3、4月的小阳春，让不少上海房东体验了一把卖房VIP。
看房客户多，诚意买的客户也多。
价格合适的房子都能快速卖掉，甚至有些房东还能微微涨价。
但是房东的悲喜是不同的。
有人卖的开心顺利，有人卖的又痛苦又艰难。
市场的好坏是客观因素，很难靠个人改变什么。
但是房子本身的情况其实已经暗藏了买卖难度。
今天给大家聊聊普陀区 最难卖 的6个小区。
看到最后，这不知道是否有你家小区。
第六名—曹杨华庭
曹杨华庭的流动性是真的差。
打开链家的网站，这个2000年的商品房一共只有6套成交历史。
最近的一次成交是2024年的3月份。
曹杨华庭位于曹杨板块的中心，要说日常生活便利度，那倒是没什么问题。
但是对于当下的市场来说，小区的产品错位非常严重。
小区的容积率3，人车不分流，车位比1:0.3，要说有多高的舒适度肯定谈不上。
小区的户型有100平左右的2房；
主力户型是127-145平长条型的三房，很多是两开间朝南的。
小区现在的2房挂牌要卖800多万，155的大户型更是要卖1200多万。
这价格下肯定有更多的替代选项。
你卖得贵就算了，但是学区还只是朝春小学。
如果为了曹二的学区，曹杨新村里面淘一淘150万就能解决学区对口的问题。
曹杨板块其实就是个300万以下的板块，过高的总价与板块的适配性很差。
所以曹杨华庭也主要是本地人自住。
其实曹杨板块还有一些这样零星的商品房小区，大户型高总价在成为他们的劣势。
第五名—平江盛世家园
平江小区位于内环内，距离上海火车站只要几百米。
看似地段不错，但是妥妥地在交通死角里面。
北面是内环高架、南面是铁路线，东面还有个沪太路主干道和河道阻隔。
作为1996年的小区，小区里面情况也很一般。
外立面是那种老式的面砖，还有小部分多层为红色和白色涂料，看起来很脏。
道路地面也是“缝缝补补”的样子。
多层一梯六户，高层分为二梯六户和二梯八户。
里面很多四五十平的大面积一房都是东西朝向，两房朝北或者是手枪户型。
早期还出现过救护车进不了小区的情况，实在是没有停车位，消防通道被业主的车子堵的死死的。
后来小区东边拆迁后有了个大型停车场才缓解了。
别看他是商品房，现在小区的价格4万块上下，比一些老破小还便宜。
内环内、商品房、4万单价，每个词我都认识，但是组合起来就显得那么陌生。
这样的小区难卖，闭眼都能想的到。
第四名—阳光威尼斯
阳光威尼斯可以说是：
上海市区边缘最便宜的商品房。
北面的桃浦新房要卖8万，南面的长征次新房要买6-7万，连西面江桥的次新房都要6万。
但阳光威尼斯只要4.5万。
只要熊市不变，你就可以期待一个更便宜的阳光威尼斯。
要怪就怪小区周边的不利因素太多了。
南边是高压线走廊，北边是铁路线。
光这两天就算了，偏偏还要加上一个江桥垃圾焚烧厂。
这里日处理垃圾1500多吨。
关键是短期内完全看不到搬迁的希望。
毕竟早些年这边的居民“抗议”过很多次，也都没成功。
夏季是东南风还好，冬季的西北风就是定向往阳光威尼斯小区吹。
要说阳光威尼斯小区完全卖不掉，那肯定是造谣。
毕竟外环内500万+就能买到大三房，总有刚需图便宜。
但是你能图到便宜的时候，也意味着你永远也卖不上价。
当你卖房的时候，发现小区毫无优势可言。
在谈判桌上甚至没什么理由能够反驳买家。
那么你当初是如何砍价买的这里，你卖房的时候买家就会如何砍你。
第三名—中环桃源里
市区的新房能卖成这样的确实不多了。
你要说远郊的，什么金山乡镇、奉贤乡下地方的新房卖不动也情有可原。
中环桃源里2023年底开盘的，至今已经推出了604套房源。
已经快要1年半的时间了，网上房地产显示小区一共卖了142套。
其中一半主要是第一次开盘卖掉的。
也就是说后续的加推越来越卖不动。
桃浦新房的开局都不是很理想。
之前金茂为了促进销售莲产品系都直接升级了。
面对金茂、宝华不断升级的产品竞争，中环桃源里也卷不过。
现在已经开始打折了。
根据网上信息显示现在97折+送价值40万车位一个。
桃浦现在的新房卖不动，主要问题是 没地铁 。
另个问题是不利因素有些多：
垃圾焚烧厂对这里多少也有影响，板块内的垃圾中转站、污水调节厂等。
再有就是南大板块的价格便宜还有地铁。
中环桃源里想打个翻身仗难度非常大了。
第二名—中远两湾城
这绝对是普陀区，乃至上海市的知名小区。
中远两湾城的溃败是一场小区阶层的滑落。
按理说内环内如此大规模的成片开发，应该会有很好的示范效应。
最典型的就是翠湖天地，这么多期开发下来，越来越值钱。
但是中远两湾城从开盘伊始就贡献给了温州投资客。
搞二房东、搞群租，把小区的调性搞没了。
虽然后来大力整治，乱象是没有了，但是小区的上限也锁死了。
楼市最疯狂的时候，中远两湾城摸到过10万的天花板。
如今小区的很多差的户型只要7万以内的单价就可以。
少数好一些的大户型8万多的单价。
但是你要是带现在的年轻人去这里看看房子，能看上的真的不多。
真的买在这里的绝不是看上这个小区，只是价格便宜，综合考虑自身财务情况的妥协而已。
放在2021年以前，这个能吃到普涨红利时代，中远两湾城或许还能算得上一个中端改善小区。
但现在绝对已经滑落到一个市区的刚需小区而已。
像中远两湾城这么多奇葩的户型，只会被时代默默淘汰。
房东不好卖的不只有今天，还有明天和后天。
第一名—甘泉宜川板块
第一名并没有单独写哪个小区，而是列了一个板块。
打开链接网站就能看到，整个普陀区甘泉宜川这么点大的地方就有1000套的挂牌房源。
在这里卖房的价格现在 有多卷 ，基本上120万以内30平上下的一房肯定能买到。
如果再砍砍价，可能不就得未来就能看到100万以内成交的房子了。
与其说难卖，不如说是板块的发展现状决定了这一切。
当然不否认，甘泉宜川对于租房客户非常很友好。
但对于要卖房的房东来说每一次成交都是在割肉。
最后
很多时候房子好不好卖有很多先天条件的限制。
但是最终决定交易难易的还是“心态”。
牛市的时候是可以挑着卖、涨价卖。
但是熊市的时候那就要想办法卖、让价卖。
又想快速卖掉，还想卖出高价。
只能说房东脱离市场太久了。
各位朋友，你们觉得哪个小区最难卖，欢迎在评论留言~
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
