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2025年若2月降息 澳洲房地产市场低迷或提前结束
专家表示，如果澳大利亚储备银行（RBA）在明年2月实施首次降息，可能会缩短房地产市场的低迷期。
尽管RBA如市场预期维持现金利率在4.35%不变，但AMP首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）指出，央行已经为更早降息敞开了大门。
他说：“RBA似乎放弃了再次加息的想法，并对通胀回落至目标区间更加有信心。所以现在的争论将是降息会在2月还是5月进行，但他们确实为2月降息的可能性留了一些空间。”
“如果我们真的在2月降息，我认为几率大约是50对50，那么这可能会提前结束市场的疲软阶段，并为房价提供支撑。”
ANZ经济学家马德琳·邓克（Madeline Dunk）表示，RBA很可能会在明年5月降息，但2月降息的可能性依然存在。
她说：“我们在ANZ的观点是，RBA将在明年5月开始进行两次降息，但2月降息也不能完全排除，尤其是在就业数据出现意外下降的情况下。”
“对于家庭来说，如果RBA确实在明年5月之前维持现金利率不变，这可能会导致房地产市场出现轻微的疲软。目前我们已经看到全国范围内的市场正在降温。”
根据CoreLogic的数据，在过去四周内，悉尼作为全澳房地产市场的风向标，房价下降了0.4%，原因是挂牌量增加且买家需求减弱。
墨尔本的房价跌幅进一步扩大，下跌了0.5%。与此同时，中型城市的房价涨幅也显著放缓。
在过去四周内，珀斯的房价仅上涨了0.8%，而阿德莱德和布里斯班分别上涨0.6%。相比之下，从今年4月至8月，珀斯的房价每月涨幅为2%，而阿德莱德和布里斯班的月度涨幅均超过1%。
悉尼的房价从10月开始下跌，并持续走低。CoreLogic研究总监蒂姆·劳勒斯（Tim Lawless）表示：“未来六个月市场将保持低迷，直到利率下降。我认为，这部分原因是由于高房价导致的负担能力压力，以及贷款偿还挑战依然存在。”
“从宏观层面来看，最乐观的预期是明年上半年房价保持平稳或小幅下跌，而中型城市可能会失去增长动力，但仍有可能实现一定程度的正增长。”
汇丰银行（HSBC）首席经济学家保罗·布洛克瑟姆（Paul Bloxham）同意RBA对通胀回落的信心有所增强，但预计央行将在明年5月开始降息。
他说：“从声明中可以看到，RBA对通胀正朝着正确方向发展更加自信，这支持了他们下一步行动是降息的观点。”
“但声明并没有明确说明降息的时间点，我们的基本预测仍然是明年第二季度RBA才会确信通胀下降到足够的水平，从而启动降息。”
02
澳洲房屋能耗调查报告发布 新房因实施国家标准能效表现好
一份报告显示，城市外部郊区的房屋比内城的房屋能效等级更高，但专家表示，糟糕的房屋设计仍可能给业主带来高昂的账单和不舒适的住房。
CoreLogic公司在周二发布的一份名为Amped Up的报告中发现，澳洲2010年以后建造的房屋的NatHERS（全国房屋能耗评级）中值为5.9星，而在此之前建造的房屋的评级中值为2.8星。
CoreLogic的研究主管劳利斯（Tim Lawless）说，郊区的中位数评级更高，因为自2011年国家建筑规范出台以来，郊区建造的房屋更多，而且最低的NatHERS评级要达到6星。
星数越高表明能耗效率越好。
他说，这凸显了国家建筑规范要求在新房建设中强制执行家庭能源效率最低标准的重要性。
环保团体新能源思维的能效顾问基奇（Richard Keech）也认为，这份报告显示了在建造新住宅时强制执行能效要求的有效性，但实际结果却不尽相同。
他说，提高严格程度会带来更好的结果。但我认为，由于常见的房屋使用中的不良做法，房屋实际并未达到评级，这对达到预期的设计评级非常不利。
墨尔本的新房和旧房的星级中值都很高。在那里，新房的评级中位数为6星，老房子的评级中位数为3.1星。评分最高的郊区是Clyde、Clyde North和Melton附近的Cobblebank，平均中值都达到6星。
