月薪2500，每天笑哈哈；
女友要买房，瞬间变苦瓜。
和很多靠自己拼搏多年，却依然不敢奢望在大城市买房的中国年轻人一样，越南的年轻人也是“谈房色变”。
截至2025年，越南经济中心胡志明市核心地段房价约2.7万人民币/平，最繁华的第一郡房价更是达到了惊人的3.6万人民币/平。
在越南首都河内，就算是一套有着10年房龄的公寓，也可以卖到每平米约2.5万人民币。
河内市中心那些更加老旧的公寓楼，也和北上广的老破小一样让人望尘莫及，动辄就是七八十万人民币起步。
然而，在寸土寸金的大城市里，年轻人的钱包却从来没有随着房价的暴涨而充实过。
2024年，河内普通居民的平均月收入只有2800元人民币左右。
在收入和房价相差显著的情况下，年轻人想买房子简直难如登天。
前几年网上很流行一句话：
“以现在城里的房价来看，我得从春秋战国开始攒钱，才能有希望在21世纪住上大别墅。”
越南的房价虽然没有夸张到这种地步，但普通人如果想纯靠自己拼搏在越南的大城市买房，4年不吃不喝也买不起那里的一间厕所。
当然，如果年轻人有不吃不喝只为买房的信念，工作20多年后就可以买下一栋公寓楼。
要是愿意等50年，等到你70岁的时候，大城市的房子你也能买得起了。
但前提是这几十年里房价一直保持平稳，你才能勉强买得起公寓楼和一套正经的房子。
话说回来，有哪个年轻人会甘心等待几十年才能住进新房子？也没有任何人，能够做到为了买房不吃不喝。
因此，那些迫切想要房子的年轻人只能掏空父母的钱包去买房。
29岁的程序员阮明，与妻子每个月合计收入2500万越南盾(约7000元人民币），他们计划购买河内东英县一套80㎡的公寓，总价约150亿越南盾。
为了实现小夫妻的买房梦，双方父母变卖了土地和房产，凑出了45亿越南盾给他们做首付。
但折磨才刚刚开始，交完首付后他们每个月还要偿还高昂的房贷，几乎是工资刚刚到手就被无情的扣走了。
自从买了这个房子之后，夫妻俩的生活水平不升反降，过得苦不堪言。
在越南，像阮明夫妻俩一样掏空双方父母钱包，后半辈子为了还房贷而活的中产阶层一抓一大把。
与他们倾家荡产买房的方式相比，有些人则更精明一点。
32岁的外企主管阮氏芳与丈夫月收入合计3500万越南盾（约1万元人民币），但胡志明市中心高端公寓均价达5亿越南盾/㎡。
即便选择郊区60㎡的公寓（总价约32亿越南盾），首付也需要9.6亿越南盾（约28.3万元人民币），夫妻俩需要存储3年多才付得起首付。
考虑到光是首付就要节衣缩食存3年，买房后付月供必然会带来更大的压力，
于是夫妻俩最终选择与父母同住，将收入的40%用于储蓄，打算在适当的时候买房。
之后，面对房价年均15%的涨幅，他们决定再观望一下。
除了连年上涨的房价，让他们感觉暂时没必要买房的还有一点。
在阮氏芳夫妻的盘算中，他们既要在大城市买一个中意的房子，又不能因为房子太贵掏空双方父母的钱包。
然而想要以中等的价格，在越南两大都市找到心仪的房子简直比登天还难。
而普通家庭一辈子的存款也就是三四十亿越南盾左右(约合人民币84万-110万)，他们更不可能为了满足自己买房的心愿，让双方父母连养老钱都没有。
因此，他们选择和父母住在一起，说不定哪天就能捡漏到一个又好又便宜的房子。
对于以上两种对待买房的不同看法，只能说当自身条件与欲望不匹配的时候，一定要慎重考虑找出一个最优解，既放过自己也给别人减轻了压力。
而无论是已经当上牛马的房奴，还是正在精打细算准备买房的人，他们的行为都赤裸裸地说明大城市的房价太高，高到让普通人不知所措。
看到前辈们因为房子纠结痛苦，那些还没有成家立业的小年轻们，早就对买房不抱什么希望了。
更准确地说，他们不仅不想买房，干脆连婚也不想结了。
2020年，乂安省的杜先生贷款5亿越南盾（约14万元人民币）购房，初始利率7%-7.5%。
两年后，利率飙升至13.5%，月还款额达750万越南盾（约2100元人民币），占家庭收入的70%以上。
逐年飙升的利率本就让杜先生抓狂，更绝望的是他还要养孩子，每个月除去房贷支出和育儿支出，他的日子过得捉襟见肘。
这则新闻的横空出世，直接刺痛了越南年轻人恐婚恐育的神经。
在这个房价奇高的时代，一位28岁程序员坦言：
“每月房租占收入40%，剩下的钱仅够吃饭和通勤，如果生育，奶粉钱、教育费会让我破产。”
这种焦虑在年轻人中普遍存在，大部分年轻人都认为自己在经济条件不允许的情况下，是没有资格谈婚论嫁的。
