作者 | 深水财经社 纳兰
开发商与业主比赛降价抛售？
这个奇观正在中海地产在南京的多个楼盘上演，堪称楼市奇观。
中海地产为港股上市公司，正式名称叫中国海外发展（0688.HK）。上周，南京中海地产多个在售楼盘同时祭出大降价促销，折后价格甚至击穿楼板价，全南京地产界直接被惊得目瞪狗呆。
据深水财经社了解，此次中海地产在南京的大降价促销涉及多个在售项目，且降价幅度之大令人咋舌。
如仙林的中海观文澜，此前价格一直较为坚挺，此次直接降至2.4万/平。
要知道，该楼盘所在的仙林板块，也曾经是南京楼市的热门区域。
中海观文澜位居仙林湖东侧，临近仙林万达广场和仙林湖地铁站，但是仙林板块最近几年已经沉寂许多，随着市区二手房价格的暴跌，刚需客再也不用每天花近一个小时坐地铁远赴仙林了。
江北的中海观江樾同样不甘示弱，价格直接杀到2.3万/平。
江北新区作为南京重点发展的区域，近年来发展势头迅猛。
中海观江樾所在板块号称江核青奥板块，此前也曾经被爆炒，2022年首开入手的业主均价高达3.5万/㎡，而观山樾这个地块当时的楼面价就已经达到2.1万/㎡。
但是这个楼盘直到2025年了还没卖完，去年一度打到77折甩卖，引发老业主强烈抗议，但是今年看来开发商是烦不了了。
江宁的中海和山价格更是低至1.7万/平，但是大部分还是要2万以上，并且还精装修送车位。
江宁区作为南京的居住大区，房地产市场一直较为活跃。
中海和山就是现在的中海观山樾，位于江宁区方山附近，这块地是 2022年4月拿的，楼面价格为15338/㎡，当时还是毛坯限价28300元/㎡，但是开盘后不久南京楼市就急转直下，一直销售情况不好，这次中海公司直接贴着楼面地价销售，可以说是亏本赚吆喝。
以上种种并不是中海地产南京项目首次降价。
去年，中海地产南京就已经推出过一轮降价活动，引发了原有业主的强烈不满。
许多业主认为，开发商的降价行为损害了他们的利益，导致他们的房产价值大幅缩水。
在老业主压力之下，开发商又把优惠收回了，但是今年则是比去年的价格还要低，看来中海地产是不顾一切地要加紧出货了。
从市场数据来看，南京楼市近年来面临着较大的销售压力。
根据南京网上房地产的数据显示，南京新房库存量一直处于高位，去化周期较长。在这种情况下，开发商为了加速资金回笼，不得不采取降价促销的手段。
中海地产作为南京区域的拿地大户，目前在全南京市的在售楼盘就有十多个，部分楼盘去化缓慢，库存积压严重，降价成为其不得不做出的选择。
而现在的新房楼盘还要面临着更加严峻的态势，那就是除了要面临友商的同类楼盘的激烈抢客外，还要面临本楼盘老业主的竞争。
事实上，很多滞销的楼盘从开盘算已经卖了两三年，大部分楼盘都已经交付，这也意味着很多二手房已经挂出来了，而这些老业主挂出来的价格甚至比售楼处价格还便宜很多，而且好楼层好户型更多。
这样一来，售楼处就和老业主出现了竞争。
以仙林的中海观文澜为例，本楼盘同类型的二手房价格已经低至24000/平，中海观江樾二手房价格也与观文澜差不多，中海观山樾最低挂牌价已经到21000多/平了，最近的成交价在22000多/平。
而此前这几个楼盘售楼处的新房报价还要将近三万，哪个傻子会去开发商那买？
现在开发商直接把价格打到二手房最低挂牌价下方，并且还送装修和车位，这也就可以抢在那些老业主挂牌之前把房子赶紧卖掉。
中海地产在南京项目众多，而销售情况也是喜忧参半，这一轮普遍性价格，也是为了加快动销，有些楼盘利润高些，有些利润低些，只要能保证整体有盈利就可以了。
除了上述降价幅度较大的项目外，中海地产在南京的其他在售项目也普遍跟进了降价促销的步伐。
例如，中海方山印等项目也推出了一些优惠活动，如赠送物业费、家电礼包等。
中海地产在南京还有一些待售项目，如中海燕矶听潮等。
去年9月开盘的高端豪宅中海江南玖序，虽然铺天盖地的宣传文案说销售火爆，然而截至5月19日房管局数据显示，该楼盘已经入网的317套房源，只成交了109套，还有131套待售。
说明即便是南京最吸金的河西豪宅，销售情况也并不像开发商吹嘘的那么理想。
有句话叫不降价等死，降价了就是找死。
但是对于开发商来说，只能走一步看一步，特别是那些本身价格和条件都没有优势的刚需楼盘，必须要加快清库。
但是这一轮大降价，无疑给后续的待售项目带来了巨大的压力，销售前景变得更加不明朗。
中海地产南京项目的大降价也引发了一些业主对其交付质量的担忧。
近年来，中海地产在南京的一些项目交付后，出现了不少质量问题，引发了业主的投诉。
5月12日，几张关于“南京南汕印象府外立面脱落项目拆除重做方案公告”的照片在网络流传。
这个“南汕印象府”，正是位于南京城南铁心桥、软件谷区域内的高端楼盘“中海南山印”的备案名，这也是中海地产在2021年推出的高端“印”系列产品之一，于2021年12月6日首开。
据该小区业主称，自2023年11月底交付以来，该楼盘分别在2024年2月1日、2024年6月22日、2025年3月27日三次外立面脱落，给业主带来极大的安全隐患，多次被业主投诉曝光、要求重做。
在2024年底，中海地产虽然提供了四种整改方案，但除了方案一，其他都需要业主掏钱。
没想到在2025年3月，该楼盘墙面又出现外立面脱落，而开发商中海地产竟然甩锅给大风。
中海南山印并不是中海地产的个例，我们仅仅搜索“南京中海地产交付质量”关键词，就可以检索到一大堆涉及中海地产楼盘的交付问题，几乎大部分已交付楼盘都被业主投诉和维权过。
中国海外发展（0688.HK）作为央企上市公司，其开发楼盘质量和对业主的态度，简直让人不忍直视。
所以对于这次大降价，购房人也要擦亮眼睛，不要仅信开发商的宣传，而要多多实地调查，看看这些楼盘建筑和装修质量究竟如何。
有些购房人也担心，开发商为了降低成本，会在建筑材料、施工工艺等方面偷工减料，从而影响房屋的质量。
虽然中海地产方面表示，降价促销是为了应对市场变化，不会影响项目的交付质量，但我们的担忧并非毫无道理。
因此，监管部门应该加强对开发商的监管，确保开发商在降价的同时，能够保证项目的交付质量。
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