鼓励开发TOD和高品质住宅，昆明新规来了！
12月12日，昆明自规局发布《昆明市详细规划技术准则《试行）》文件，将昆明划定为五个强度分区，并制定容积率上限，最高不超3.1。
这次技术新规，也给未来几年的昆明楼市，基本定了调。
附件下载：昆明市详细规划技术准则 （试行）
提高城市居住品质
昆明划定5区限制容积率
新版《技术准则》出台的目的，主要是推动城市高质量发展，提高城市景观风貌和居住品质，充分践行TOD开发理念。
目前，文件已通过昆明市国土空间规划委员会2024年第13次会议审议，并召开了发布会，于12月6日正式试行。
｜图源自规局官网
根据文件，新版《技术准则》包括15个部分，主要涉及土地使用与布局、开发强度、人口规模与住房保障、综合交通、城市设计等。
其中，值得大家非常关注的一点是，新规将昆明划定为五个强度分区，明确了各区域的开发强度，制定了容积率上限。
临湖区域、生态敏感区域等区域划定为强度一区； 临山区域、城市大型公共开敞空间周边区域、大型文体设施周边区域等区域划定为强度二区； 以城镇住宅、生活服务为主的区域划定为强度三区； 片区组团中心、TOD综合开发区域、综合交通开发枢纽等区域划定为强度四区； 城市核心区、高强度开发的地标节点区域划定为强度五区。
同时，昆明市还制定了“中心城区开发强度分区指引图”。
从下图能看出，颜色越深，区域开发强度、容积率越高，整体呈现从市中心向临湖及临山区域递减的格局。
紫色部分是开发强度最弱的，主要集中在世博、滇池沿岸。
｜图源自规局官网
那么，各区域的容积率是怎么限定的呢？
先来看昆明城镇住宅用地的指标，强度一区容积率上限为1.2，强度五区容积率上限为3.1，具体如下：
｜ 昆明楼市一线制
另据文件，昆明城镇住宅用地对应的容积率和建筑高度。
其中，容积率最低的强度一区，限高18米，最高的强度五区，限高80米。
也就是说，未来昆明新建的住宅高度，基本不会超80米。
｜昆明楼市一线制
再来看商业，新规对商业商务用地的容积率，也做了限制要求。
文件明确，以上5个区域中的商业地块，容积率上限依次为：1.8、3.0、3.5、4.0、5.5。
以往，昆明规划了不少超高办公楼，但很多都没有顺利建成。
如今，商业地有了新的高度规定，未来或许难有超高楼获批建设。
｜昆明楼市一线制图
城改项目要求降容
回迁房可适当上浮
当然，以上规定，主要针对的是未来新获批的土地。
对于已获批土地，或者城中村改造项目等历史遗留问题，新规也明确了解决方式：
1、对于纳入城中村改造专项借款的项目，其容积率指标，按照本次规委会审议通过的指标执行。
2024年，昆明22个城改项目，共计44村已列入“城改专项借款名单”，覆盖昭宗片区城改、普吉路以东一期城改、栗树头村、普自村等。
也就是说，这些城改项目的容积率，大概率会跟进下调。
｜昆明楼市一线制图
新规发布当天，昆明自规局就披露了昭宗村城改项目调规公示。
规划明确，为落实《环滇池空间形态与城市天际线控制规划》，昭宗村城改将片区内建筑限高，调整为48米以内，宅地容积率降至1.6-3.4。
相比之前3.72-4.0的容积率，降容非常明显。
昭宗村城改调规公示｜图源昆明自规局
2、本通知印发前（2024年12月6日前，下同），控规修改方案或规划设计方案已经市城乡规划委员会审议通过，且已实质完成应拆迁总建筑面积50%以上的城改项目，可按已审议通过方案的容积率指标执行。
鼓励进一步降低容积率指标，核发规划条件前应进行研究，适当降低容积率，提升城市品质。
昆明部分城中村周边实景｜昆明楼市一线摄
3、本通知印发前，控规修改方案已经市城乡规划委员会审议通过，但实质拆迁未达到50%的城改项目，商品房地块城镇住宅用地容积率应不超过3.1。
全部为回迁安置房的城镇住宅用地，容积率可适当上浮，但上浮比例不超过20%。
按此粗略算下来，回迁房容积率最高可上浮到3.72。
4、新启动的城改项目，和重新申请将商业商务用地调整为城镇住宅用地，或调整商住比例的城改项目，地块容积率应符合本通知要求。
即容积率可在相应分区基准容积率上浮20%后再结合容积率影响系数确定地块容积率，容积率不受相应分区容积率上限的限制，但城镇住宅用地最高不得超过3.1。
普吉路以东城改拆迁实景
｜昆明楼市一线摄
5、高校资产化债可参照城中村改造项目执行。
6、2021年9月后控规方案已经市规委会审议通过，且城镇住宅用地容积率不超过3.1的，可按已审定的控规指标执行。
7、尚未供地且土地供应方案未通过市土储委会审议的用地，应按照本通知要求降低地块容积率指标。
8、因城中村改造历史遗留、烂尾楼等特殊原因，开发强度需突破本通知要求的，需按程序上报市国土空间规划委员会审议。
9、在本通知施行之日前，已出让或土地供应方案已经市土储委会审议通过的用地，按照规划条件指标执行。
昆明实景｜昆明楼市一线摄
鼓励大力发展TOD
未来城市风貌将改变
自昆明推动城中村改造以来，整体综合容积率较高。
并且，目前昆明中心城区宅地平均容积率，相较于成都、重庆、武汉等城市，开发强度也更高。
而通过开发强度的管控，不同区域结合各自的开发强度，有利于形成多样化的建筑形式，优化城市景观风貌。
同时，进一步优化容积率指标，适当降低容积率，为改善型住房需求提供更多选择。
昆明低层住区实景｜昆明楼市一线摄
此外，新政还明确，要促进TOD发展。
结合昆明市轨道交通建设情况，此次新规考虑了轨道站点周边区域的综合开发。
此举，有利于提高城市交通效率和土地利用效率，增强区域经济活力。
值得一提的是，最近昆明地铁城市开发有限公司还透露，计划实施省博物馆站等多个TOD项目。
如果这些项目落地，意味着，地铁公司将把“站城一体化开发”的TOD模式推向新高潮。
｜图源文件
总之，在新的规划条件下，昆明在高品质住宅的发展上，值得期待。
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