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问答425期
今日二手房捡漏房源推荐：
头顶曲江招牌，从当年一度33000+跌回当下17000+，曲江二期跌出性价比，地铁，商业，公园齐全，房龄，户型还算主流，是不是西安刚需首选，中午12点，直播间聊聊！
问：有没有可能招商西安玺卖3万，望江府还是望江府？
答：打一个不算恰当的比喻，小时候你和强东是邻居，现在东子发达为CEO了，你还在老家种地，所以你和东子的关系是什么呢？
招商拿地之前，奥体区域的改善头牌，毫无疑问是融创望江府，尤其是临河一侧的大面积端厅，外立面审美放在今天也是头牌。
但融创当下的保交付处境，外加明显有代沟的产品，注定两个不是一个体量的竞争关系。
（融创望江府立面实景）
如果融创如当年一切正常，交付超预期，产品也新潮，物业服务也优秀，仅是三代住宅，二手房选望江府的不会少，但如今“廉颇老矣，尚能饭否 ”？
买融创，当年价格低，且位置很绝版，又保交付，也享受到了奥体发展红利。
而对西安玺而言，憧憬二手卖三万，得看市场实际成交，目前25000+均价，400万门槛，已经是港务区最贵的房子了，甚至大户型预算也能够到金茂璞逸曲江。
(招商西安玺实景）
能买西安玺，地段是基础，核心是产品不错，交付有保障，外加稀缺周边往后无备选，成本改善本就选择范围很小，遍地刚需房，好不容易冒出来了纯改善，凤城八路、十路、浐灞半岛住的，不都过来了！
西安玺的故事，和当年自然界河山的摇号热销，没有本质区别！
问：房哥，现在临潼的房子能捡漏吗？
答：最精明的开发商，已经用“不拿地”放弃了这个想法，最真实的房东，已经用亏钱立场杜绝了这个幻想，你现在说去捡漏？
诸如临潼、高陵、咸阳、鄠邑、泾阳、三原、蓝田这些外围区域，本身人口在流失，房地产的底子就很弱，吃的也都是西安的房价和需求外溢，只有在市场最火热，房子涨价凶，且主城区严格限购的时候，才有需求，比如2018-2021年。
而21年以后，临潼几乎没听说什么热门小区，也几乎没有开发商进场拿地，直到最近才恢复，已经说明了这个市场，房价的巨大波动了。
以曾一度热门的旅游度假区为例，有地铁9号线，有曲江操刀，有好的城市面貌和商业，也有融创桃源府这种低密小区，目前的二手房如何呢？
（骊山下的院子二手房，来源：贝壳）
融创 桃源府在售8套，都是合院，单价44803元/㎡起，总价550万起，无成交，中海阅骊山二期，小高+叠拼，单价10098元 /㎡起，总价116万起，骊山下的院子，小高层，单价11840元 /㎡起，总价138万起。
你会发现，这种低密叠拼类的，虽然成交少，但价格并不低，也没有大漏可捡，基本买来就是养老，自住的。
而冷门区域，非度假区的，蓝光长岛国际社区，二手门槛小高层，到了6900+，总价80万。
问：西安四代住宅遍地，三代住宅小区会不会被淘汰？
答：有点像油车和电车现在的竞争关系，老司机坚定认为油车有灵魂，有挂挡的顿挫感，有推背感，新司机坚定喜欢电车，有保时捷外观，有大沙发，有大电视，有无人驾驶，前者说后者不保值，后者笑前者老土。
后来发现不是车的问题，而是两类不同需求的人在争论，油车保值，但电车开着爽，且能买电车的，家里一般都有油车，开滴滴除外。
回归房子也是如此，四代住宅露台灰尘大，隐私问题，安全隐患都存在，但室内，室外赠送多，户型尺度好，三代可封闭，干净好打扫，没有走光困扰，且二手房存量巨大。
为什么一定是谁要代替谁，而不是共存，短期内，同样价格，四代的冲击，更多是产品升级，卖相更新，偏向改善，而长期看，三代的需求，更多是价格便宜，所见所得，偏向刚需。
当买油车还是电车困扰时，很多家庭是既有油车，也有电车，当买四代困扰时，一些家庭是既住三代，也体验四代。
问：都说软西是未来之光，但软东房子卖的更好，明明东边都是住宅？
答：反而目前的现状，软东和软西房市都一般，而挨着软件新城的沣东融合区是一片火热，更大赠送，更好户型，更低价格，主打一个实惠，共享软件新城公园，商业的同时，一平便宜大几千。
过往软西更优是成立的，鱼化寨还没拆迁，周边住宅地供应有限，有是产城融合区，又有公园，地铁，商业规划，全然一个新城面貌。
（软件新城实景）
但兑现上确实延期了，过去几年高新三期配套拔地而起，软西一动不动，地铁没声音，商业没声音，公园也没声音，还是几年前的老样子，难免让大家心里没底。
甚至住宅上，东边以海棠三章、保利天瓒为首，四代住宅，会所不断升级，虹吸丈八北路老高新换房，反而是西边，西派国樾卖到新房，中海云水观园，一直有货。
