眼下,往往是各种数据的发布期,再加上接近年终,这些数据就更具有指向性和参考价值。这两天,关于楼市的直接信息和间接信息,确实比较多,释放出来的信息量也比较大。在这样的趋势下,懂行人预测:明年或将超出很多人想象。



两则与楼市直接相关信息。

1.根据国际清算银行统计,从去年初到今年上半年,12个发达经济体房价实际下跌了10%,并且他们还做了测算:如果按照目前政策环境不变的话,到2025年底,累积跌幅将达到24%;万一利率比现在再高点,累积跌幅就更大,达到35%。

2.广东两大城市,一天内出了两条刺激楼市信息,可谓用心良苦了。先是东莞专门针对新楼盘申请价格时间进行了调整,原来要满一年才能进行价格调整,现在只要满一个月了就可申请调整。而广州呢,则把阳台的面积限制从15%增加到20%,而且还允许设置一个不限制进深的主观景阳台。根据业内测算,按照这个规则的话,开发商可以把房子的得房率提高到100%以上。

两则对楼市有影响的信息。

3.央妈、统计部门发布了两项目重要数据。央妈发布反映经济活力的10月份社融数据显示,表面看货币供应M2增速还有10%,但M2与M1的剪刀差扩大至8.4%,比上个月多了0.2个百分点。而信贷数据还显示,住户贷款减少了346亿,呈现“居民弱,企业强”的局面,这一数据,正好与统计部门发布的10月份物价指数同比同比、环比均下降一致,转为负数,说明大家的消费意愿较弱。

4.最近比较火的房地产新模式,其中提到了“保障房、城中村改造和平急两用公共基础设施建设”,有媒体估算先期可能投入1万亿元,实际数据可能还有变化。



以上信息,表面上互不相干,实则相互关联,对楼市表现、楼市政策影响都是综合性的,起码有以下几点意思:

1. 对于第一条目前及未来房价这样一个信息,有业内人士就说了,我们实际上也被他们牵连了,实际感受不比他们弱,有的房子明显还不止这个跌幅。对于未来两年,该机构明显表达出了悲观情绪,说白了,就按照现在的这个趋势,得还有两年的下降趋势,只不过是不同环境的跌幅不一样而已。至于我们,能不能独善其身,后面的信息会分析到。

2.广州和东莞,是大湾区的主力城市,为何稳楼市的政策是一波接一波。易居房地产研究院副院长杨红旭是这样说的,从2021年以来,广东的房价可以说是领跌全国,总体跌幅3成是有的。究其原因,房价收入偏离度太大了,2020年时,东莞和深圳的房价泡沫都位居全国前两位。言外之意,这轮房价领跌也是正常的事。



实际上,我们早就听到,广东很多的楼盘实际售价要比所批的价格低不少,各种促销优惠更是花样百出,出于无奈之举,与其托底限价形同虚设,还不如给他们调价合规化,想调就跳吧,起码房企能走些量,还能有其他收入。而广州提高得房率的做法,惠民的同时,其实是稳住了价格的面子。比如原来3万一平米,得房70%,现在还是3万一平米,但得房率有80%,不相当于房价降了10%吗?确实是不错的办法,各方都得实惠。

3.信贷数据数据就说两点。一是中长期贷款,就是房贷,同比多增了375亿,这个没啥好说的,10月份楼市成交确实要比去年同期好,这与执行认房不认贷、以旧换新支持是分不开的。二是消费确实弱,看似放了很多水,但老百姓手里没有钱不敢消费。现在已经一些专家呼吁,要求进一步降准降息,实施更为宽松的货币政策,以提振消费。证券时报也说,年底有降准的空间和必要。而外围的环境也在迎来变化,根据中金的判断,老美的物价连续回落,进一步加息的必要性降低,首次降息或在明年9月份到来。不管怎么说吧,外围紧张的货币环境迎来缓解。



4.对于第4点,要投多少钱来做这个事情,是很多人关心问题,因为这关系到对行业的影响力度。国金证券还专门为这事弄了一份研究报告,得出两个数据:一是21个超大特大城市城中村改造的面积约8.9亿平方米;二是,未来3年每年带给商品房市场的购买力分别为2700-3300亿元,相当于2022年全国商品房销售额的2.3%,对促进楼市作用有,但有多大还真不一定。

至于保障房和平急两用公共基础设施建设,先期资金可能也差不多。这里我们应看到一点,通过投资,强力恢复经济增长才是主要目标,建保障房、投基建、城中村改造都是为这个目标服务的。



在懂行人看来,看完这些信息应明白,现在离明年也不过1个多月时间,基本也要明年才能发挥作用。但需要说明的是,不要仅看这些明面的数据,还需要放到大环境中来综合考虑,明年或超出很多人的想象。起码有3点:

一是楼市调整不会一蹴而就。正如机构的预判,房价在经历多年的上涨后,包括一些发达经济体的房价都有调整的必要,像老美这轮房价上涨了4成,这显然是货币超发引起的,随着利率成本高企,房价调整是必然,我们会不会受外围环境影响?这是一个值得思考的问题。二是现在逐步有城市开始放开价格限制,根本还是想让市场自由落地,让市场形成自然修复机制,否则,在管制之下,没有交易量,就是一潭死水,与其这样,还不如放开吧。有理由相信,会有更多的城市加入进来。这意味着,房地产市场调整还要进入最后的冲刺期,一些房地产价格还要迎来实质性的调整,我们一些人要有这个心理准备。

三,对保障房建设要客观看待。很显然的一个道理,现在楼市的压力本身就很大,形成了大量库存,根据机构的统计数据显示,现在楼市库存量其实是已接近2014年底的那波楼市去库存,现在怎么可能再大量建设保障房呢?所以,有权威专家就提出,建议国家收购卖不出去的商品房用于保障房。从另外一个角度看,现在建保障房的主要作用其实更多的是拉动GDP增长,实际能增加多少保障房未知,作为地方来说,如果财力能周转过来的话,可能更倾向于收购过剩的商品房用作保障房。所以,保障房的最终走向,还跟当地的财力有关。



总体而言,明年的楼市有利好的因子,也有不利的趋势,但起码可以肯定一点,在各种综合因素作用下,不会像某些人想象的大涨或者大跌。当然,市场也不会平静如水,局部分化是大概率,一些未调整到位的城市、房子还要继续调整。到下半,调整到位了的城市和房子,随着老美开始降息,有率先复苏的机会。当然,这些都是不确定的,一切还要看当时的大环境和政策。

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