。
3、总之是各有优劣，看自己注重哪方面了？注重自住就很合适，其他的别期望值太高就行，毕竟房子是用来住的。
仅供参考。
五
Q:
请问常营的优点社区房子为什么便宜？我在这里看了好久了，感觉优点的性价比最高，但看着房价又感觉不太保值似的，为什么升值少啊？
我现在预算是400万之内的两居室，要求板楼，户型好，物业好，停车位多，对学区不强求，保值至少不落后。其他的我都看过，万象新天户型好的太贵，保障房的业主层次低，户型也不行。现在就筛选后的优点社区，请问除了这里还有哪里合适？
A：
1、商品价格是由供需关系决定的，感兴趣的买家没比卖家多，也不太愿意出高价，自然价格涨的少点儿了。
小区其实挺好的，优势是明摆着的。但劣势是规模小点儿，这种社区很少有升值好的。因为物业能收到的钱有限，赚的也就不多，价格走势一般都弱于大规模社区。另外这里离地铁远点儿，也影响的价格评估。
2、性价比是否高，看租售比吧，如果数值明显偏低，那价格就是被低估了。也谈不上不保值，只是相对不太强而已。以后大概率是同涨同跌，只是不太可能超过板块平均值而已。
3、这要求不低了，一个停车位就让大多数普宅小区出局了，优点社区也够呛吧？这都问当地中介吧，他们熟悉各小区的情况，我不熟。
仅供参考。
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