来源|西北商业地产汇（ID：yingshang_xian）
作者|陈晶
头图来源|西安发布，为西安地铁8号线站台
“地铁一响，黄金万两”。地铁作为大城市最重要的公共交通工具之一，大大改善了人们的日常出行，优化了城市空间结构、让区域经济释放出活力。而以地铁为导向的TOD商业，因天然流量加持从而变为城市生活的“必备项”。
2024年12月26日，号称西安“最强单线”的地铁8号线通车。西安商业叙事由中轴线时代踏进“轴线和环线并轨”的时代，借势地铁迎来新的发展契机。
妥妥的“商业路线王”
惠及10个商圈，20+商业体
地铁8号线作为西安唯一一条环线，线路贯穿雁塔、新城、灞桥、未央、莲湖等5个行政区以及高新区、曲江新区、浐灞国际港、经开区、大兴新区等5个开发新区，全长49.9公里，设站37座，其中换乘站18个，与既有线路高效连接，缩短了地下网络通达全城的时间和空间。
在西安地铁史上，8号线创下了“线路最长”“设站最多”“换乘之王”“覆盖面最大”等多宗记录。开通首日客流达到了73.3万人次。官方预测3年内客运量将达到88.69万人次/天，远期将突破176万人次，堪称西安地下网络中“最繁忙的线路”。
“泼天流量”经由设站点，流向途径的商圈和商业项目，激发消费潜“利”。从城东到城西，再到城南和城北，8号线串起包括大明宫商圈、土门商圈、大雁塔商圈、高新商圈和大兴商圈在内的10个商圈，助攻新老商圈的繁荣与发展。
图示黄色线路为西安地铁8号（环）线
地铁导流效应使得每一个站点自带流量，惠及周边商业项目进阶成TOD商业。据统计，8号线沿线站点500米范围内，串联起23家重点商业项目，涵盖购物中心、商业街区、城市更新及非标商业，不乏新潮又日常的老城根GPark、城南巨无霸的立丰城LE CITY、“一连五站”的幸福林带商业、“生命之树”出圈的西安万象城等代表商业。
这种由地铁带动的人流效应，给沿线商业带去前所未有的发展机遇，同时也是一把“双刃剑”，既能虹吸外部人流，也能因项目自身实力不佳，导致客流外溢。从现有地铁沿线的商业运营状况来看，这种“冰火两重天”的情况绝不罕见，有些商业项目借势地铁，人气火爆；而也有商业体人气惨淡、运营艰难。
项目搭上了地铁的快车，并非踏入高枕无忧的终点站。如何把地铁客流转转化为可持续的消费流量，是当下地铁商业必须破解的课题。西安地铁8号线的交通便利兑现后，一场由"轨道经济"引发的商业格局重构已拉开序幕。
环线效应日益凸显
商业如何转化成“商业留量”？
TOD商业如何驾驭"流量双刃剑"？8号线的开通，会引发现有商业和未来项目哪些自发革新？我们注意到，部分沿线商业已经行动起来，通过定位重塑、业态重组、场景创新与数字化运营，自主求变，探索正向反馈路径。
//西安立丰城LE CITY
站点：山门口
西安立丰城LE CITY处于西安泛高新区，总建筑面积近31万㎡，原定位全西安人“幸福生活场”，2020年开业时恰逢地铁围挡施工，随后经历了三年疫情、经济下行、周边竞争激烈等外部因素困扰，直至地铁8号线的开通，项目由新团队接管后，才迎来转型的关键节点。
新团队对项目进行了重新规划，将定位升级成“TOD城市运动社交引力场”，打破购物中心零售优先的格局，重构“玩＞吃＞买”序列，将体验业态占比提升至27%，打造社交属性以及情绪价值体验为核心的全新商业模式。聚焦家庭运动、娱乐体验、儿童成长、特色餐饮等消费场景，打造集“运动场、生活场、娱乐场”于一体的第三生活空间。
伴随地铁8号线的开通，山门口站实现与B2层无缝接驳，叠加办公楼和酒店投入使用，形成“商业-办公-旅居”闭环，令立丰城LE CITY真正成为多功能TOD综合体。
立足地铁流量入口，西安立丰城LE CITY沿着调改路径，深化“TOD城市运动社交引力场”定位，通过TOD模式的高效联动、多维的场景破圈以及体验业态的创新布局，构建“全龄友好、全时体验”商业模型。
以“运动+”激活社交，拥有全球最高室内攀岩馆“梦起攀岩”及西北最大抱石攀岩馆，室内网球、匹克球、室内泳池、健身、舞蹈等，并提出“家庭运动中心”概念，将专业运动场景与亲子互动深度融合，通过“运动场景+情绪价值”的双重输出，成为西安都市人释放压力的能量场。
以“娱乐+”撬动流量，引进高参与度和体验性的游乐项目，如儿童游乐、摇滚嘻哈livehouse、马术俱乐部、电竞中心等新型年轻娱乐方式，从而给商场带来更充足的人气和消费的机会。
以“生活+”留住时光，基于已有的零售、餐饮需求，完善亲子成长中心、潮流零售、米其林/黑珍珠餐厅、商务餐饮、星级酒店等业态，构建了一个覆盖全龄、全时、全需的都市生活生态圈。
