文/《清华金融评论》兰银帆
近期政策动向表明，2025年楼市调控仍将以稳健为主线，强调稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击。下一步预计将通过下调房贷利率、优化购房条件等措施为市场注入信心，同时加快推进保障性住房建设和城中村改造，促进房地产市场平稳健康发展。
12月11日至12日，中央经济工作会议在北京举行，会议称要做好明年经济工作，并强调稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，持续用力推动房地产市场止跌回稳。该表述反映了中央更加坚定的稳楼市态度，“稳楼市”仍是当下经济工作的重中之重。
市场表现揭示现下仍需“稳”字当头
今年的楼市调控一切都以“稳楼市”为最终目标。9月26日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，随后以一线城市为代表，各项刺激性政策依次释放，并对楼市成交产生了明显的积极作用。
根据数据显示，11月30个重点城市的新房成交面积环比增长12.4%，同比增长20.6%。一线城市成交表现尤为亮眼，总成交面积达到345万平方米，环比增长9.7%，同比增幅达49.4%，价格呈现整体回升趋势。深圳尤为突出，新房成交面积环比激增90%，同比大涨180%，创2021年2月以来的新高。一些二线城市，如成都、武汉等，环比成交涨幅也超过50%。
二手房方面，全国多个城市的二手房成交量创下近期新高。例如，北京二手住宅11月网签达18763套，环比增长8%，同比增长50%，为近20个月以来的最高值。上海11月二手房成交27050套，为近44个月新高。
百城二手住宅11月均价为14278元/平方米，环比下跌0.57%，但跌幅较10月进一步收窄。深圳、成都等城市二手房价格实现“止跌转涨”，其中深圳二手住宅价格环比上涨2.1%，至每平方米6.43万元。但三四线楼市依旧没有企稳，目前仍然处于下跌状态，最新公布的百城二手住宅平均价格环比下跌0.57%，同比下跌7.29%。
可以看到楼市整体还是处于回温状态下，但分化非常明显，止跌的基础还不牢靠，“止跌回稳”的态势需要进一步夯实。同时稳住楼市，不仅是基于行业发展所需，从更宏观的层面看，也是防风险的重要组成部分。专家表示，房地产风险与地方债务风险、金融机构风险交织在一起，要实现防风险、守住不发生系统性风险的底线，必须要先防范房地产风险。而止跌回稳便是其中的关键一环，一方面是价格止跌，另一方面要实现量的稳定，即要稳价格、稳定量、防风险。
未来楼市调控政策的关键措施
经过中央经济工作会议的定调，明年年楼市调控政策方向毫无疑问将更加注重“稳字当头”，强化对住房市场的精准调控，未来政策走向可能将聚焦于以下几点：
持续优化市场结构，释放需求
下一阶段在“稳楼市”的重点工作之余，将着力，各项支持政策有望继续落地。预计将进一步对首套房和刚需购房给予政策支持，如贷款利率优惠、降低首付比例等。我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对高品质住房形成新期待。要着力打通卡点堵点，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
加大保障性住房建设
中央经济工作会议提及加大力度实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，保障性住房仍是楼市调控的重要抓手。预计各地有望将货币化安置与房票政策结合、收购存量商品房作为安置房与城中村改造相结合，加大使用房票安置的补贴奖励，提高居民使用房票积极性，助力加速城中村改造节奏，以继续扩大租赁住房的供应，提升公共住房的占比，以缓解中低收入人群的住房困难。
中央财办有关负责同志也表示，要大力实施城市更新，加力实施城中村和危旧房改造，对条件比较成熟、群众改造意愿迫切的项目要尽快推进。因城施策调减限制性措施，落实好已出台的住房信贷、税收政策举措，切实降低购房成本。
因城施策，分层分类管理
明年的楼市调控可能更加注重区域差异。对于一线城市，将重点缓解房价压力，加强住房供应；而在三、四线城市，则可能采取去库存和适度刺激的政策，以化解供需不平衡问题。
推动新发展模式建设
构建房地产发展新模式，包括建立租购并举住房制度、完善“市场+保障”住房供应体系、预售制改革、土地制度改革、房地产税收制度改革等多个方面。
扎实有序推动房地产行业转型，加快构建房地产发展新模式，从根本上解决传统发展模式弊端、促进房地产高质量发展。
这些政策不仅是为了稳定房价和市场预期，更重要的是着力解决长期存在的住房结构性问题。
尽管楼市在短期内仍面临调整压力，但随着政策环境的优化和需求的释放，市场有望逐步企稳。未来调控将更加注重因城施策，在“稳中求进”的主基调下，实现房地产市场的长期健康发展。
编辑丨兰银帆
审核丨王晗
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