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撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1678篇原创
图片来源|AI自动生成
头部房企的生存游戏愈发残酷。
随着4月落幕，5月各大房企的销售数据榜单也已经披露。根据中指院数据，2025年前4月，TOP100房企销售总额11198.6亿元，同比下降10.2%，降幅较1-3月基本持平。4月单月，TOP100房企销售额同比下降16.9%，较3月单月降幅有所扩大。
图表来源|中指院（特此感谢！）
2025年1-4月，各阵营房企销售额均有下降。
其中TOP10房企销售额均值542.3亿元，较上年下降9.9%；TOP11-30房企销售额均值137.3亿元，同比下降12.5%；TOP31-50房企销售均值69.2亿元，同比下降2.5%；TOP51-100房企销售额均值32.9亿元，同比下降13.0%。
从TOP10房企来看，前4月的情况有微妙变化，最直观的一点就是：销售额同比上涨的房企数量减少了，从前3月的5家缩减为3家。由正转负的两家房企分别是华润置地、保利发展。
前四月，华润置地销售额685亿元，从前3月的增长0.93%变为下降4.86%。在蜜妹看来，华润置地在一二线城市拥有较多高端项目储备，但 2025 年前 4 月这些高端项目面临着一定的去化压力。
一方面，经济形势和政策环境的变化使得高端市场客户购房决策更加谨慎，对产品品质、配套和性价比等方面的要求更高；另一方面，市场竞争激烈，其他房企在高端产品领域也不断发力，分流了华润置地的部分客户资源。
此外，华润置地在一些城市的项目布局可能存在区域市场供需不平衡的问题，进一步影响了销售业绩的达成。
值得一提的是，今年华润置地拿地似乎很猛。比如深圳后海沄玺花园，和中海一起以185亿元总价地王身份入市，单项目货值超300亿元。但面对后续市场的不确定性，尤其高端市场对政策的敏感，这些项目的去化周期还有待观察。
另外一位由正转负的房企保利发展情况又不一样。前4月销售额876亿元，从前3月的增长0.16%变为下降8.75%，降幅略大。
这两年，保利发展稳居行业销售额大哥位置，销售分布也更广泛。尤其保利在三四线城市的低价地块去化缓慢，而一二线项目又因竞争激烈叠加政策受限利润承压，陷入“两头不讨好”的尴尬。
此外，在如今行业整体收缩的背景下，保利发展多元化的业务布局在一定程度上分散了资源和精力，各业务板块之间的协同发展可能存在障碍。例如，保利的地产开发、物业服务、文化艺术等业务，如何实现资源共享、优势互补是一个长期课题。
其他上涨的三位则比较稳定，分别是华发股份（44.77%）、越秀地产（40.27%），建发房产（1.65%）。
下跌的5位里，有3家相比前3月跌幅扩大，分别是第六位的绿城中国，从前三月的-1.54%扩大至-5.96%；
第八位招商蛇口，从前3月的-12.72%扩大至-15.34%；
第十位万科，从前3月的-40.64%扩大至-41.11%。
另两位滨江集团和中海地产的降幅则有不同程度缩窄。
总的来看，当前TOP10房企市占率逐渐提高，未来财务稳健的国企和混合制企业或将进一步吞并区域小房企，行业集中度加速提升。
另一边，存量竞争下头部房企竞争日趋激烈。未来房企核心竞争力大概率在于运营能力。战略的精准与执行的果决远比规模更重要。
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