大家好，我是苏北哥！一个周末结束，时间瞬间跨入了12月，还来不及对11月挥手告别……不过就在上个周末短短两天时间里，南京楼市其实已经发生了翻天覆地的变化。
01.
南京公积金利率疯传将下调，幅度惊人！上周末，日光盘、热销盘来袭，热销底层逻辑分析
万事皆有可能！之前文章北哥一直判断公积金房贷利率可能停止下调，原因是10月17日5部门会议提出的4个下调中的“公积金利率下调25个基点”迟迟没有动作；加之11月5日开始的全国性商贷利率回调，南京二套房利率短短17天时间就从2.95%回调至了3.3%。
上调商贷利率不就是为了缩小与公积金利率之间的差距吗？本以为公积金房贷利率下调步伐会就此停止，没曾想还有后招。
就在上周六，忽然传来公积金贷款利率将下调的消息，有专家为公积金利率进一步下调动作而发声，称即将步入2025年，公积金利率应该进行一轮“补跌”，补跌幅度甚至应该达到80BP，以此求得与商业房贷利率之间的动态平衡！
对于进一步下调公积金贷款利率，一些专家观点鲜明，看法一致。
上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛认为，部分地区近期选择商业性个人住房贷款利率，而非下调住房公积金贷款利率，其做法实际上是本末倒置。
他还表示，相较于5年起LPR的连续调降，住房公积金贷款利率的下调已经明显偏慢，需要补降。例如2019年8月LPR报价机制改革以来，5年期LPR累计下调10次，累计下调幅度达到125BP，而5年以上个人住房公积金贷款利率同期仅下调2次，累计下调幅度只有44BP，所以公积金利率必须补跌80BP，就是这么计算出来的。
今年517会议调整后的公积金利率水平
公积金房贷利率的进一步调降，可以说是国内楼市的三大悬疑问题之一。目前专家提出补跌80BP，只是一个提议，实际上能否顺利落地执行，其实还有待GF的实际动作。
北哥认为本轮全国性商业房贷利率回调，一方面是为了拉开与公积金利率的差距和空间，避免某些地方商贷与公积金利率出现倒挂的“尴尬局面”；另一方面，也是最根本的，其实是为了缓解国内银行的“净息差危机”。
根据之前北哥摘录的GF统计数据，4家国有控股最大的银行（工农中建银行），净息差最高只有1.57%，最低达到1.44%，不但都下降在警戒线之内，而且还呈现持续下降的趋势。持续5年的商业房贷降息，加之去年、今年两次存量房贷利率全国性调降，已经大大压缩银行利润空间，虽然一年半时间内，国内存款利率经历了“六连降”，目前5年期大额存单主流利率只有1.55%，但仍止不住银行净息差收窄的步伐。
所以北哥判断，本轮商业房贷利率回调，最重要、最根本的是银行金融端对于利率空间的“原始追逐欲望”，别忘了银行也是企业，这样来看和公积金利率涨跌其实关系不大。
其实道理是一样的！公积金利率下一步能否下调，或者能否下调80BP，其实根本上也是银行业的利润空间决定的，也就是说将公积金利率下调至2.85%以下，银行能否保证盈利空间！如果不能保证则不会再下调，或者说短暂下调了，也会很快回涨；如果能保证利润空间，公积金利率自然还会下调。
对公积金房贷利率调整话题感兴趣的粉丝，可以在文末评论区留言，或者晚间10点走进“苏北哥南京说房”抖音直播间，与北哥进行探讨。
下面将视线转向南京楼市，可以说上个周末南京新房打了一个翻身仗。一个楼盘开盘“顺利日光”；另一个楼盘加推去化8成。
“开盘日光”的是河西中部今年首座四代宅项目，招商金陵序，从3月8日拿地开始，到上周六11月30日正式首开，历时8个多月，终于让南京楼市等待了一个火爆热销的结果。
该案首次开盘推出的1号楼10F洋房+6号楼24F高层，共110套房源，开盘当天就告售罄，当天开盘揽金12亿+元。据说，当天开盘，招商金陵序整盘备案套总价为1007万-1925万，最高洋房单价达85673元/㎡，可谓再次稳定河西中豪宅最高单价。
金陵序开盘现场
很难想象，直至如今南京楼市的千万豪宅新盘，开盘仍然“靠抢”，而且南京早已取消公正摇号，招商金陵序居然自己在开盘现场举行了摇号开盘，2019年前后那种楼盘开盘，现场买房要“托人、找关系、走后门”的市场气氛好像瞬间又回来了！
