城市与区域治理研究院 苏志勇
5月1日，经过反复酝酿的“好房子”国家标准——新版《住宅项目规范》即将正式实施。
新版《住宅项目规范》从安全、舒适、绿色、智慧四个维度对“好房子”进行了诠释，针对层高、电梯配置、隔音标准、适老化设施等多个方面提出具体标准。
在今年全国两会民生主题记者会上，住房城乡建设部部长倪虹透露，近期正在组织编制《好房子建设指南》、修订《住宅项目规范》，将从“立标准、强科技、抓项目”等方面推动“好房子”建设落实。“立标准”成为推动“好房子”建设的重要基础工作。
在“好房子”标准之下，通过“强科技”“抓项目”等手段，房地产市场将迎来历史性变革，住宅产品品质和物业服务水平将全面提升，传统开发建造模式将加速终结，市场供需格局加速重构。在满足多层次住房需求的同时，“好房子”建设也为房地产转型发展带来新的契机，对房地产市场止跌回稳形成新的助力。
“立标准”提速
新版《住房项目规范》从安全、舒适、绿色、智慧四个维度对“好房子”进行定义。从顺序上看，四个维度可以按需求层次以“金字塔”结构排列，“安全”涉及房屋结构、设施设备、使用人的安全，目的是住得安心放心，这是住房的第一层也是最基础的需求；“舒适”涉及房屋高度、温度、湿度、亮度等，目的在于健康舒适，是在安全基础上的第二层需求；“绿色”是指使用低碳节能材料，目的在于节能低碳，是第三层面需求；“智慧”是通过新科技和智能系统应用，让居民使用更方便，满足更高层次的居住需求。
在具体标准上，与2011年发布的旧版规范相比，新标准在上述四个维度均提出了更高的要求，包括大家普遍关注的住宅层高由2.8米提升到3米，7层及以上加装电梯修改为4层及以上加装电梯，对通行净宽、隔音性能、栏杆高度、日照采光、供暖设施、无障碍设计等方面均作出了明确规定。
地方层面，2024年，已有成都、杭州、深圳、北京等城市根据实际情况出台了相关设计导则或指引。今年以来，北京、山东、山西、四川、贵州、杭州、合肥等省市又密集出台了相关标准。提及的具体要求除了层高不低于3米外，还包括计容面积、绿化、配套设施、适老化等方面具体内容。
北京在2024年11月出台《高品质商品住宅设计导则》基础上，今年2月又出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，对阳台设计、挑空空间、架空层、风雨连廊、邻里共享空间、建筑高度、立面材料等方面都作了明确规定。
贵州发布了《贵州省高品质住宅设计导则（试行）》，从基本规定、健康舒适、安全耐久、绿色低碳、生活便利、智慧科技、环境宜居等方面对高品质住宅设计提出了指导性要求，例如要求每层户数不超过4户，二层以上住宅设置电梯，住宅最小层高不低于3米等。
四川成为首个发布“好房子”评价体系的省份，评价标准包括交通与配套、安全与质量、功能与空间、舒适与健康、绿色与低碳、智慧与便捷、运维与物业7项一级指标，并设立“创新加分项”，例如将无人机配送、家庭云等前瞻技术应用设为加分项，推动住宅智慧绿色引领未来。
各地发布的设计导则和评价标准，在参照《住宅项目规范》基础上，结合本地实际，普遍提出了更高、更细化的要求。随着“好房子”国家标准的落地执行，未来一段时间，会有更多的省市出台相应标准和规范，“立标准”工作将全面提速。
“好房子”引领新需求
在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，住房需求开始从“有没有”向“好不好”转变，改善性需求成为住房需求主力，住宅品质成为衡量房产价值的最重要标尺。
此前受限价、限户型面积等因素影响，大户型、高品质住宅供应严重不足。2006年房地产市场执行“70/90”政策，要求新建商品住房中90平方米以下户型占比不低于70%，该政策执行的十余年，房地产正处于飞速发展阶段，而高品质、大户型住宅却成为稀缺品；在房地产调控收紧时期，受高地价、高融资成本和限房价等多重因素影响，开发商利润空间被挤压，打造高品质住宅的意愿和能力不足；在高周转开发模式之下，受规划限制、公摊政策和成本因素制约，住房高容积率、低得房率成为普遍现象，住房质量也受到一定影响。从市场总量看，房地产市场似乎已经饱和，但是从产品结构上看，高品质住宅供应严重不足，住宅产品迭代升级的需求迫切。
随着“好房子”标准的出台和限价政策的解除，安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”供应明显增加。特别是去年以来，在“好房子”政策推动下，多个城市自行调整了住宅设计标准，包括放开户型面积限制、提升层高、限制高度、减少公摊、增加配套、增加不计容面积、赠送面积等。例如深圳，2024 版建筑设计规则，修订了包括避难层、机房等公共空间不再计入公摊；计一半面积的阳台进深可超过2.4米；凸窗进深从0.6米增加到0.8米，使得住宅使用率明显提升。为了激活市场，各城市纷纷推出核心地段优质地块，放松拿地限制，为开发商打造高品质住宅创造了条件。
按照“好房子”标准打造的住宅产品，在地段、配套、建造品质、层高、得房率、舒适度等方面有着很强的优势，大大激发了改善性住房需求，项目入市即受到热捧。据兴业证券统计，2024年以来15城40各“四代住宅”项目平均首次开盘去化率达到43%，产品在市场上的优势得以充分展现。
改善性住房需求以置换需求为主，置换需求释放的同时也激活了二手房市场，在住房“以旧换新”、降首付、降利率等政策刺激下，二手房价格优势凸显，小户型、低总价二手房成为刚需购房者首选，一二手房市场联动，形成逐层递进的住房消费市场，为实现房地产市场止跌回稳形成助力。
“好房子”开启新赛道
“好房子”建设彻底打破了传统开发模式，从规划、设计到建造、运维，全方位标准的提升；从“拼规模、拼速度”转向“拼品质、拼服务”，将重塑房地产及其产业链竞争格局。
住宅品质的提升促使住宅设计从“功能满足”向“体验优化”转变。新标准对住宅设计提出了更高要求，需要提升设计能力和技术，以确保设计与新规范的适配性。从长远来看，设计分工的精细化和学科间的交叉融合将催生新的工作内容。
传统建造模式将被更先进的工业化建造所取代。新版《住宅项目规范》全面提升了层高、电梯配置、适老化配置、抗震与防火、隔声与隔热、防水与结构等方面标准。建造技术上，不仅要考虑空间与功能的优化、安全与耐久性强化，还要考虑绿色与智能化，对建造技术和工艺提出了更高要求，施工企业需要强化技术适配能力。
建材家居行业将迎来新一轮发展机遇。新版《住宅项目规范》对隔音、抗震、节能等标准的提升，激发了市场对高性能绿色建材的需求；适老化标准提升为防滑材料、无障碍材料等带来机遇；在智能家居、信息通信、智慧服务等方面的标准，对全屋整装、数字化服务、智能安防等行业和企业带来广阔市场。家居企业可以通过提升设计和智能化水平，开发更多高性能产品。
物业服务行业将面临更高的服务标准要求。物业公司需要引入更多的智能化管理系统，如智能家居控制系统、智能安防系统等，以满足居民对高科技生活的期望。同时，绿色化标准要求物业公司关注节能减排，推广绿色物业管理模式。“好房子”标准的实施将促使物业公司不断提升自身竞争力。优质的服务和高标准的管理将成为物业公司吸引客户的重要手段。这将推动整个行业向高质量、高效率的方向发展。