毕竟，租房子就已经很贵了，又何必买房子来为难自己呢？
在这种情况下，越南总和生育率已连续3年低于确保全国人口稳定所需的2.1。
2022年为2.01，2023年为1.96，2024年降至1.91，预计未来几年将继续下降。
可年轻人不买房、不结婚、不生孩子，却没有耽误一群资本家借着楼市大发其财，这就是害群之马“炒房客群体”。
2015年，越南修订《住房法》，允许外国人购买公寓和别墅。
这一政策直接打开了资本闸门，2016-2020年胡志明市外资购房比例从12%飙升至45%，其中中国投资者占比47%。
2020年越南政府进一步放宽外资持股比例，允许房企自由发行债券，为炒房客的大行其道提供了土壤。
这些炒房客都是吃人不吐骨头的，其中最著名的就是张美兰的万盛发集团和臭名昭著的新皇明集团。
作为越南第四代华人，张美兰通过"左手地产、右手银行"的模式构建了自己的商业帝国。
张美兰控制的西贡商业银行，向自己的万盛发集团发放2500多笔贷款，占该行总贷款的93%，挪用资金超120亿美元。
更夸张的是，她将银行存款定向贷给自己的地产项目，用新债还旧债，甚至伪造916份贷款文件骗取资金，涉案文件重达6吨。
这种"空手套白狼"的操作，使得胡志明市核心地段房价在2018-2021年间暴涨300%。
2021年底，新皇明集团以24.5万亿越南盾（约合68亿元人民币）拍下胡志明市1万㎡土地，创造了全球最贵的土地价格。
但该公司竞拍前发行9次债券，自买自卖制造虚假繁荣，最终因资金链断裂退出交易，导致数万投资者血本无归。
从本质上来说，这些人不过是打造了一个越南房地产市场繁荣的假象，吸引外资进来投资而已。
可泡沫永远都是泡沫。
值得一提的是，2022年初，香港首富李嘉诚听说越南房地产市场“前景不错”，还特意派人来考察胡志明市，宣称要打造"小巴黎"，并与张美兰进行了接洽。
不过，随着张美兰后来被捕入狱，李嘉诚也是见好就收放弃了越南房地产市场。
对李嘉诚来说，张美兰之流不过是一群玩过了火的炒房客，可这些炒房客伤害的永远是普通人。
在他们的炒作下，一套60㎡公寓首付需85亿-120亿越南盾（约24万-34万元人民币），相当于普通家庭十几年的总收入。
普通家庭为避开炒房客竞争，只能转向购买无产权证的“粉红书”房屋或选择房龄超30年的危旧公寓，后期维修成本最高可以占到房价的40％
炒房客还推高了银行坏账风险，导致越南央行在2024年将首套房利率从 7.5% 上调至 10.5%，月供占家庭收入比至少增长了20％。
房贷利率的飙升，必然会导致买房者压力倍增。
同奈省一名教师因月供占收入 82%，被迫兼职3份工作，最终导致精神崩溃。
当然，在越南房价被炒房客玩坏的同时，背后也不乏美国人的身影。
上世纪70年代中期越南战争结束后，美国对越南实施贸易禁运，直到 1994年才解除。
1997年，美国任命了自1975年以来的首位驻越南大使，为两国合作奠定了基础。
2001年美越签署双边贸易协定，之后美国给予越南永久正常贸易关系地位，双方开始从敌人变成狐朋狗友。
由于越南在战争中多次错过了发展机会，所以越南经济发展高度依赖外国企业和工厂，产业多处于低端产业链，生产利润大部分被欧美人掌握。
经济命脉握在欧美手里，人家想降息对越南来说自然是好事，可美国一旦加息，越南的处境就岌岌可危了。
2022年，美联储出于对自身利益的考虑对越加息，给越南带来了一系列的震荡。
首先，美联储加息使得国际资本回流美国。
在这种情况下，以出口为导向的越南出口订单需求下降，很多企业经营困难，出现停工、裁员等情况，导致越南居民收入减少，购房能力下降。
其次，外资撤离使越南房地产市场资金紧张，大量房地产项目停滞，无论是本地人还是外国投资者都处于观望状态。
在越南胡志明市第一郡有很多烂尾楼，它们的烂尾很大程度上就是美联储加息造成的。
此外，越南房价也出现暴跌，部分城市房价曾暴跌40%。
对于有购房刚需的普通人来说，房价下跌本是好事，但由于收入减少和对未来经济的担忧，他们也不敢轻易购房。
在炒房客资本家从中作祟、外部势力捏住经济命脉的情况下，越南楼市要如何破局？这实在是个棘手的问题。
参考资料：
1、金融界：《越南版“许家印”大案落下帷幕！越南房地产商、女首富张美兰被判处死刑！一手制造120亿美元诈骗案》
2、第一财经日报：《越南深陷房地产危机，房产中介纷纷转行》
3、商业观察：《李嘉诚：越南静悄悄》
作者：TWYMG
编辑：一乙木
