上海楼市发生惊天巨变，不少“明星”板块竟然在这一轮被规划“抛弃”了！
过去大家最熟悉的发展模式是摊大饼，所有板块一个不落，大小规划百花齐放。
现在时代真的变了。
向外：百年变局加速演进，全球经济增长乏力，国际格局复杂严峻；
向内：内需依然有待提振、社会预期偏弱，结构调整带来阵痛。
在新的背景下，上海及时调整了发展模式，各区域规划更加聚焦：
杨浦全力以赴东外滩，虹口全部押宝北外滩，宝山全力打造“三支箭”，闵行进入前湾和大零号湾的“保大保小”抉择中，五个郊区一心扑在了五大新城身上......
在新一轮规划架构之下，出现了一批暂时性的“牺牲者”。
上海究竟哪些曾被重金投入过，现在却寂寂无闻的板块？
奉贤夭折的“世界第九大湾”
上海最失败的一大规划，当属世界第九大湾——奉贤海湾。
奉贤曾经向海湾注入了大量资源，想把它打造成上海第一的海滨富人区。
2005年，海湾大学城落成，引入华东理工、上海师范、上海应用技术大学等一批高校，成了继松江之后郊区第二个大学城。
2006年，对海湾65万平方米的水域进行人工淡化，并从海南运来沙子，强势打造出属于海湾的碧海金沙；
2007年在全国多位规划专家、地产开发商和奉贤区zf的研讨下，提出了在海湾建设世界第九大湾的设想，各大报社媒体开始疯狂炒作。
2008年世界第九大湾规划再次加码，奉贤计划在海湾建造超级人工岛，以玉兰花为造型打造出上海夏威夷。
各种利好消息接连不断，今天建成一个海湾国家森林公园，明天海湾的国际越野赛车场也建好了，未来还有5号线和8号线南延伸......
招商、绿地、旭辉、佳兆业等多家知名房企纷纷加入，接连不断的营销资金狂轰乱炸；
在各大报纸头条、宣传单页宣传之下，错过海湾仿佛就是错过下一个陆家嘴；
很多人被忽悠上了海湾的看房大巴，投资所谓的上海第一海滨别墅区。
这么多年过去，碧海金沙逐渐恢复成黄泥滩造型，白玉兰人工岛还在纸上停留，5号线、8号线的南延依旧遥遥无期，各种国家级场地冷冷清清。
板块内标杆别墅小区的房价，从2014年巅峰时期的8万/平跌到了现在2万多一平：
为什么奉贤停止了对海湾的资源注入，眼睁睁地看着规划成了鬼话？
海湾地理位置偏远、海景质量本身不算太好、临港大开发的竞争都是客观因素，但更深层的经济原因是投入产出比太低。
奉贤区花了大力气改造海湾，收割了第一波卖地收入之后，海湾新房并没有实际导入大量人口，从而无法带动消费生产，没法实现正循环。
反观南桥，在围绕老城继续开发出新城之后，很快就获得全区财力买单，人气爆棚商场开一个火一个。
现在经济增速整体放缓的情况下，奉贤全区的资源再次聚焦到了新城之上，不仅是海湾，奉城、青村这些都不搞了。
佘山富人区也没声音了？
浦东世博的人造双子山最近火了，上海为数不多的真山，佘山却没声音了。
佘山从上世纪九十年代开始开发，作为4A级景区起点很高；
规划之初对标的是洛杉矶的比佛利山，香港的太平山，旨在为上海再造一个富人区。
- 1992年，佘山脚下第一个高档别墅“皇家花园”入市，开启了佘山别墅群时代；
- 2002年，佘山的上海紫园总价超过一个亿，名气响彻上海；
- 2008年，世茂佘山庄园19号别墅以2.5亿售价坐上内地楼王宝座，佘山两个字彻底震惊全国。
而后佘山陆陆续续开发了不少总价动辄半亿的别墅项目，但都没能激起多少舆论浪花。
直到2013年，和世茂佘山庄园隔了一条泗陈公路的北边，佘北动迁大居的开始拔地而起。
佘北大居从2013年启动建设，计划建成46个小区，导入人口12.5万人；
至今已建成交付使用小区34个，实有人口5.6万人，成了市区动迁户和外地租房客的乐园，佘山被松江战略性“放弃”了。
一条泗陈路之隔，佘山成了当下全上海楼市最割裂的板块：
北面佘北大居人满为患，但是二手房价却被打到了2字开头；
南面是单栋总价过亿的别墅，富豪们深居简出，很多别墅都是有人买没人住。
松江不再对佘山投入加码，和这几年的区情有很大关系。
2023年松江是上海唯一一个，GDP负增长的区域，人均GDP也跌到了全市倒数第三。
松江过去是制造业大区，这几年工厂关停和港澳台企业转移对松江工业造成不小影响。
所以松江现在全区的重任都落到了加快产业转型身上，全力打造G60科创走廊。
新桥这一轮承担了G60总部基地的职能，坐落了G60地标拉斐尔云廊；
南九亭以及洞泾承接辐射利好，12号线西延助力产业发展。