配套兑现的问题，购入价格过高的问题，产品未升级的问题，沣东分流的问题，都在影响大家对于软西的预期，包括周边园区内的高收入预期，不少人也面临降薪裁员。
反而东边，三环内，老高新人换房，不愿意出三环，就图父母近，子女近，卖的都还挺好！
问：软东学校配套咋样，新建学校和高新三期，软西比，什么档次？
答：从数量上看，确实是量大管饱，化龙一路沿线，几乎每隔一个路口，就是一所学校，十三小、十二初、一校、十四、十五、十六小、四完中学、十初等等，统一名校+模式，帮扶发展。
但都是新建学校，都是新生源，甚至都是新老师，能解决的就是有学上，非要其中找出优质学校，成长时间，条件，成绩也不允许，最多就是家长反馈硬件很好，老师认真，校风不错。
并且还有关键问题，生源，软东是拆迁以后换来的开发用地，此前的鱼化寨、红庙村，小烟庄、曹里村、陈林村等，大家生源都是商品房+安置房混编的，像软西那种纯商品房生源，小镇做题家家长条件也不存在。
所以软东到底是十五小好，还是四完好，或是更直接的四校好呢？我抛砖引玉，专业人士评论区聊聊。
问：媳妇为上班近，非要买老破大，我怕砸手里，怎么办？
答：看似是买房问题，实际是家庭里谁说了算，主导权的难题，那就想清楚，买这套房子是为了解决什么核心问题。
比如，上学，二手好学区，一定是迁就学校，牺牲生活环境，住老破小，陪读租房的不在少数，兼顾新房，要么贵，要么没有好学校。
比如，上班近，对于996打工人，加班家常便饭，女生又要顾娃辅导作业，照顾家里人，路上短通勤时间是非常必要的。
要不每天天黑出门，天黑回家，再好的房子，幸福感也很低，可以靠考虑单位附近租房，周末回自己房子居住。
比如，考虑保值，那就别买房了，二手，新房现在买，只有消费自住需求，不谈保值，各种背刺很容易，心脏不好的心情也不好，如果接受买房会赔，房价不涨，那选择太多，200万以下刚需，曲江二期一堆捡漏。
所以，到底你家迁就谁，谁说了算？
问：买房自住，考虑品质和五年后流通性，万科、保利、中海、华润怎么选？
答：恐怕已经买的业主，当年摇号上车的，自己也担心五年后的流动性，心里没底，那现在买二手的，不是更慌？天悦、国宾、大城、九里都是上一波行情里的成功小区，前提你是一手业主。
要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差！
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而当下，受制于市场普跌，价格都有下降，但也是曲江，高新区域的一梯队，核心卖点是有学校，前者铁一曲江，后者高新四校，小面积上学需求，还是一直在的，但分流也严重。
比如保利天悦被高新CID中海学仕里分流，国宾被海棠三章分流，大城北阳光城plus、翔悦天下等分流。
居住品质上，九里的洋房，大城的叠拼，保利的合院、国宾的大平层都挺好，入住率也不低，流通上，都不好卖，想要兼顾很难。
不妨考虑新房，曲江的金茂、邦泰，软新的绿城、邦泰，高三的铁建越秀樽樾，新房卖相好，起码能给你更好的流通信心。
问：曲江上班，绿城熙海棠和中海锦业元晟，谁更有性价比？
答：价格上，基本找不出区别了，200万以内小面积三室都够，绿城在高新19000+ ，中海在雁塔18000+，差异在别的地方。
地段上，绿城属于高新，享受高新教育，近十四小，周边少公园，缺商业，且西侧靠近三环，有噪音问题，卖点在于大门，立面颜值很高，户型常规但赠送很大，熙海棠算高新的二类板块，需要价格优势，才好流通。
（雁南公园实景）
而中海在雁塔，算一类板块，周边宜家，雁南公园，各种住宅区非常成熟，虽然居住密度高，但生活便利，中海的四代宅，在周边也是领先于金地、万科、融创的存在，短板在于容积率偏高，楼间距不大。
买中海，上限不高，下限很稳，交付，物业，绿化水平等，在刚需盘里可以做到一梯队，买绿城，颜值很高，景观，物业，绿化也不错，产品比周边紫薇、高科要强不少。
到底是周芷若好呢，还是赵敏好呢，好纠结，不如就小昭吧，看把张无忌纠结的！
【楼盘点评】
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【装修报告】
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作者：Kikyo
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