悉尼的房屋评级比较差。新房的中位数是5.3，是全国最差的。老房子的中位数是2.4星。评分最高的郊区是Appin、Austral和Marsden Park，评级中值均为5.4星。
西澳珀斯和昆州布里斯班的结果好坏参半。珀斯的新房评级中值为6颗星，但老房子的评级为2.4颗星，布里斯班新房的评级中位数为5.7，老房子的评级中位数为3.1。
评级是使用CSIRO的RapidRate人工智能模型决定的，该模型考虑了房产类型、建筑面积、墙壁和窗户空间的数量、独立屋或联排别墅的朝向、绝缘材料和用于建造建筑物的材料。
劳利斯说，家庭住宅使用了澳洲24%的电力，贡献了澳洲总碳排放量的10%，提高住宅的能源效率将减轻高能源成本的负担，并且是实现减排目标的必要条件。
南澳大学建筑系副教授丹尼尔（Lyrian Daniel）说，近郊的评分较低，因为他们的房子比较老。
她说，老房子表现不佳，其中一些可能已经进行了翻新，但它们可能不会改善评级，在市中心地区，很多存量房屋可能状况良好，但评级不佳。
她回应了基奇的担忧，并表示需要更多的研究来了解新房子的表现是否像星级评级所说的那样好。
基奇说，那些在纸面上达到评级房子并不总能落实，一些新房可能安装了不正确的绝缘材料或有其他质量控制问题。
他以最近一位在Melton的客户为例，除了其他问题外，空调机组被放置在墙上一个效率低下的地方，这意味着家里的热空气不能正确地与冷空气混合，这导致居住者不断打开加热器来为家里供暖。当基奇就这个问题联系建筑商时，他被告知这是标准做法。
基奇说，从理论上讲，这栋房子应该是一栋6星级的房子，但实际是2到3。
03
澳洲超过半数租户面临租金压力
今年，超过一半的澳大利亚租户难以支付租金，其中霍巴特两个郊区的合租房单间价格每周上涨了65澳元，另一个郊区上涨了55澳元。
最新报告显示，New Town和West Moonah的租金涨幅最大，其次是霍巴特市中心。在霍巴特的10个郊区（主要位于河流西侧），单间租金的中位数较去年同期上涨了10%至31%。
根据Flatmates.com.au发布的《全国合租调查》（NSAS），该报告调查了超过8700名澳大利亚租户和房东，发现57%的租户在过去一年里难以支付租金。
年度报告指出，72.5%的受访者选择合租的主要原因是经济实惠。然而，对于年长的澳大利亚人来说，合租带来的陪伴感也成为重要因素，今年该群体中选择合租的比例增加了30%。
报告显示，越来越多的年长澳大利亚人选择进入合租市场，其中75岁以上人群成为2024年增长最快的群体。
35%的受访者表示，在过去六个月里，他们的租金有所上涨，其中一半的涨幅超出预期。此外，48%的受访者表示愿意以减少租金为代价参与“居家共享”模式，每周提供10小时的家务劳动。
在有空房出租的受访者中，36%拥有额外的空置房间，其中72%的房东希望通过出租这些空间来缓解租金压力和财务问题。
Flatmates.com.au的产品经理克劳迪娅·康利（Claudia Conley）表示，过去一年持续的生活成本压力正在改变澳大利亚人对住房的选择方式。43%的受访者表示，经济压力迫使他们选择合租。
“过去一年，57%的受访者难以支付租金，租赁危机对许多澳大利亚人仍然影响深远，”她说。
“调查中有55%的受访者认为，年轻人难以实现买房的梦想，这凸显了人们对长期住房保障日益加剧的不确定感。”
随着生活成本上升，康利指出，出租空房间正迅速成为许多人寻求第二收入来源的热门选择。“根据NSAS的数据，近四分之三的空房出租者受到租金压力和财务压力的驱动，将未使用的空间转化为急需的额外收入。”
Flatmates的调查结果显示，根据PropTrack的住房可负担性指数，澳大利亚的租赁负担正处于至少17年来的最糟糕水平，而塔斯马尼亚是仅次于新南威尔士州的全国第二难以承受租金的州。
“塔州租户面临极大的租房负担压力，”报告作者安格斯·摩尔（Angus Moore）和保罗·瑞安（Paul Ryan）指出。
“反映塔州租房负担的严峻状况，以塔州中位数收入（约每年79,000澳元）的家庭为例，他们只能负担20%的广告出租房源。”
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