每天打开各大平台,满眼都是:别墅、改善、低密、豪宅...

有没有发现,今年很久没见到“刚需”两个字了。

政策端,松绑和新规,一直在围绕改善需求展开;

市场端,苏州今年几乎被别墅、低密字样刷屏了。

短短2年时间,苏州刚需的天塌了,而且接下来难度还在升级。

01

政策风向变了!市场洗牌!

2大变局,刚需被抛弃?

话虽然不好听,但却是事实。

比起前几年,刚需生存空间确实是被挤压了,至少买一套心仪的房没有那么容易了。这一点其实从政策风向+土地、新房市场供应端就能看出来。

①政策风向改变!从支持刚需→鼓励改善!

过去很长一段时间,楼市政策一直在保护刚需。

供应端上,限地价限房价;需求端上,限购、限售限制。主打一个控制买房门槛和投资门槛,让刚需买得起、有的买。

然而,自从这一轮全国政策大调整开始,很多楼市政策开始明显指向改善需求——

首先,是从土地供应上放开限制,比如取消限墅令,让别墅重出江湖。这一点从今年苏州的土拍也能看出来,别墅杀疯了。


其次,是价格全面放开,取消了土地限价+新房限价,低密度、高价值地块,可以做到单价上不封顶。今年苏州园区、狮山先后拍出地王,新房备案价先后突破6w+,双湖甚至破了10w。


还有,苏州楼市推出了置换(卖旧买新)税费优惠,都是在鼓励改善出手。

政策风向,从“支持刚需”→“鼓励改善”,已经非常明显了。

今年刚需赶上了什么好政策?唯一能搭边的大概就是降利率了。

②数据说明一切!苏州楼市2025年超50个纯新盘!别墅、洋房超85%...

毫无疑问,苏州楼市的2024-2025,是被别墅霸屏的一年。

从今年首批挂地开始,各种低密度地块一茬接一茬,容积率高于1.5的几乎是凤毛麟角。这么说可能很多人没什么概念,来看数据。

根据我们的不完全统计,截止至12月份苏州待入市的纯新盘超50个,其中容积率>1.5的项目/地块不足10个,占比仅15%,剩下的基本都是别墅/叠墅。


那15%的非别墅地块,也并非全都是刚需盘。有的大概率均价3字头,有些分布在远离主城的乡镇,面向地缘客和环沪投资客,基本可以忽略不计。

真正留给苏州刚需购房者(200w上下)的选择,寥寥无几。

那么问题来了,需求不会消失,只会转移。刚需客群背后的居住需求如何安放?

根据趋势来看,接下来答案大概率是:「二手房」、「保障房」、「租赁」

行业已经正式进入了存量时代。未来,刚需家庭的购房主要通过配售型保障性住房解决,商品住房将满足改善型住房需求。

苏州今年就有部分”只租不售“的地块出让...大趋势即是如此。

02

2005年,苏州别墅轰炸

200w内绝迹,500w内断层

普通买房人,还有多少机会?

那么问题来了,结婚、生孩子、小孩上学,都是燃眉之急,买房迫在眉睫。

如果刚需朋友还想在苏州买房,200w上下还有多少机会?

新房,园区和姑苏基本不用想了,高新区浒关和通安还可以看看,其它筛选出来的200万级新房板块: 运东、太湖度假区、胥口、通安、渭塘、澄阳、黄桥等等,基本上都在非主城。


近园区,甪直已经翻身进入改善阶段,运东的优势在于板块紧邻园区南部,而且总价极低,150万左右就能买套刚需小户型,去园区只要20分钟车程。很适合想来苏州就业(园区工作机会比较丰富)的刚需朋友,但是预计存量也不多,没什么好楼层好户型了。


吴中太湖度假区&胥口,有地铁5号线,几乎是苏州目前均价最低的轨交房,商业上有中海寰湖时代的商业、太湖mall,唯一的硬伤就是通勤太远。


相城渭塘、黄桥、澄阳,选择不多,而且正在摘掉刚需帽子;新区新房通安、浒关,蹲蹲折扣价性价比还不错。

其中也有一些楼盘定位其实是首改,但是面积段比较小,再加上一定的优惠力度,整体总价虽然控制在200w左右,但品质配套还是ok的——

比如,相城溪前雅居,叠墅洋房高层的高端业态,而且是今年最新入市的楼盘,拥有最新一代产品力,再加上旭辉建管的项目品质有保障。根据此前取证一房一价表显示,项目精装高层总价最低不到200w就能入手一套~


包括木渎新盘金地峯范,起步约103㎡,距地铁5号线大治桥站/西跨塘站约1.6km,四舍五入享狮山配套,是木渎板块内稀缺不靠高架的小高层,精装三大件交付。



比如,浒关中建虹溪璟庭面积105-130-143㎡精装交付,中建独资的楼盘,双水系景观,内外双会所,精装品牌都是老板、西门子、科勒等,带三大件,而且距离浒关F4很近,自带社区配套,主要是兑现力很OK,所以这段时间一直卖的不错。当然,如果预算再加一点,新区澜庭叙230w左右也能上车,还带不错的书包


比如,吴江主城文泽华府,位于吴江区政府旁,临近地铁口,约99-129㎡的洋房社区。精装修交付,配置全屋地暖、中央空调、新风系统等精装三大件,厨房有凉霸,入户玄关柜配备齐全...整体上是纯粹的改善社区。


但如果思路打开一点,看看二手房,选择面一下就变大了,如果不在意房龄,不担心后期置换出手的话,连核心区都能看看。具体就不展开说了~

2025年,苏州楼市有多少「接地气」的纯新盘选择?

其实不仅仅是刚需产品断层,苏州2025年新房市场,500w以内的改善产品整体都将大断层,留给普通买房人的选择,其实也并不算多!!

根据前文的盘点情况,截止至目前苏州还未入市的容积率≥1.5的项目只有这些,其中大部分还没出规划,不出意外很多都是洋房,价格不便宜↓


目前仅有甪直吴风宸樾府项目出了规划,拟建9栋14-26F住宅,一共520套,面积段112-182㎡,朗诗+斜港+建屋联合开发,朗诗操盘打造精装科技住宅,从小户型到大平层都有,目前实景已经公开,下一步就是入市了。


同在甪直的还有一宗地块,斜港置业&吴城置业&甪直房地产甪直68号地块项目,位于吴中区甪直镇鸣市路南侧、经三路东侧,容积率1.8,成交楼面价10000元/㎡,根据要求,住宅为全装修交付,最低装标2000元/㎡,面积≥100㎡;


另外,高铁新城Z25号地块,容积率2.4,位于属于高铁新城正核区位,吴韵路东、陶村街北 ,南侧紧邻大悦繁华图,为商住用地,成交面价11369元/㎡。

这块地,属于今年土拍中相对核心区的非低密地块,根据出让要求,户型面积不小于100㎡,住宅部分总层数6层以上的,须建设成品住宅,装修标准不低于2000元/㎡。


万物皆有规律,楼市也是一样。

参考北上广深楼市,不断向高端市场转变,高地价推动高房价,迎来史上房价最分化的时代。

未来高端新房不仅位置好,同时价格越卖越贵,越卖越火。大量的低品质二手房和老破小可能越来越卖不出价格,这些房子未来只能等着拆迁出手,逐渐向“保障房”靠拢。

对于普通买房人而言,当下不多的新房选择或许已经是余火,也是最后的主动权,预算越是有限,越往后可能越不好买。

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