去年9月底以来，楼市在政策的密集发力下呈现止跌回暖态势，部分城市的楼市成交量放大，房价也有所回暖。
而从最近几个月房价的走势来看，一线及几个强二线城市率先止跌回稳，而多数中小城市仍面临需求不足的压力，房价走势呈现“大城市回暖、中小城市承压”的局面。
其实，这一分化现象既源于政策效果的差异，也反映了城市基本面的不同。楼市走势在城市之间的这种分化还有可能成为未来楼市发展的长期特征。
回想下近20多年房地产市场的发展历程，2020年以前基本上走出的是普涨行情，大家都觉得房价还能一直再涨再涨；而在2020年-2024年走出的是普跌行情，大家似乎又认为房价会继续一跌再跌。能理解大家的这种心理，但是，历史的经验告诉我们，在经历系统性的普涨及普跌后，楼市发展将更加成熟，即房价的涨跌将会回归到城市基本面上来。
在此情形下，城市的发展情况，以及该城市的住房供求情况将决定其房价未来的走势。
简单来说，就是基于城市的基本面，一线城市及部分二线城市的楼市有望继续走高，房价也有望率先止跌回涨，且未来有可能维持着震荡上行的态势。
而大多数的中小城市的房价却会因为其需求不足，缺乏上涨的基础，大概率会呈现震荡横盘或是下行的态势。
参照之前的国际经验，一些超级城市即便经历短期调整，仍能快速反弹并创维持上行，其核心支撑在于经济集聚效应与人口吸引力。即便是在短期遇到危机出现下跌的情况、甚至比较大幅度的下跌调整，在市场恢复的过程中也能够快速的反弹回来，并且继续创新高。
究其原因，在之前的文章里也提到过很多次了，主要就是超级大城市在经济发展、产业类型、城市配套等方面，几乎具备有绝对的优势，这就会吸引人口不断地流入，从而保持相对较高的人口规模。这样，其楼市的发展就有了坚实的需求支撑。即便有市场短期情绪化的下跌，也很容易反弹回来。
但是，中小城市的情况就不一样了，城市的发展预期远不及大城市，其住房市场也早已进入供大于求的状态。在对未来财富预期持悲观的态度下，在未来住房需求还会继续萎缩的情况下，房价还能依靠什么基础涨起来呢？
