作者：周军律师.
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民法典规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
该制度有效解决了借款人有融资需求但尚无抵押物用于借款担保的问题。但在实践中，会出现部分开发商通过虚假期房交易，办理按揭贷款和预告登记获取银行贷款的情形。
那么，虚假期房交易，银行获得抵押预告登记的，有优先权吗？
我们来看一则案例：
案情简介
2012年5月25日，无锡金太湖房地产开发有限公司（以下简称金太湖公司）与蒋虔、沈利敏订立《商品房买卖合同》，并办理了网签备案登记，约定：蒋虔、沈利敏向金太湖公司预购商铺1套，价格3175209元，其中首付款1588209元、贷款1587000元。合同订立后，以蒋虔身份证办理了借记卡，金太湖公司将自行转入该借记卡内的1588209元转至金太湖公司，用于支付蒋虔按约应支付的首付款。金太湖公司在具备提供相关资料供买受人办理产权登记条件时未向蒋虔、沈利敏提供，也未交付商铺。
为支付前述合同款项，蒋虔、沈利敏向中国工商银行股份有限公司无锡城南支行（以下简称工行无锡城南支行）贷款1587000元，并将案涉商铺办理了抵押预告登记，用以担保债务履行。金太湖公司与工行无锡城南支行签订合同，约定就该贷款承担阶段性连带保证责任。上述贷款于2012年6月1日汇至金太湖公司账户。金太湖公司每月以蒋虔名义还本付息至2015年9月。后因贷款未获清偿，工行无锡城南支行诉至无锡市南长区人民法院，该院于2016年10月10日判决蒋虔、沈利敏承担还本付息责任，金太湖公司承担连带保证责任。
2020年9月14日，无锡市梁溪区人民法院裁定受理债权人对金太湖公司的破产重整申请。债权申报期间，工行无锡城南支行向金太湖公司管理人申报债权，主张其对前述抵押预告登记的房产享有优先受偿权。金太湖公司管理人认为，金太湖公司和蒋虔、沈利敏签订的《商品房买卖合同》系双方恶意串通骗取银行贷款，并无买卖房产的真实意思表示，《商品房买卖合同》不可能真实履行，抵押预告登记不可能转为正式抵押登记，故对工行无锡城南支行主张就案涉商铺行使优先受偿权的意见不予采纳。
2021年10月11日，金太湖公司管理人诉至一审法院，请求确认金太湖公司与蒋虔、沈利敏签订的《商品房买卖合同》无效，并注销备案登记。工行无锡城南支行作为有独立请求权的第三人参与诉讼，请求确认其对案涉商铺享有优先受偿权。
诉讼中，蒋虔、沈利敏自认其并无购买商铺意愿，是金太湖公司为了提高销售业绩以及公司资金需要，签订了《商品房买卖合同》和贷款合同，所有购房、贷款材料及银行卡均由金太湖公司掌控。
法院判决
一审法院判决：确认金太湖公司与蒋虔、沈利敏签订的《商品房买卖合同》无效，注销备案登记，驳回工行无锡城南支行的诉讼请求。
工行无锡城南支行上诉至江苏省无锡市中级人民法院。
该院认为，法院生效裁判认为案涉商铺的抵押预告登记不存在失效情形，应当认定工行无锡城南支行就案涉商铺享有优先受偿权。
第一，截至本案诉讼，案涉商铺的所有权仍未变更登记至抵押人蒋虔、沈利敏的名下，办理抵押登记的条件尚未成就，抵押预告登记尚未失效。
第二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。
本案中，案涉商铺已办理初始登记即建筑物所有权首次登记，不存在预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时财产不一致的情形，更不存在抵押预告登记已经失效的情形，此时应当支持工行无锡城南支行对办理抵押预告登记的案涉商铺主张优先受偿权的请求。
第三，案涉《商品房买卖合同》被法院确认无效，此时蒋虔、沈利敏无权再主张将案涉商铺的所有权变更登记至其名下，工行无锡城南支行的抵押预告登记将无法转为抵押本登记，但是并无证据证明工行无锡城南支行在接受抵押担保、发放贷款过程中明知《商品房买卖合同》存在无效情形，应当认定工行无锡城南支行系案涉商铺抵押预告登记的善意第三人。
二审法院改判确认工行无锡城南支行对案涉商铺享有优先受偿权。
周军律师提醒，即使因房产开发商虚假交易导致房屋买卖合同无效，如银行对此并无过错，仍可就办理预告登记的房屋享有优先受偿权。遇到相关问题，建议咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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