海珠，又冒出了个全新盘！
楼市君收到消息，位于2号线市二宫地铁站旁君曜府，预计将在这个月底开盘。
项目五一刚刚开放展示区，主推建面约82-123平的三四房，吹风价5.2-5.8万/平。
楼市君特意去踩了盘，跟大家简单分享一下感受。
｜君曜府实拍
｜广州楼市发布 摄
壹
我们先说说项目的一些基本面。
其一，君曜府位于老城区，配套基本面不差。
从地图上看，项目位于2号线市二宫地铁站旁，富基广场二期的北面。
通过2号线可以直达广州南站、广州火车站，也可以实现1站海珠广场、2站公园前，换成6号线或者1号线都很便利。
楼市君实测从2号线市二宫B口出来，步行仅100米左右就能到达项目，交通便利性确实不错。
｜广州楼市发布 制
项目距离海珠桥也仅500来米，北侧高层有望望珠江。
不过整体观感十分一般，永龙社区、同庆社区...密密麻麻的小平房，几乎与城中村无异。
即便从13层的样板房望出去，只能看到海珠桥的身影，想要真正看江，至少要20层往上了。
｜海珠桥航拍（非样板房实景）
｜广州楼市发布 摄
而成熟地段也带来了不少便利配套。
比如项目所在的社区就位于海珠区实验小学的招生范围，初中可以摇号的五中、六中、南武，都与项目相距不远。
又如商业，仅地铁口的富基广场，就有便利店、快餐、美容美发、教培、电影院等等，是一应俱全。
甚至还有很多外区业主都在羡慕的盒马鲜生。
楼市君路过时候还发现，富基广场甚至还有部分在升级改造，未来生活这方面，基本不用愁。
｜富基广场实景
｜广州楼市发布 摄
其二，产品设计弥补不了旧规产品的事实。
君曜府的开发商，广州市和联房地产开发有限公司是广州本地的一家小型房企，1993年成立，开发了不少小项目。
比如越秀区的公园前·君熙府，就是君曜府的同胞“兄弟”。
在2013年，广州和联拿下君曜府所在的小港路地块，总价24300万，楼面价约1.5万/平。
简单算一下，拿地至今已经有12个年头。
｜图源：广州规自局
然而，地块一打出生，就“命途多舛”。
按照地块的出让公告显示，地块涉及天河教堂土地置换以及复建费用等遗留问题，需要与广州市正傲实业有限公司协商。
并且，地块内部还有一户拆迁户还未办妥《房地产权证》，地块内部的临时建筑以及场地还对外出租，租期不定。
甚至，直到2023年地块才结束了考古勘探工作，方能继续完善工程建设手续，可以说把DEBUFF叠满了。
｜图源：广州规自局
因此，在产品打造上，君曜府可以说存在“先天不足”。
一直拖到2023年，项目规划才正式对外披露：
计划建设1栋商住楼，3梯7户，总高25层，共161户，面积段涵盖建面约82-123平的三至四房。
就拿这单体楼这个属性来说，基本就可以把一半的买家劝退。
想要一个大园林遛娃、跑步？不好意思，真的做不到！
｜君曜府效果图
而8.1的容积率，再加上出让时候要求90平以内产品占比不低于56%，君曜府的产品设计空间极为有限。
各种妥协之下，君曜府拿出了3梯7户的楼栋设计。
看看这张楼层平面图，各位，有没梦回大学宿舍的感觉？
｜项目标准层示意图
｜广州楼市发布 摄
可以明显看到，3梯7户的梯户比本身就够高了，更关键是这7个户型，基本没有一个是买的下手的。
为什么这么说？楼市君帮你分析一下。
就比如最不受广州人待见的西北向，君曜府足足排了4户。在新盘全南向大行其道的当下，显然有点不够看。
不仅阳光少，冬天时候的西北风一吹，确实不适合家里的老人家居住。
剩下3户虽然是东南向，但正对着富基广场。
每天推窗，基本就是二三十米的楼间距，这种压抑感可想而知。
这个距离有多近？楼市君用去年拍了一张照片，大家感受一下。
｜君曜府实拍
｜广州楼市发布 摄于2024年12月
至于户型方面，就真的乏善可陈。
不仅个别户型存在不规整之外，甚至还有暗卫存在。
特别是07单位，把不规整、暗卫、手枪户型等等缺点都集齐了。这样的产品，即便放在十年前都没什么竞争力。
好在其他户型还算方正，螺蛳壳里做道场，君曜府的建筑设计师，着实是用力了。
值得一提的是，君曜府还特意提高了交付标准。
在厨房三件套基础上增加了净水器、智能面板以及升降拉篮，全屋还赠送了分体空调等等。
在今年五一，君曜府正式开放了展示区，并计划在月底开盘。
按照销售提供的信息，目前吹风价约5.2-5.8万/平，冻资5万还有额外97折优惠。
贰
那么，这个吹风价，到底算什么水平？
如果用一句话概括，那么最贴切的可能是：
这是一个披着全新盘外衣的“二手房”。
可以说，除了项目仍处于在建在售状态之外，其他的各种条件基本与周边的二手房水平相当。
而君曜府的交付时间是明年8月份，甚至还比不上二手房所见即所得的优势！
对比项目最近的富基广场B区，目前二手成交价在4字头左右，挂牌价则在4-5万左右，部分瞰江高层上探到了6字头，但无成交。
因此，如果从“二手房”角度来看，这个价格确实优势不大。
｜图源：贝壳找房
如果对比新房，差距则会更加明显。
今年的海珠西，也是新盘竞争最激烈的时期。
包括越秀珠实·皓悦滨江、中交·天翠、绿城·馥香园等新盘纷纷入局，不少新盘都以相对实惠的开盘价格，取得不错的成交。
就拿五一刚开盘的越秀珠实·皓悦滨江来说，开盘均价5.5万/平，建面约82平的小户型430多万起步。
这个价格买到的，却是110%使用率的新规产品、全南向的户型、广府7大生活聚场...
如果按二手80%的使用率折算过来，皓悦滨江实际单价甚至只需4字头！
因此，君曜府若想要在这样的市场环境下脱颖而出，最关键的也是看能否给到买家诚意。
｜海珠航拍
｜广州楼市发布 摄
楼市君在售楼部时候，也看到陆续有不少周边的阿叔阿婆看房。
可以说，海珠的购买力其实一直存在。
不过，对君曜府来说，要凑齐161个买家，也许仍面临一些现实挑战。
