最近，关于实行现房销售的消息和传闻比较多。
这对于房地产行业的触动比较大，各位需要高度关注政策的推进情况。
比如，有消息称，正在考虑对全国住房销售方式进行重大改革，要求开发商只提供现房销售，而非采用预售模式，以重塑购房者对楼市的信心。但计划还没最终确定，是正在制定的房地产开发新模式的一部分；该方案仅适用于改革生效后出售的地块，并将排除保障性住房项目；地方政府在实施过程中有一定的灵活性。
首先，消息是不是属实？
我认为大概率是属实的。
也即国家相关部门正在研究改革期房预售制度，将更多的实施现房销售。
现房销售，箭已上弦
第一个层面，关注过去几年方面的政策动态，就会知道这事肯定要干。
基本上从2015年2016年楼市进入繁荣期之后，关于期房预售就开始进行试点改革。
在楼市比较火爆的城市，或者是某个地块土拍可能会比较火爆，为了抑制高房价房地价，相关部门就要求地块出让时附加条件：以后按照现房标准进行出售。
过去十年，全国陆续有30个左右的地区在进行试点改革；其中海南力度最大，2020年海南省宣布，在海南全部新出让住宅用地，以后新建的房子都要按照现房销售。
经过过去十年、多个地区的试点之后，已经积累了比较丰富的经验。接下去，这项改革向全国推广，没有悬念，只是时间早点晚点的问题。
注意一下去年来的政策表述：
2024年三中全会决定提出，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。去年底的全国住房城乡建设工作会议表述：推动构建房地产发展新模式，大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。
废除预售制，乃大势所趋
第二个层面，从长期来看，从住房制度改革层面来看，期房预售退出历史舞台，实行现房销售乃大势所趋。
我国的住房制度改革，有三个重要制度，一是土地批租制度，二是期房预售制度，三是住房公积金制度。
这三个制度，全部是从上个世纪九十年代开始实施的；其中土地批租和期房预售是借鉴香港经验，公积金制度是借鉴新加坡经验。
全世界绝大部分国家，尤其是发达国家，实施的都是现房销售制度。
道理也比较简单，老百姓去买东西，一般都是买的成品，买了之后是立马就可以使用的。
而过去30多年，我们国家买房子实施的是期房预售制度；很多家庭把资产的大部分都投入到一套房子当中，但付款的时候买的却是半成品。
先是付掉首付款，然后等银行贷款下来，开始还银行贷款利息，之后还需一年半到两年，买房者才能够收到房子。
这项制度在设计初期，是为了缓解开发商的资金难题。
因为房改初期，我国开发商很少，很多开发商都资金紧缺，预售制度可以降低开发商的融资成本、缩短资金回笼时间。
也可以说，开发商免费使用了两年左右的购房人的资金。
从住房改革开始到目前已经30年了，我国的房地产开发行业，房地产企业已经非常成熟了，已经不需要大力的扶持了。
反过来，需要更多的来关注购房者，维护消费者的权益。
另外，近几年，烂尾楼与保交楼，让期房预售制度信誉受损。
2021年下半年全国楼市大幅降温之后，很多民营企业陆续暴雷，房企没钱了，项目停工现象比较突出。
很多买房人钱已经付了，却迟迟等不来交房；这种事落到微观的某个家庭头上，对他们来说就是天大的事。
所以，过去三四年，从国家到地方，保交楼成为非常重要的一项民生工程。
假如在2021年楼市大降温之前，咱们已经完成了由期房预售制度转变到现房预售制度，那也就不会出现大量楼盘停工、烂尾等糗事了。
当前改革时机并不算好
第三个层面，从短期的改革时机来看，全国大范围甚至一刀切取消期房预售，当前这个时机并没有真正具备。
主要是因为，这项改革短期会对于房企的资金链构成冲击；而当前全国房地产市场依然比较低迷，房企的资金压力、运营状况，都处于历史上最困难的时期。
如果这种情况之下，大范围的实行现房销售，我估计部分房企资金链会出现问题。
近两三年，相关高层会议频频强调要防范重大风险，其中最主要的领域就是房地产，房地产风险当中核心就是房企风险。
老杨认为，这项改革应继续推进，但最好是等到房地产市场真正止跌回稳的时候，才适合进行全国大范围的改革。
其实，近几年楼市比较低迷，很多新房销售困难，于是就有很多新房项目，由期房预售阶段熬到了现房销售阶段。
比如2020年全国的新房销售规模当中，现房销售占比只有13%；而到了2024年，占比已经大幅增至31%。
客观来说，这项改革的难度也在不断降低。
这项改革终究是要落地的，这是构建房地产发展新模式的重要一环，但我想那最好是比较全面的权衡一下各种利弊得失，再来决定在哪个时点开始大范围实施。
最后，又有一则猛料
近日，信阳市住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》。其中明确，文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。
这是除了海南之外，第二个全行政区范围内实行现房销售；也即新老划断，已出让土地的项目仍实行预售，而新出让土地项目则全部实行现售。
海南于 2020年开始全面实行新出让土地项目现房销售。但海南比较特殊，自2018年获得自贸港的大红包后，就反复表示要以壮士断腕的精神，摆脱对房地产的依赖，且当年就实行全岛限购限售等严政；当然，近二三年已经陆续放开限购限售了。
小小的信阳，河南的一个弱三线城市，哪来勇气继海南之后，在全市取消期房预售？
背后，必有推手吧。
这预示着，一场席卷全国的住宅销售制度大变革，正在来临………
