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小区物管用房租金被开发公司一并收取多年，业委会成立后一纸诉状起诉追讨。开发公司辩称业委会对成立前的租金无权利追讨、该笔费用也已过追讨时限，那么这笔钱还能要回来吗？
基本案情：物管用房租金被开发公司收走业委会起诉追讨
某公司于2011年开发建设了大足区凤凰城小区 ，按照规划要求 ，其中12幢底层属于小区业主的物业管理用房。
2011年5月，某公司将其自有房屋连同12幢底层的小区业主用房一并出租给了某幼儿园，双方约定租赁期限自2011年5月17日起至2026年5月16日止 ，租金标准为14元/㎡/月 ，从 2013年11月起在上一年租金的基础上按1元/平方米/年的标准进行递增。
合同签订后，某幼儿园将租金一并交付给了某公司。该公司向某幼儿园收取租金直至2020年10月20日。
经测算，某幼儿园租赁的小区业主共有的房屋共计135㎡ ，某公司由此共向某幼儿园收取租金 215460元。
2019年10月13日 ，凤凰城小区业委会成立。为了维护业主们的合法权益，于是向重庆市大足区人民法院提起诉讼，要求某公司返还该小区物管用房部分的租金215460元。
某公司辩称，在其所出租的房屋中，确有135㎡的房屋系凤凰城小区业主共有物管用房。所产生的租金已由其公司收取，但具体金额须以核算为准。
但由于某公司在对凤凰城小区内公共设施维护及个别小区业主因房屋瑕疵问题进行处理时已开支了328585.50元 ，远远超过了收取的租金，且业委会要求某公司返还2017年12月18日前的租金已超过了法律规定的诉讼时效期间。同时，原告凤凰城小区业主委员会成立于2019年10月13日 ，对成立之前的租金无权要求被告返还。综上，请求人民法院判决驳回业委会的诉讼请求。
法院判决：物管用房收益应返还业主
经法院审理认定，本案中，凤凰城小区十二幢底层房屋属于凤凰城小区业主共有的物业用房，该小区业主对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。对某公司将业主共有的房屋出租所获得的收益应当属于凤凰城小区业主共有，某公司占有该部分租金属于没有法律根据，应当将取得的不当利益返还给小区业主。
因凤凰城小区业主于2019年10月13日依法成立了业主委员会，凤凰城小区业主召开业主大会授权业主委员会代表全体业主向某公司主张权利，故凤凰城业主委员会有权要求被告景加实业公司返还取得的不当利益，对被告辩称凰城小区业主委员会对成立之前的租金无权要求被告返还的理由本院不予采纳。
本案中，虽然业委会要求某公司返还2017年12月18日前的不当得利已超过了向人民法院请求保护民事权利的三年诉讼时效期间，且某公司也以此为由进行抗辩，但某公司在将凤凰城小区业主共有的物业用房对外进行出租时，事前并未征求小区业主的意见，事后也未将收取的租金以任何方式告知业主，致使小区业主根本不知道自己的权利受到侵害，故业委会要求某公司返还2017年12月18日前的不当得利未超过法律规定的诉讼时效期间，本院对某公司的抗辩理由不予采纳。
关于某公司对凤凰城小区内公共设施进行维护产生的费用及对个别小区业主因房屋瑕疵问题进行了赔付，是否应当在收取的租金中列支的问题，本院认为，某公司开发建设的房屋因质量问题而对小区业主的适当赔付系其应当履行的合同义务，所产生的费用理应由某公司自行承担，其要求在收取的租金中列支于法无据，本院不予支持。
而对凤凰城小区公共设施的维护义务产生的纠纷与本案分属不同的法律关系，不属于本案审理的范畴，本院对被告的此辩解理由不予采纳。
综上，法院判决某公司于本判决生效后十日内返还业委会不当利益215460元。
相关法律法规解读：
【关联法条】
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《重庆市物业管理条例》第五十一条第四款规定：物业服务用房和物业管理设施设备用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自改变其用途，不得将其分割、转让、抵押。
【专家观点】
物管用房的收益和归属问题，一直是物业和业主争论的焦点。根据相关规定，物管用房属于全体业主共有，其收益也应属于全体业主共有。
另外，物业服务企业和业主委员会可无偿使用物管用房，任何单位和个人不得擅自改变物管用房的用途，不得将其分割、转让、抵押。
