房屋的居住权和我们日常生活息息相关。那么，居住权究竟是什么？能不能转让？如何为房屋设立合法有效的居住权呢？
什么是房屋居住权
所谓“居住权”，通俗来讲，就是对别人的房子享有占有、使用的权利，把房子的所有权和使用权分离了，不是你的房子，但是你有居住、使用的权利，房子的所有权人还不能干涉。而且，居住权是可以在不动产登记中心进行登记，像房产证一样，有一本居住权证。如果你有一套房子的居住权证，房子的所有权人是不能要求你搬出去的，即便这个房子卖出去了，被继承人继承了，被抵押了，只要还在居住权的期限内，你仍然有权继续住在里面。
居住权的设立方式
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以合同方式设立居住权
在生活中，涉及离婚、析产、以房养老、父母为子女购房等，需要保障居住权的情形下，均可自愿签订居住权合同。根据《中华人民共和国民法典》第367条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
特别要注意，居住权的设立采用登记发生主义，只有对居住权进行登记的，才能设立居住权；未经登记的，不发生居住权。
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以遗嘱方式设立居住权
以遗嘱方式设立居住权包括遗嘱继承和遗赠两种情形。以遗嘱继承获得居住权的，以遗嘱有效为前提；以遗赠方式设立居住权的，以受遗赠人及时作出接受遗赠的意思表示，或完成遗赠协议中约定义务为条件。遗嘱生效后，还需进行居住权登记，否则不能取得居住权。
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以生效法律文书设立居住权
《中华人民共和国民法典》关于居住权的专章规定只包括以合同形式和遗嘱形式等依据法律行为设立居住权的方式，并不包括依公权力发生物权变动的情形。但据居住权的立法目的及《中华人民共和国民法典》物权编、婚姻家庭编的相关规定，生效法律文书也可以是居住权的一种设立方式。
《中华人民共和国民法典》第229条，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
居住权和和房屋租赁权有什么不同
有人说，通过租房的形式，也可以实现对他人的房屋占有使用。那么，房屋租赁权和居住权之间有什么不同呢？
首先，居住权属于独立的用益物权，居住权人可以对房屋进行专属和排他地利用；而房屋租赁权作为债权，出租人与承租人通过租赁合同的方式约定双方权利义务，不具备严格意义上的物权效力。
其次，关于居住期限，法律未对居住权的期限作出限定，当事人可以通过合同或遗嘱的方式为他人设立一定期限的，甚至是终身的居住权；而《中华人民共和国民法典》第705条明确规定了租赁合同期限不得超过20年，超过部分无效。
再次，取得租赁权，是以支付租金为条件；而居住权的设立既可以是无偿的，也可以是有偿的。
房屋居住权能否转让、继承
《中华人民共和国民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承。
同时，居住权的行使方式是生活所需而居住房屋。居住权人只能因生活所需而使用房屋，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，比如从事商业经营或转租等。当然，如果征得房屋所有权人的同意，居住权人也可以将房屋通过出租等符合约定条件加以使用，从而获取收益。
特别提示
通过遗嘱设立居住权与居住权不得继承，是两个不同概念。以遗嘱的方式设立居住权，指的是由房屋的所有权人来设立遗嘱。居住权不得继承，指的是居住权人死亡以后，居住权的处理问题。
打个比方：甲有一套房子，在甲死亡后，乙以遗嘱的方式取得房屋的居住权，但在乙死亡的时候，乙的继承人就不可以再来取得乙对上述房屋享有的居住权。所以，居住权在行使的时候，是有人身专属性的。
居住权的消灭条件
《中华人民共和国民法典》明确了居住权的消灭条件，即居住权期限届满或居住权人死亡。换句话说，在居住权期限届满或居住权人死亡前，任何人包括新的房屋所有权人都不能影响居住权人对房屋的占有、使用。
因此，居住权的设定对于房屋租赁和二手房买卖产生了重要的影响。在此提醒大家：在租房、购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应该向不动产登记部门查验该房屋是否设立了居住权。
文源 | 政治处
审核 | 马海婷
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责编 | 马海婷 李玉叶