地铁通车了，多家首店落地……立丰城LE CITY通过TOD模式的高效联动、多维的场景破圈以及体验业态的创新布局，构建“全龄友好、全时体验”商业模型，逐步把“引领区域消费”的愿景变为现实。若持续优化业态组合与运营效率，有望成为西安“地铁商业”改造的又一样本。
//幸福林带商业
站点：幸福林带北-万寿路-韩森寨-万寿南路-西等驾坡
坐落在西安市城东幸福路与万寿路之间的幸福林带，全长5.85公里，平均宽度210米，总面积约1843亩，绿化覆盖率达85%，汇集了市政设施、公建配套、公益场馆、自然资源及综合商业等多种业态，是全球最大的地下空间综合利用工程和国内最大城市景观林带。
近80万㎡的地下空间里，开辟出23个下沉广场和34个形似“雨滴”的中庭。街区内每百米设置一个开放空间，将阳光、空气、绿意引入地下。8号线开通后，“出地铁即进公园”，幸福林带商业与5个站点共通，有效改善了以往动线过长、业态分散的问题，配合超大地下停车场，让消费者更便捷可达。
与此同时，幸福林带商业围绕“西安首个呼吸式商业街区”的定位，打造一个功能复合的场域。日常通过边经营-边招调改造的方式，逐步焕新商业场景。自去年开始，街区各个主题广场逐渐落地网红桥、涂鸦墙、彩虹楼梯、钢琴楼梯、MBTI主题打卡点、CASA艺术空间、中国国家地理展等美陈打卡点和艺术展，升级改造无动力设施的林下乐园，增强“客流量”在街区内的逗留时长。
CASA艺术馆和中国国家地理展
幸福林带林下乐园和涂鸦墙
2025年，幸福林带商业将进一步聚焦亲子友好、运动友好、宠物友好、艺术赋能等方向，持续拓展契合环境和消费趋势的业态品类，丰富消费者的生活方式选择。2月西安幸福林带景区达到国家3A级旅游景区标准，成为“国家3A级旅游景区”，令“公园+”商业的文旅度假潜能得以释放。
我们注意到，西安地铁8号线的开通不仅激发了现有商业项目调改想象力，更对即将入市的“新秀”们提出了更高要求，以龙湖西安长乐天街和西安体育之窗·NMC中心为代表的未开业项目，希望通过差异化定位与创新策略实现破圈。
//龙湖西安长乐天街
站点：幸福林带北
龙湖西安长乐天街地处城东幸福林带板块，与城市绿廊、轨道交通实现交汇，因同地铁8号线幸福林带北站衔接，是西北首个天街TOD旗舰项目，集总部经济、商贸、生态、居住等功能为一体，区域覆盖超130万活力客群。
项目体量上拥有10.3万㎡，定位“城东百姓烟火中心”，计划引入近300家优选品牌，同时项目结合属地及周边特色，打造“城市客厅”、“石径里巷”等特色空间，为消费者提供更多的共享区域，体验休闲、放松的生活场景。
//西安体育之窗·NMC中心
站点：省体育馆站
体育之窗·NMC中心位于西安高新区唐延路和科技八路东南角，与地铁6号线、8号线的省体育馆站无缝衔接，是西安首个沉浸式文体旅综合体。该项目按照“站、城、人一体化”的TOD4.0模式开发，总建筑面积7.3万平方米。
由于正对陕西省体育训练中心，项目创造性地将购物中心与体育和文旅链接。业态设计理念上充分考虑运动和商业之间的互动关系，以“文化艺术”和“体育运动”作为内核，引入西北唯一国际标准真冰场、“银河系”主题艺术中庭主题空间以及多个时尚品牌。
陕旅集团已与北京华联（SKP）签约，聚焦于“文化、运动、商务”这三大主题，从业态布局、主题空间、运营创新等多个维度出发进行深度合作。虽然双方尚未透露最终的品牌名单，但实力强悍的SKP，将为商业运营体系以及品牌调控提供保障。结合陕旅集团的文化艺术类资源，导入文化、艺术、赛事等“软实力”，提升体验式消费，强化“文化+运动”特色，利用地铁便捷性拓展客源范围。
地铁8号线以日均百万人次的客流潜能，开启沿途商业运营的新想象——"流量入口"效应为沿线项目注入活力，而"区域价值提升"则推动多中心商业格局加速成型。
然而，流量红利并非万能解药，商业项目还需在"地铁经济"的竞速赛中构建核心竞争力：西安立丰城LE CITY强化体验打造运动社交引力场，幸福林带用绿色走廊激活文商旅居平衡消费链，长乐天街通过品牌场景融合带来烟火气，体育之窗·NMC中心借力体育IP打造文体消费目的地，通过差异化定位、体验创新、精准运营，将客流转化为消费力。
从地铁站口到消费场域的转化，唯有将客流数据转化为用户洞察，将交通便利升级为情感黏 性，才能真正释放"地铁商业"的乘数效应。
800岁老街逆袭，年客流2000万+，
开街3年获30+项荣誉，集齐旅游休闲、夜间消费、
非遗旅游三大“国字号”金字招牌……
重庆十八梯是如何做到的？
