北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
Q:
请问，我在海淀紫竹院有一套三居室出租，但因为是没电梯的顶层所以租金感觉不合适，而且是临街的，所以升值也比旁边楼的少。我咨询过装电梯的事，回答是我们这小区算新的，就算能轮上也得十年之后了。所以我想要不然就卖掉，换个租金高升值好的，但不知道换到哪里，您有建议吗？
A：
1、回迁房小区，本来就是自住为主的性质，投资性一般都不太强。所以期望值别太高吧，租售比如果还行的话就没必要换，长期收租金不就得了。
2、不过毕竟是海淀的学区房，价格是包含学区溢价的。而且这学区还不错，溢价比例应该至少在20%以上，租金也就少收了这个比例。这跟石景山丰台或朝阳的对比一下就知道了，毕竟咱们不是真正的“租购同权”，租客是用不上学位的，自然也就没人给这种配套支付租金。
3、另外再让当地中介给算算置换的税费成本吧，看看和租金相比是否划算？觉得能接受再换。也就是说，虽然换到没溢价的房子能增加租金收入，但因为支付了税费，所以前几年未必划算，真正见到收益怎么也得两三年之后了。
如果确定要换，那常规建议是换到朝阳，租金高，价格走势也大多不落后。这套房三居室大概价值800万吧，那以朝阳北部为主，因为房价高，这总价不算太特殊，不影响流动性。
4、另外多说一句，租金高和升值好是很难兼顾的，这就相当于股票的市盈率和升值率，升值好了租金收益率就显的低，而租金高通常是因为涨的慢才显出来的。所以别太强调兼顾，可遇不可求的事儿。
仅供参考。
二
Q:
请问，我家是北漂儿，一直在北京租房，近几年一直在房山长阳。现在有想法在这里买一套，不知道时机是否合适？我租的是长阳国际城的，请问这里的质量怎样？性价比是高还是低？有没有投资价值？
另外就是我们还没有北京户口，所以对孩子上学的问题也有考虑。问了房东和邻居，他们都说是这里的学区很不错，您认可吗？
A：
1、房子是用来住的，不想租了就买呗。我觉得时机还可以，又是一次救市，我不认为还有什么下跌空间。毕竟租售比已经到了低点，北京的平均租金回报率都跟存款利息差不多了，房价再跌就必定有人来抄底了。
2、长阳国际城的质量中等吧。毕竟是北京的第一个限竞房试点儿，算政策房，开发商的利润空间也说的过去，所以质量至少比保障房强。
3、性价比算算租售比吧，北京现在平均值是600多，郊区一般上浮10%。所以这里如果在700多就算合适，600多算性价比高。另外如果是大户型，那800以上也算正常。
4、投资价值也中等吧，毕竟带有福利性质，所以自住为主，能不落后大盘就挺好了，别期望值太高。
5、我认可这里的学区不错，但不太能达到“很不错”的程度。或者说在近郊算很不错的，跟市区横向相比算中等，但没必要抬的太高。
仅供参考。
三
Q:
请问，我家小孩在北京的央企公司工作，有户口，公积金也已经能够贷满额度，之前一直租房，现在正在考虑结婚买房。我们两家准备六个钱包一起凑钱，尽量少贷款，能用公积金就尽量不再贷银行的了，毕竟两个孩子的收入都不高，在北京生活压力不再增加。想听听您的建议，对以下几个楼盘怎么排序？尽量能兼顾为最好。
我们目前倾向第一个****，因为离二人的工作地点都相对近，而且感觉周边道路更通畅，级别也高，应该能发展的更快。
A：
1、我对新房不熟啊，这几个楼盘我就去过一两个，还都没仔细看。他们卖房的对新项目才熟悉呢，我不方便多说。
2、不过提醒一下，****的地段儿可以说不错，交通方便，但是这里属于典型的两区交界，这条路就修了至少七八年才完工的。所以只能说基础配套应该挺快，比如学校幼儿园和超市公园等项。但其他商业化的配套就更不好预测了，得看入住人口的规模，更看两区的相互配合。
3、****也考虑好，这里周边都是工业用地为主，住宅用地很少。理论上说可以算稀缺，但是因为规模小，也就不太好形成规模效应，很难吸引市区的人特意到这里来买房。新房阶段还好说，很多人都图个新，但成为二手房之后，想要买房人特意大老远的过来只看一个小区，难度有点儿大。而且周边没什么参照小区，会让人有心里没底的感觉。
另外这楼盘已经卖了至少三年了，在开发商出钱出人做推广搞促销的情况下都不太好卖，成为二手房之后就得看市场了。
4、其他的没什么建议，我实在是不熟，不敢多说。另外也考察好****，这里降价的折扣比较大，考察好品质方面是否和早期宣传相符，也就是有没有“减配减质”的情况。
仅供参考。
四
Q:
请帮忙分析一下，我家孩子面临上学，户口在东城平房里，我们自己的房在通州梨园，上学后是买房合适还是租房合适？如果买房买在哪里合适？不想卖掉现在的，想用二套政策贷款买，能凑不到300万大洋。
A：
1、买房和租房哪个合适？这从几方面说吧，一是居住感受，如果不习惯住别人的房子，那就是自己买房呗。
二是经济方面，如果能接受租房，那用换租的方式至少不吃亏，大概率还能占点儿东城的便宜。
三是接送角度，如果能解决或接受换校区之后的接送，那就买房。但也考虑好，如果中学或高中的学校比较远了，那接送则会影响孩子的休息，所以不如租房更灵活。
四是投资角度，如果有其他更稳妥的投资渠道，那没必要买房，租房更划算。买房则是胆子小和不懂理财的家庭的选择，图个稳妥。我不认为房价还能大涨，但北京的大概率能做到对抗通胀。
2、买在哪里？常规就是朝阳区呗，具体的看在东城哪个学区了。反正朝阳的绝大多数都没学区溢价，居住的性价比正常，所以看自己的通勤吧。
3、预算方面做个总价的方案吧，然后才好说买在哪儿。
仅供参考。
五
Q:
请问，我儿子去年在北京上班，今年或明年才能拿到户口，在***附近工作，计划凑200万在北京买房，月供贷款在200万之内，您能有什么建议吗？我作为父亲，对房子的要求比较高，虽然知道北京的房价贵，但也希望至少买到两居室，这样在他结婚有孩子之后就不用换房。
当然对学区也是有要求的，但这点不强求，毕竟以我们家的教育传统来说并不会完全依赖学校，只要中上学校就可以了。我一会给你发过去一组图片资料，是我们在**市的房子，希望你按这个标准来找，一定要尽量做到。我会表示感谢的。
A：
1、沃天，您这口气是语重心长啊，谆谆教诲+严格要求，但我这能力有限，臣妾实在做不到啊。
2、我真没什么建议，您这要求太高了，甭说400万预算了，800万都够呛。首先说中上学校就挺难的，这种学区以东西海为主，占坑儿房都得400万左右，老破小两居室500万起，商品房800万都买不到多合适的。
其他区也不是没有学区房，但以您儿子这单位地点就得排除丰台石景山，就剩下朝阳区了，也不便宜，两居室7/800万也是起步价。
3、另外您老家的这套房确实不错，放到北京同等地段至少价值上千万，1500万都正常。但毕竟这里是北京，没法儿聊“一定”什么的，做不到就是做不到。
4、总之就这情况吧，您别感谢我了，我辜负了您的高标准严要求，不好意思。
仅供参考。
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