近日，众多城市的房贷利率掀起了回调潮。像广州、南京、杭州、苏州、武汉、长沙、佛山、东莞等城市，房贷利率纷纷重新爬回 3%及以上。此前，这些城市的房贷利率都曾跌破 3%，其中最为夸张的当属杭州，短短一个月内历经两次上涨。先是从 2.9%上调至 3%，接着又从 3%上调至 3.1%。
为什么要上调？大概有三个缘由。
第一，商业房贷利率不能低于公积金房贷利率。这着实荒唐，制度极度滞后且严重缺乏改革动力的公积金，其普惠性日益缺失。此前，在部分城市，商业房贷利率一度低于公积金房贷利率，这令公积金颇为尴尬。但公积金不应成为商业房贷利率维持低位的阻碍，也不该是商业房贷利率回调的借口。
第二，银行的净息差水平再创历史新低，只能将压力转嫁至购房者身上。国家金融监管总局的数据表明，今年三季度净息差进一步降至 1.53%，已低于所谓的 1.8%预警线，此时调高房贷利率有助于缓解此压力。然而换个角度思考，对于银行而言，个人购房按揭贷款属于极为优质的贷款品种，其不良率远低于小微企业经营性贷款。银行并未调高小微企业经营性贷款的利率，理论上越是优质的贷款越能给出更低的利率，可银行并未如此操作，只因小微企业经营性贷款相较个人购房按揭贷款享有更为崇高的地位，所以净息差水平走低只是提高房贷利率的一个次要因素。
第三，最为关键的原因在于，这些决策者们认为楼市已然回暖。诚然，他们能够搬出一堆数据来证明楼市回暖。但要明白，楼市数据存在滞后性，房产与快销品不同，其交易周期更长，从下定金到网签，往往需要 1 周到 1 个月不等。
当我们看到 11 月份的各项楼市数据均创今年以来月度新高时，要清楚这里面有许多是 10 月份的购买行为顺延至 11 月份签约。从各个城市的二手房带看量与售楼处到访量来看，11 月份的热度已完全不及 10 月份。当成交量在 10 月份达到今年月度峰值时，楼市行情很可能已开始下行。由于楼市政策采用的是挤牙膏式的节奏，所以楼市销售量依靠不断出台的新政策来维系。明白了这样的楼市运行逻辑，就能轻易看清未来几个月楼市的走向。
926 政治局会议提出直接回稳之后，从中央到地方政府接连出台了一系列政策，但随着 11 月 13 日财政部宣布降低购房税费政策落地，意味着本轮提振楼市政策暂告一段落。故而，倘若后续没有新的增量政策跟进，接下来楼市行情或许又将下行。房贷利率维持低位是提振楼市的关键举措之一，房贷利率回调潮有悖于 926 政治局会议提出的促进房地产市场止跌回稳的精神，决策者若误判楼市走向，将会产生诸多需要整个社会为之买单的后果。
还是那句话，对于短期之内的楼市走向，我们要保持一份警惕，谨防再度归于冷寂；对于中长期的楼市走向，则要保持高度乐观。
最后总结一下房贷利率上调的原因：公积金是绊脚石，银行净息差水平创新低是次要原因，决策者认为楼市已经回暖是最关键原因。