松江住宅发力在松江新城北部，印象城附近这几年新房一个接着一个。
因此从松江这一轮的规划重心来看，佘山确实没有占到多少天时地利，未来五年的重头戏还在佘北大居。
2025年楼市格局大洗牌
哪些板块更有升值潜力？
哪些板块将被抛弃？
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虹口四平路以北全面放弃
虹口区这几年全力启动北外滩建设，四平路以北的板块基本都被放弃。
江湾镇原本就是从宝山划进虹口的板块，出生不讨好，后来成了虹口的动迁房基地。
很多老虹口戏称江湾镇势能再怎么低，总比动迁区佘北、曹路好，彩虹湾功德不亚于诺亚方舟。
曲阳、凉城承建了大量上世纪八九十年代的工人新村，现在已经成了上海市区的老龄化代名词。
虽然靠近几所大学，但连一家像样的商场都没有，白费了地缘优势。
鲁迅公园又是虹口人的一块伤疤。
公园不仅是大爷大妈的好去处，这几年也沦为了网红“群魔乱舞”的基地；
板块本身虽然拥有不少文旅资源，但并没有得到多少宣传开发，还在孤芳自赏。
早些年火爆的虹口足球场、虹口龙之梦这几年也惨遭全市新场馆分流，升级之后更像是升了个寂寞。
当下虹口全部的身家都押宝在了北外滩身上。
北外滩如果能在陆家嘴、外滩的三角关系中，站稳上海东北滨江一哥的地位，虹口整个区的能级都将迎来抬升。
北外滩的产业先带动一拨人富了，这波人继而带动附近的房价；
只要北外滩这个虹口天花板的价格拔高了，鄙视链下游的板块也会水涨船高。
虹口区，这次真的“命悬”在北外滩这“一线”了。
“消失”的宝山“3号线创业带”
2016年宝山干了一件轰轰烈烈的大事。
依托地铁3号线，宝山区串联了复旦软件园、同济创园、长江软件园、移动互联网创新园、中成智谷、半岛1919等在内24家产业园区。
火热的创业氛围，吸引了不少3号线附近复旦、同济、财大的人才前往，所有人都以为属于宝山的科创时代这次真的要来了。
当时官宣的是到2016年底，三号创业带沿线将形成150万平方米的产业载体；
到十三五末（2020年），将引入5000家以上的创业企业，100家以上国际知名企业，培育100家上市、挂牌企业，融资达100亿以上！
同年宝山还推出了“7号创意带”，主打文化旅游；“1号创新带”，促进创新企业发展。
如今十四五都快过去了，宝山的三个带却音讯全无了；
取而代之的是发展更加聚焦的南大、吴淞、滨江“三只箭”。
其中大吴淞的建设规模前所未有的宏大，主要对2016年的1、3号线创新创业带进行了一次大规模迭代，7号线的发展焦点变成了南大。
不过在这一轮规划中，其它一些板块比如共康、共富、顾村、月浦、罗店、罗泾等，发展力度都被暂时放缓。
宝山及时对各板块的资源倾斜作出合适调整，期待大吴淞王者归来时彻底带飞这些默默输血的小弟。
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外高桥和临港：既生瑜，何生亮？
外高桥过去很多年一直顶着上海自贸区的金字招牌在楼市吸引了一大批韭菜，结果2019年临港自贸区官宣之后彻底傻眼了。
虽然不像前几个，后续规划彻底落空，但面对临港也是压力山大。
很多人对这两个自贸区差别认知最多的就是，一个在浦东南，一个在浦东北。
都吃着浦东的大锅饭，想要谈区内政策和经济优势来拉开差距是没戏了。
二者的主要差别在功能定位和政策力度上。
外高桥过去一直以加工贸易、进出口贸易为主，集装箱码头和路边堆场对片区市容造成不小影响。
临港坐拥洋山深水港，堆场码头也不少，不过相对集中，滴水湖环湖五圈市容环境都相对不错；
此外，临港自贸区主要发展的是现代服务业、科技创新产业、高端制造业，旨在推进上海的资源要素在临港新城内的集聚。
临港自贸区在金融、税务、外汇管理等方面享受更多的政策支持；
外高桥虽然也有，但建设时间较早，政策制度更为保守。
综合来说，临港虽然不会直接取代外高桥，但功能确实存在一定重复；
格局上临港更加面向国际，外高桥则更加侧重在长三角的引领作用。
未来浦东自贸区的发展重心，除了临港还有上海东站的0.88平方公里国际商务区，外高桥的竞争压力巨大。
有时候局部的暂时抛弃，是为了赢得全局的胜利，这是发展战略。
这些板块不能100%说不发展了，但确实当下它们的优先级得往后靠靠。
由于篇幅有限，上海还有一些被战略性放弃的板块在此就不一一盘点了，有兴趣可以私聊。
