谁能想到，广州一季度卖得最好的新盘，居然在南沙。
过去的一季度，南沙凭借狂卖247套的招商林屿境（数据来源克而瑞），“吐气扬眉”一番。
招商林屿境，是个网红盘。从去年底开盘以来一直话题不断，比如在南沙喜来登开盘，158套货引来400+组筹客；五一期间加推一期最后的4栋，5天卖了91套，落袋超2.5亿元（数据来源项目官方）。
一个南沙的新盘，近半年都能在市场保持热度，不常见。
但最近乐居君实踩了一次项目，觉得它其实没大家想象中那么“神”。
首先要肯定的是，它的确卖得好。
有的项目发海报说自己卖了多少个亿，一个月后查网签数据秒被打脸。
而招商林屿境，全盘只有7栋住宅，户型大致分为建面约82㎡-110㎡-125㎡三个面积段。总货量只有大概800套，分两个地块开发，东地块有4栋楼，西地块则有3栋楼。
首开的东地块，阳光家缘数据显示1、2、3号楼加起来已经网签了278套，刚加推的4栋也已经网签了42套。
一共网签的320套，已经占了总货量的4成多。
为什么卖得好，乐居君认为有三点。
一，超新规产品，全新四代住宅，使用率140%，这里面随便一个title都能吸引人去看，特别是本身看好南沙横沥岛发展的人或者高度依赖地铁18号线通勤的刚需，就很容易买单。
二，上车门槛低，开盘参考价如下：
建面约82㎡户型：成交均价2.6-3.0万元/㎡，总价220-240万元；
建面约110㎡户型：成交均价2.9-3.5万元/㎡，总价310-380万元；
建面约125㎡户型：成交均价3.0-3.6万元/㎡，总价375-450万元；
其实对比周边竞品的话，招商林屿境稍有溢价，但最低上车总价约220万元就能上车广州第一个超新规、四代住宅，刚需会觉得很“香”。（特别是知道有人在限价时期，花了3.6万元/㎡买入横沥岛的时候......）
乐居君简单算了一笔账，买一套建面约82㎡户型，最低总价约220万元，纯商贷首付1.5成，首付即33万元，等额本息贷款30年，月供约8500元，压力不算大。
三，招商林屿境这种自带流量的网红盘，对于渠道中介来说是一块“肥肉”，他们会更加疯狂催促成交。
比如乐居君身边一朋友，项目开盘前交了3万块钱订金，开盘时人在三亚旅游，期间中介称已经在现场抢房且不断催促他做决定，最后他还没考虑好就买了项目的一套低楼层户型。
乐居君是在五一假期后一周踩盘的，但新加推的4栋只剩下10余套货量可选，可能是货量不多，楼层不好，价格比开盘时稍有回落。
比如建面约82㎡户型2.7-2.8万元/㎡；建面约110㎡户型2.8-3.1万元/㎡。
那，为什么乐居君会对项目祛魅？
1、从销售口中得知，项目不是所有户型都能做到140%的实用率，像建面约110㎡户型可以做到140%，但建面约82㎡户型就只能做到120%左右。
换言之，建面约82㎡户型，实际使用面积应该能去到建面约100㎡的尺度。
但乐居君在现场并没有太大感受。客厅依旧要靠打掉X空间才能呈现出下图空间，与目前市面上新规产品差不多。
如果你也像样板间那样，打掉X空间让客厅更阔绰，那么建面约82㎡户型实际就剩下两个房间了。
次卧空间大概是3.6m*2.7m，1.35米的床，摆放也要利用约60公分的飘窗位置，睡在这里“冬冷夏热”。
主卧空间倒是挺大，实现三面下床还有能较多位置走动。
美中不足的是考虑到楼栋承重、错层隐私，该户型主卧做不到L型270°飘窗，中间有一块挡板隔开，视野不够连贯。
既然客厅、次卧空间都没有十分惊艳，那多出来的空间都到哪去了？
答案是露台。建面约82㎡的户型，露台做到这么大......
建面约110㎡户型的露台，建面甚至有约25㎡，呼朋唤友烧烤、让小朋友在这里露营过家家，都不成问题了。
但这里还是得挑两个刺，一是上图划线部分，都是下沉30公分+带草坪交付，由于露台不能作封窗处理，下雨天、台风天会非常“狼狈”，平时还容易招惹蚊虫，不喜欢的业主得自己作灌浇水泥填充处理。
二是建面约110㎡户型也是因为承重墙问题，客厅得通过两边的门出露台，在视线和采光上有所影响。
看到这里，其实已经可以总结出所谓的四代住宅，使用率140%，噱头占比成分还是比较大的。
客厅、卧室等空间并没有明显增大，倒是把空间让步给了一个不能封窗的露台。
难道大家不是希望房间大点，餐客厅大点，才能住得舒服一点吗？
2、招商林屿境奇偶层的设计，其实还蛮有创新性的，但这里涉及到隐私方面问题。
比如建面约110㎡户型，奇数层是厅出露台（露台建面大约25㎡），偶数层是主卧出露台（露台建面大约23㎡），客厅没有露台，带一个约60公分的飘窗，类似普通住宅封阳台。如下图：
虽然销售强调露台两侧玻璃是磨砂窗，且之后会加高到1.95米保护业主隐私，但个子高的人能不能从露台中间围栏看到楼下的人在干什么？
现在项目开放的是异地样板房，露台真实隐私性如何，要打一个大大的问号。
另外，项目本身体量不大，前后楼栋间距其实比较小，这种奇偶层露台的设计或多或少会影响下层阳光、视野。
更麻烦的是，如果业主自行对露台加工，不但会影响外立面美观，还会降低邻居阳台使用舒适度。
其他省份的第四代建筑项目的物业费去到3.5元/㎡，算是全岛最贵的项目之一，希望后续对阳台改建的把控会严格点......
3、不要因为产品，忽略地段。
虽然销售将项目大户型产品标榜为“终极改善”，但大家都知道选择买横沥岛的，还是刚需居多。
那刚需关注什么？
学铁商。地铁方面，百度地图显示已开通的地铁18号线横沥站A口，步行到项目约1.1公里，耗时约18分钟。未来项目到地铁那段路结束施工，预计步行距离会缩短。
而地铁18号线横沥站能实现6站到天河CBD，对打工人来说还是很友好的。
但是学校和商业配套，就需要购房者花更多时间等待了。
据销售口径，项目对口的是旁边地块的54班九年一贯制（具体以教育局公布为准），而这所学校早在2021年12月就进行相关招标，但建设进度非常缓慢，目前仅成功打桩。
按照最初规划，这所学校明年就得投入使用了......这进度，也不知道来不来得及。
商业的话，项目旁边也有一个商业TOD地块，但目前还未出让，横沥岛上其它商业配套也一直未落地。
项目收楼时间要到2027年中旬，大家觉得2年时间，横沥岛会有多大变化呢？
综上，招商林屿境优点是使用率高，上车门槛低，有地铁明牌；
不足是实际居住时，隐私性可能会受到影响，而且项目所处的横沥岛板块配套兑现周期长，这些都是需要购房者仔细考量的。
最后，大家对招商林屿境有什么看法？我们评论区聊聊。
文章来源:乐居买房
