市场概述
01
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一二手整体市场量涨价跌高于预期
新房普遍收折扣，均价上涨2%，导致成交环比降13%，但好于上月底预估；
二手房带看活跃，买方信心增强，整体成交涨7.8%，市场份额涨至68%；
企业亏本降价保去化
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年底企业加速开盘，加推量上涨25%，整体去化率环比降14%；
部分企业为了保去化，开始价格折扣，持销项目出现降价10-20%，比周边竞品低7%的价格带来认购翻倍；
首开项目亏本10%且低于周边竞品9%的价格换去化超70%；
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四代宅供应井喷但溢价及去化双降
四代宅新规出台取消面积限制，预计后市将出现项目井喷；
随着产品同质化去化和溢价明显下降，11月四代宅去化从年初100%降至29%，溢价从年初26%降至2%；
预判：投资-企业投资意愿持续低位，拟成交4块土地预计均为平台回摘，预计整年新增投资降7成；
新房-改善产品供应增加，年底预计各项目加大折扣走量，成交量涨价跌，预计成交量增长15%（60万方），案场来访上涨11%，转化率与11月持平；加推项目增加，但多为顺销，去化率持续低位；
二手房-受新房市场挤压，成交量预计回落11%，成交均价基本筑底持平，带看量回落15%。
整体市场
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整体成交量涨价跌，由二手房成交拉动环比涨7.8%，客户总量整体回落，但仍好于新政前；
新房
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供求环比下降但高于预期，10月项目折扣普遍收回，住宅均价环比上涨2%；
二手房
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整体挂牌量环比持平，但挂牌成交差三连降，带看活跃，买方信心增强；
开盘加推
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企业亏本换开盘高去化，低竞争热销项目高频加推；
热销项目
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新房降价保去化，项目比周边竞品低7%-14%带来认购量翻倍；
认购TOP项目门槛不断降低，TOP5项目门槛套数下降37套，项目多以实际降价10%-20%吸引刚需、刚改客户，高品质项目以新组团产品升级不加价吸引改善客户；
产品变化
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四代宅凭借高得房率，普遍超出板块均价10%，随着产品同质化导致开盘去化率下降，溢价明显下降；
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四代宅放宽限制条件，公积金使用优化，购房税率利改善，整体看房人数未见明显拉动；
下月预判
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改善产品供应占比持续增长，加推项目多为顺销整体低去化率；各项目加大折扣冲刺年底节点预计住宅成交量涨价跌；受新房市场挤压，二手房市场预计规模缩小，带看量下降；
新房：年底节点，各项目加大折扣冲刺，预计量涨价跌
预计成交规模增长15%（60万方），案场来访上涨11%，转化率与11月持平
二手房：政策利好刺激卖方市场，12月新增挂牌量预计与11月持平
受新房市场挤压，成交量预计回落11%，成交均价基本筑底持平，带看量回落15%
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