虽然招商金陵序的首开效果的确“很炸裂”，但是我们理性的来看，低价策略仍然起到了重要作用。按照开盘之前透露的消息，招商金陵序175㎡的实际售价是950万-1200万，折后单价在5.42-6.85万/m²，实际这个价格是比该项目的销许价格要低0.7-2万/m²的。
要知道目前河西中标杆二手房，海玥名都和宏图一期最新成交单价仍然可以达到6.1-6.3万/m²。
也就是说招商金陵序首开无形之间，房价方面还与河西老牌豪宅形成了“倒挂”，再加上招商金陵序四代宅的产品基因，种种因素推导出的综合性价比，让南京的顶级富豪们有了强烈的“捡漏”心态，也许正是这种心态成就了招商金陵序的“首开爆火”。
招商金陵序可谓是今年四代宅产品的“信心基石”，也是后续大批豪宅类四代宅项目能否打开局面的一扇窗口，从这个角度来说，该项目首开是必须爆火的。目前来看，这个市场预期已经达到了。有消息称，招商金陵序本月内就将领取二开销许，目前推出楼栋尚未确定。
可见招商金陵序本身也想趁着首开热度，趁热打铁，迅速出货，夯实全市热销盘这个大IP；另一方面招商金陵序二开的定价策略当受关注，会否继续低价开盘可能是保证金陵序二开热销与否的关键因素。
另一个开盘去化8成的热销盘是江核的扬子保利江韵瑧悦，上周四晚（11月28日），江韵瑧悦第四次开盘，推出5号楼92套新房源，当天去化达到8成。
江韵瑧悦5号楼开盘现场
谈到江韵瑧悦的热销底层逻辑，其实依照北哥的预判，但凡是地段说得过去，刚需预算的第四宅住宅项目，未来大概率都是热销，原因很简单，以江韵瑧悦为例，之前售罄的多层电梯洋房，折后单价只有3.3-3.6万/㎡，143㎡户型总价也就是470-520万左右；在售的高层住宅，折后单价只有2.8-3.2万/㎡；105、115㎡户型总价段290-370万左右。
说实在的这种高层四代宅的总价预算，放眼全市也只能够得上软件谷、雨核、江宁东山的快销刚需房，大校场的低总价项目都买不起，站在购房人角度当然果断选择江韵瑧悦这种有景观、有品牌、还有四代宅品质加持的项目，所以热销是肯定的。这也是为什么全市的刚需四代宅“一拿地就准备开盘”的原因所在。
回头看来，大部分四代宅项目“洋房+高层”的高低配规划的确很高明，开盘先推洋房，大火之后，再推高层，开盘持续火爆就是大概率事件了。
这次江韵瑧悦加推5号楼，开盘大火是预料之中的，这栋楼本身就是全盘距离扬子江滨江岸线最近的一栋楼，高区房源可独览江景。
江韵瑧悦5号楼位置
开盘价格没涨，5号楼还风景这边独好，当然热销！然而地处江北核中核的扬子保利江韵瑧悦，5号楼售罄后，仅剩于4、7号楼两栋高层未售，其余5栋楼已经相继售罄，推盘进度已经超过71%。
这样来看，扬子保利江韵瑧悦可能在明年农历年之前就可以收官了，成为南京楼市史上最快收官的“第四代住宅项目”
02.
11月南京数据出炉，透露市场真实行情！14盘集中领销许，开盘潮来袭
11月份就这样悄然飘过，似乎不经意间就从我们的指缝中溜走，相比于9、10月份的大开大合，强势ZC一波接着一波。11月份的南京楼市似乎真的没什么存在感。
但是11月份最新的一份南京楼市数据已经出炉了。这份数据是克而瑞南京于上周六傍晚发布的，透露出南京楼市的一些真实行情。
数据一开篇讲到了南京11月份的新房成交数据，克而瑞统计口径是当月成交量达到了56.03万方，这不仅赶超了金九银十，而且还创造了今年截止目前的数据新高和指数转正。
同时克而瑞数据还透露的一个重要信息，11月南京单周新房成交量稳定在1000套，那么也就是说11月全月南京新房成交量起码在4000套。对比9月份的3477套；10月份的3297套，的确出现了不小的增幅。
数据来源克而瑞南京
为了证明11月南京新房成交量的显著增长，克而瑞还特别拿南京二手房成交量进行对比，告诉所有购房人，年初1月，南京新房和二手房的成交量比值为0.18，也就是说在1月份南京卖5套二手房的难度，相当于卖1套新房的难度；
11月的情况发生逆转了，新房二手房的成交量比值达到了0.62，也就告诉你，现在每卖1.6套二手房，就能卖掉1套新房。
不过呢11月份的房价水平这次克而瑞没有提及，可能是因为10月份的数据搞了“乌龙”，10月底的时候克而瑞曾在数据报告中指出，10月份南京新房成交均价31142元/㎡，环比9月上涨19.6%，但后来11月15日国家统计局70城数据出炉，却显示南京新房价格环比下跌0.6%，同比下跌8.6%。搞出了一点小乌龙，所以这次干脆把房价分析这一块内容“抹了”。
除此之外，克而瑞数据最有价值的莫过于每月的南京楼盘业绩排行。11月份这一次的南京楼盘业绩20强，对比10月份的20强数据，发现市场的确发生了不小的变动。
1-11月份南京楼盘业绩20强
1-10月份南京楼盘业绩20强
首先说排行顺序没有出现变化的楼盘，第一就是河西中部的豪宅项目，绿城华发金陵月华，1-10月份该项目的成交金额为34.20亿元，业绩排名全市第一。1-11月份该项成交金额为41.71亿元，业绩排行仍然排在全市第一。
也就是说整个11月份，一个金陵月华的成交金额7.51亿元，相当于南京业绩排名20名开外的刚需楼盘一年的成交金额。如果以金陵月华一套房源总价平均1300万元来计算，那么光是11月份该楼盘就成交近60套房源，属实惊人。
金陵月华开盘现场
当然了北哥在这里无疑为金陵月华做广告，只是该项目在数据反应上的确表现突出，与之相对的同一等级的豪宅项目中海江南玖序，1-11月份的业绩是14.96亿，排在全市14位；而1-10月份该盘业绩是13.11亿，排名全市12位，也就是说江南玖序11月份只产生了1.85亿的业绩，全月去化约不足10套。
江南玖序
从金陵月华与江南玖序两大河西豪宅的业绩对比，我们不难发现地段对于顶级客层的吸引力。金陵月华和江南玖序可以说都是顶配豪宅，然而前者6月底首开，连续开盘8次起码有6次以上爆火，而江南玖序9月首开，至今为止开盘两次，只有首开爆火。
问题出在哪？就是地段不同，江南玖序属于河西南，而金陵月华地处河西中，一字之差，其豪宅产品的市场接受度，可谓天壤之别。可以说“河西中”对于顶豪产品的综合性价比加持，不是其他板块可以比拟的。11月30日，河西中首家四代宅招商金陵序首开日光，也从侧面说明了这个问题。
如果说目前南京现存的15家第四代住宅项目不能个个开盘爆火，但位于河西中部的项目开盘爆火应该是无疑的。
似乎南京GC也注意到了这一市场现象，开始解锁河西中部的重磅宅地，比如台湾名品城地块，目前已经动迁在即。
同时，11月30日招商金陵序首开爆火之后，同属于河西中的四代豪宅中建合玺东方立刻领取了首开房源销许。首推1、3号楼东78套房源销许。销许均价7.3万/㎡
河西中部，因为金陵月华的连连热销、招商金陵序的首开日光，已经被逐步打开了局面，如果说今年南京楼市的推盘策略是运用四代宅项目提升南京房价的天花板，将市场走势引入正向轨道，那么河西中绝对是一个突破口。
下面我们再来看，克而瑞两张业绩榜对比，排行顺序变动较大的楼盘。首先是软件谷的保利荷雨瑧悦，11月业绩排行提升到了全市第三；第二是大校场的保利博雅和著，11月的业绩排行提升到了全市第五的位置；第三是江宁东山的嘉和华府，11月的业绩排行提升到了全市第七的位置，而它上个月还排在全市第十。
为什么这些刚需楼盘的全市业绩排行都提升了？揭露了一个重要的市场真相，那就是主城热销刚需盘数量急剧减少，加速清盘。
先来看软件谷的保利荷雨瑧悦。
目前软件谷板块内部，伟星时代悦峰仅剩最后10套在售，项目正在收官；保利凤起云台仅剩最后40套左右130㎡大户型在售。
再看隔壁的雨核，长期排在全市业绩排行榜第三位的万科朗拾雨核，11月份将TOP3位置让给了荷雨瑧悦。原因也是万科朗拾也正是收官了。
所以曾经软件谷、雨核4家热销刚需盘，如今只剩1家，4家楼盘的购买力全部集中到了保利荷雨瑧悦一家楼盘身上。业绩自然猛烈增长。
大校场保利博雅和著也是同样的情况。
目前整个大校场今年只有中信泰富九庐一家新盘推出，且是豪宅预算项目，加之华润润鸿府收官交付、金基新睿樾府正在清盘，类似保利博雅和著总价预算的刚需盘在大校场已经凤毛麟角，去化量自然激增。
东山的嘉和华府吃了板块供应量断档的红利。
目前东山新房新增供应也是青黄不接的状态，热销的盘正在清盘，比如招商璀璨璟园目前全盘还剩余60套左右房源在售，文靖路上武夷七里湖山还剩余最后100套房源在售，而中天美好旗下的金宁风华，目前尚未开盘。刚需预算的嘉和华府自然销量猛增。
与此同时，上周南京掀起了一场14盘集中领取销许潮，一波开盘潮袭来！
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
